北京卷王，卷出独立行情

壹

房地产深度调整，市场几近冰封之下，“真正的热销”几乎已经和北京楼市无缘，至于一家开发商在同一个区域连续开盘，连续热销，就更是奢望。

不过，凡事总有个例。在北京，这个个例来自招商蛇口。今年以来，招商蛇口在通州区的三个项目 “连战连捷”，成为了北京楼市为数不多的“连开连热”课代表，璀璨公元、云璟揽阅、朝棠揽阅三个项目到目前，累计网签已近1400套。

放眼整个通州，意味着这个区域每网签3套房，就有1套是招商蛇口的产品。

但凡对北京楼市现状稍微有所感知，就应该能知道这个数字的份量。如果再加上时间维度来考量这个数字，就更能知晓其难能可贵。

云璟揽阅今年年初开盘，到现在销售期大约10个月，目前还剩大约50套房源。这意味着，这个项目只用了10个月时间，就进入尾盘销售阶段。基本上是当年开盘，当年“尾盘化”，在全北京楼市都举步维艰的当下，这种表现几乎是凤毛麟角。

朝棠揽阅今年7月开盘，当日销售势头就很猛，开盘热销18.8亿。这种势头延续下来，在此后的4个月中，销售、网签进展均十分顺利。到11月底时，以网签口径计去化率近60%，目前网签已经超过500套。要知道，2025年北京楼市的迅速转冷就是发生在下半年，在这样的环境中，朝棠揽阅不仅仍能保持这样的高销售流速，而且还连续拿下了7、8两个月全北京楼市“销冠”，足以堪称独立行情，相较于身后的开发商，无论是套数，还是金额，也都是断崖式领先。这种可贵程度，难以言表。

至于璀璨公元，则一直戴着通州“三冠王”的桂冠。这个项目截至目前，只剩最后20套房源，基本处在清盘状态。这在如今的北京市场，绝对算是跑出了独立行情。而当年与璀璨公元并称璀璨双子星的璀璨时代，其实也已进入了尾盘阶段，数据显示，该项目网签558套，已经进入尾盘阶段。

在这样实打实的业绩面前，周销冠、月销冠等称谓，无非是对业绩表现的某种形式的肯定。我们甚至觉得，这些称谓，远没有业绩数字本身更有说服力，甚至是冲击力，毕竟这都是网签数据。懂的都懂。

在北京，招商蛇口确实不一样。

贰

要衡量一个开发商的全面能力，只看销售数据还不够，还要看它对区域价值有多大的提升。这个要求更高。在这方面，招商蛇口在通州区的表现，提供了一个十分典型的案例 。

土地市场是最直接的表现，骗不了人，因为没人能用动辄几十亿元的地价款“做戏”。招商蛇口进驻通州，做出璀璨公元、云璟揽阅、朝棠揽阅、三个项目之前，通州土地市场平平淡淡，基本上是底价成交。土地出让时，还要做不少工作联系托底方，避免土地流拍。这就是当时通州土地市场的真实现状。

招商蛇口拿下三项目地块后，三个项目相继展现出良好的销售势头，这大大增加了通州土地市场关注度，也提升了对开发商的吸引力。此间，通州多个地块都以溢价成交，也出现了近年来不多见的开发商抢地局面。

2025年4月，中铁建在通州拿地。通过激烈竞拍，最终以约7.76亿元成功拿下了北京通州梨园6007地块，楼面价约为3.58万元/平方米，溢价率超20%。这个地块的竞价高达215轮，为此前通州土地市场不多见。

大约两个月后，中建二局的房地产开发平台中建玖合以74.91亿高总价，拿下北京城市副中心0705等组合地块，足见通州土地的吸引力提升之快。

值得注意的是，中建玖合拿下该地块时，恰恰是云璟揽阅的强销阶段，这个项目当时一度是各种销售排行榜上的霸榜常客。

土地市场只是表现之一，带动区域内产品水准整体升级是另一方面的重要体现。通俗一点说，就是“卷产品”，通过高水准的，甚至是区域内客户“没见过”的产品，带动需求。这是一种供给侧竞争力的逻辑，换句话说，就是客户原本没想买房换房，但因为产品好，决定买房换房。

云璟揽阅是通州的第一个好房子项目。在这个项目之前，通州老城区已经多年没有新房供应。云璟揽阅产品的高使用率，合理的室内空间规划设计，园林、配套服务设施等，都是同区域市场过往产品中少见的。我们接触过一些这个项目的实际成交客户，起初他们并没有置换的考虑，完全是在看过产品之后，觉得新产品对居住体验提升的程度极大，进而才产生了置换购房的需求。

这实际上就是招商蛇口以高水准的产品能力，带动需求的典型表现。

另一个例子是会所。璀璨公元、朝棠揽阅、璀璨时代、云璟揽阅这四个项目都设置了会所。目前，璀璨公元和璀璨时代的会所已开始运营，云璟揽阅的下沉式生活体验区也已具备了对外运营的能力。朝棠揽阅打造的集日咖夜酒、健身房、篮球馆等功能于一体的潮流生活会所，这种不惜成本的投入，正是用供给端的升级来带动需求的典型。

这得益于招商蛇口全域服务战略。今年10月，招商蛇口北京公司正式发布了这一战略，不仅在产品硬件层面提升居住体验，还从服务等软性层面将居住与生活的舒适度提升到一个新的高度和水平。这一战略解决问题很清晰，“造好房子”只是第一步，真正的目标在于“造好生活”，全域服务，是为“好生活”的保障所在。

招商蛇口通过自身专业能力和产品服务力，将通州的产品水平提升到了一个新台阶 。这种提升，不仅让招商蛇口自身产品热销，也促使通州其他的开发商一起“卷”起来 ，必须为通州做出更好的产品才能与招商蛇口竞争。这种竞争，最终得益者，自然是购房人，同时也带动了区域整体价值上升。

这种操盘力、产品力、服务力的三力合一 ，正是招商蛇口在通州实现热销的绝对核心因素。通过这种专业的开发和运营，招商蛇口不仅实现了自身项目的成功，更实实在在地推动了通州区域的价值重塑和产品升级。

叁

招商蛇口在通州的优异销售业绩，以及对区域价值的有效提升，其背后的深层原因，是其在投资领域的眼光、专业水平，以及对城市战略的决策力处于高水平。这体现了招商蛇口对市场走势的判断力和对城市发展的领悟力。

透视招商蛇口的成功，其独到的眼光是核心驱动因素。拿下璀璨公元地块时，市场对这个区域以及璀璨公元地块并不看好。认为其地理位置、区域板块成熟度等都存在一定问题。但是，招商蛇口以独到的眼光，准确地看到了北京城市发展的总体方向，以及产业布局的区域发展态势，恰到好处地领悟到了产业迁移、发展红利对这个地块的支撑作用，最终力排众议，拿下这一地块。

事实证明，随着城市发展方向和产业发展布局的变化，区域的人口流向、产业红利等优势，逐渐显现出来，叠加招商蛇口在产品定位、规划设计、定价策略、服务配套等方面的高水准的专业能力，最终打造出璀璨公元这个成功项目。在璀璨公元获得现象级的成功后，招商蛇口乘胜追击，又果断拿下云璟揽阅、朝棠揽阅，体现了其独到的战略魄力。

这一系列案例充分说明了，招商蛇口在市场不看好的时候，能够独到地看到该地块与城市发展方向、产业布局调整的匹配性，最终通过专业能力和坚持，实现了热销，体现了其在投资决策上的高能力。这与招商蛇口的基因有关，作为一个从蛇口开发区走出的企业，洞悉产业发展态势和城市功能发展方向的能力，已经写在了招商蛇口的骨子里。

招商蛇口对城市战略的深刻理解，也体现在其在北京市场的精准布局。招商蛇口不仅在通州拿下了四个项目，还参与了全北京其他优质地块的举牌竞买。

目前，招商蛇口在全北京市场，已拥有10个项目，包括：位于石景山的元玺，位于丰台的招商臻园，位于亦庄的招商玺、招商序，位于通州的璀璨公元、朝棠揽阅、云璟揽阅、璀璨时代，位于朝阳的龙樾合玺，以及位于海淀的臻澐。这10个项目，覆盖了刚需首置、改善型购房需求、高端改善型需求的全市场需求结构。

这种全面的需求结构覆盖，保证了招商蛇口在北京的稳健发展，实现了自身发展与整个城市发展的同频共振。

我们了解到，未来招商蛇口将继续密切关注北京土地市场持续投入，继续获取高质量、前景好的地块，将自身发展，与北京城市发展以及北京居民居住要求的升级换代紧密结合在一起，最终实现与北京这座城市共同发展。

这种对城市战略的深刻领悟、独到的投资眼光以及高超的决策力，正是招商蛇口在北京市场上表现“不一样”的核心原因。

而“懂得客户、懂得市场、懂得城市”，也让招商蛇口实现穿越周期开发，在北京楼市奏响一曲凯歌。

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