恒大是从哪个项目开始变坏的

从全球房企市值榜首到香港法院的清盘名单

恒大时代算是彻底落下帷幕

2025年8月25日，中国恒大结束了18个月的停牌，正式从港交所退市

图源：恒大集团官网

现在，许家印被爆已转至深圳拘留

其精心设立的香港家族信托基金也遭击穿

这个曾经的地产巨头，以2.4万亿元债务和全面溃败的姿态，结束了自己荒诞的一生

现在看来恒大的很多操作都太荒唐了

而恒大的荒诞之处，主要在于它将“快”字演绎到了极致

首先是极速的杠杆游戏，39亿元资本撬动2万亿元债务

在负债率长期超过85%的状态下

仍然保持着超越90%的A股上市公司的分红率

其次是极速的规模扩张

二十多年间，恒大在全国280个城市同时开发1300多个项目

特别是一系列超大的恒大文旅城

而后期极速的跨界尝试算是成为压垮骆驼的最后一根稻草

从恒大足球到恒大冰泉，再到恒大汽车

许老板基本算是干一行，亏一行

尤其是恒大汽车，累计亏损超千亿

最终却仅交付了1389台车，相当于每台车亏损近8000万元

荒诞归荒诞，事后一想，这事最值得琢磨的却是：

为什么这种荒诞持续了很长时间？

01

我们回头看2000年的恒大

这就是一家规规矩矩、很安分的三四线房企

当时还有很多人笑称恒大就是县城开发商

那究竟是什么为恒大注入了原罪？

让恒大开始变得贪婪？

聊到这里，必须提到恒大一个历史车轮转向的最关键的一个项目：

恒大海上威尼斯

2012年项目亮相时

它以其惊人的规模和造梦能力闻名

也为恒大之后的扩张之路奠定了一个近乎“万能”的模式

这个项目最特殊的一点就是土地成本低到离谱

普通的城市出让地块，要经过层层审批

但填海造地不一样

2006年，恒大通过填海造地

在江苏启东寅阳镇造出了近万亩土地

按照海域使用管理法规定：

50公顷以上的填海项目必须审批

于是，恒大巧妙地将9000亩的填海造地项目

分割成13块少于50公顷的海域

从而绕开了审批流程，直接拿到了13个海域证

开始大规模兴建项目，做了一个涵盖住宅、文旅、度假的超大项目

填海造地最大的好处在于没有土地成本

项目开发就有了暴利空间

2012年开盘时，恒大海上威尼斯的小高层观海公寓仅售5200～6200元/平方米

而且还是带1500元/平方米装修

这对当时仅直线距离相隔50km、房价3万/平的上海来说简直是白菜价

图源：恒大海上威尼斯宣传图

2012年8月，恒大海上威尼斯首次开盘

便创下了热销20亿元的长三角楼市销售奇迹

2016年三期开盘时，再次以超28亿元的销量刷新纪录

土地成本省下来，接下来恒大狂撒钱的营销方式更加离谱

首先是疯狂画规划大饼

什么一个半小时到上海、轨交也要修过来

4.7万户的超级滨海旅游新城、7.23平方公里的蓝色海域

3.5公里的私家海岸线

长江出海口没有干净沙滩就从海南原版移植柔软细白沙

打造阳光沙滩

跟迪拜棕榈岛的亚特兰蒂斯酒店放一起

是不是颇为相似

左图：恒大海上威尼斯；右图：迪拜亚特兰蒂斯酒店，图源：网络

用恒大创始人许家印的话说，这可能是当时内地最为豪华的房地产项目

基础设施全拉满，这里就是江浙沪的后花园

如果当初因为不敢想，不敢买房错过上海房价大涨

浦东高速发展也没跟上

现在似乎有了弥补的机会，很难不动心

现在看来有些离谱的规划想法

在当时的时代环境下，可信度并不低

除此之外，恒大也开始了洗脑式营销

在纸媒影响力还比较强的年代

恒大投钱在纸媒中直接夹恒大海上威尼斯楼书

同时，在上海各大主流商圈设置临时售楼处和展厅

“恒大海上威尼斯”即将开盘的消息几乎一夜间传遍了江浙沪

比如2012年5月，其在南京西路的展厅开放首日

就吸引了2000多参观者

图源：新浪新闻网

消息大范围传播不是终点

恒大还进一步降低了看房门槛：阵地拉人战术

恒大在上海设立了多个站点

免费接送客户到启东看房

开盘时，每天约有近万名消费者从上海、江苏、浙江等地赶到启东参观

当时接送上海“买房大军”的大巴一天就超过200辆

图源：网络

许多购房者甚至只是坐大巴来看过一次沙盘

就在热烈的气氛中当场下单

图源：优酷网截图

除了开盘日，平时恒大还联合多家小旅行社

提供免费旅游的同时，中途插播看房环节

基本就是把饭喂到嘴里

免费旅游的广告甚至在江浙沪电视台循环播放

02

造梦到造“印钞机”，也就一步之遥

这些听起来匪夷所思的桥段在那个时代都一一成真

这也让恒大有了更大的野心做大做强

因为这个时候恒大已经发现了扩张秘诀：公众的乐观偏误

在那个中国房地产的黄金时代

人们更是普遍坚信“房价永远涨”、“买晚了只会更贵”

恒大利用这个心理

创造了画更大的饼掩盖前面不好小饼的开发方式

除此之外，这种乐观开始层层扩大

所以我们看到一个比一个大的

效果图一个比一个绚烂的恒大文旅城

直到最后那个最大，也是烂尾最严重的海南恒大海花岛

一个在2015年创造出10天认筹到访10万人，销售金额122亿元的奇迹项目

其实，海花岛的营销手法与海上威尼斯如出一辙：

全国25个城市设立28个展厅、288个售楼部线下联动

全覆盖的产品户型

以及“开盘就升值”的涨价预期营造

图源：凤凰网

这时的许家印已经明白了地产的本质好像是造梦

公众的印象和期许才是真正的“印钞机”

当有更大的宏伟未来出现时

当下的问题就不再是问题

于是，恒大开始了全面的造梦计划，从运营管理到资产管理

一以贯之

利用乐观偏差掩盖风险、用外表强壮来制造乐观

恒大的商票制度

本质上就是开空头支票

商业承兑汇票，图源：网络

恒大向供应商出具商业承兑汇票代替工程款，承诺一定时间后支付

实际上把经营风险转嫁给上下游企业

令人惊讶的是

这套制度居然长期被市场接受

原因就在于供应商们看着恒大的规模越来越大，销售额屡创新高

相信这张票据终将兑现

舍不得孩子套不着狼，先垫资再说

而恒大财报的“漂亮数据”，今天看来更是荒诞至极

最典型的例子是，挪用预付款做假营收、加大分红比例将预付款套出

恒大历年财报数据整理，供参考

利用恒大金服向员工摊派理财等操作

即便在P2P集体暴雷后，恒大金服仍在发行理财产品

似乎只要表面的账本足够漂亮

不断拿出更大更多的项目，编造更美的蓝图

就没有人相信恒大会倒下

恒大依然值得投资

而后，恒大更是开始跨行业画大饼

仿佛只要新饼足够大，画的速度足够快

就没有人注意到恒大地产的风险

恒大利用地产行业的超大现金流，投资足球、文旅、医美、新能源汽车、快消

带不来行业实质性的增长，却能形成超大集团的幻觉

03

风险降临

随后，一切都开始变了

2021年中央的三道红线如同照妖镜

让恒大长期隐藏的财务问题无所遁形

三道红线原文，图源：住建部官网

2023年恒大中期报告显示，其总负债高达2.38万亿元

而总资产仅剩1.74万亿元，资不抵债的缺口近6400亿元

这个数字背后，是全国各地数百个停工的项目

数以万计焦急的业主

以及拿不到工程款面临破产的供应商们

曾经被视为大而不倒典范的恒大，开始衰落

恒大多年来摊的一个比一个大的饼牵连的人太多了

以至于恒大暴雷后，企业庞大的规模造成了行业的强绑定效应

图源：网络搜索页面截图

下游供应商、员工、业主都被卷入其中

这种盲目扩张被一度称赞的“企业力量”

到头来也只是海市蜃楼

看到这里，恒大的荒诞似乎只是其贪心所致

没站稳脚跟，就开始盲目扩张

但细看恒大的荒唐操作

从2012年到2021年十年间不止一次地被默许了

就该知道，这不只是恒大的荒诞，而是一个时代的荒诞

在中国房地产的黄金时代

整个行业都在以“高负债、高周转、高杠杆”的模式运作

这套模式看似精密运转，实则隐患重重

预售制让开发商能够用少量自有资金撬动庞大回报

2015年前后预售高峰期

大部分房企仅需投入30%的资金

就能启动项目并快速回笼全部房款

恒大靠着这个模式快速增长

2014年到2015年，合约销售额直接翻倍增长

从303亿快速扩张到2013亿元

这种情况下，谁还在乎钱本该是用来建房子的

尽快投入下个项目才能快速增长

但更深层的问题其实在于土地价格的持续飙升

2011-2021年间，中国主要城市地价年复合增速高达11%

金融机构的“顺周期”行为同样推波助澜

在行业上升期，恒大等头部房企凭借亮眼的财务报表

轻易获得大量授信

2017-2019年间，恒大年均新增有息负债超千亿

但风险在表面的繁荣下被系统性低估

更令人遗憾的是，作为“风险看门人”的审计机构也未能尽责

普华永道竟然整整两年都帮恒大做假数据，美化财报

图源：网络

而普通购房者的“羊群效应”则完成了最后一环

在“买涨不买跌”的心理驱动下

购房者倾向于选择市场规模最大的企业

也没有心思衡量背后风险

1949至2019年，中国城镇化率跃升至60%

数据源：国家统计局历年数据

近4亿人口涌入城市，创造出前所未有的刚性住房需求

与此同时，中国经济保持高速增长，居民财富不断积累

在其他金融投资工具普及率和有效性都没有起来的时代

不动产成为普通家庭对抗通胀的首选

在此期间中国家庭资产中房产占比，2024年的时候就已经达到78.1%

数据源：国家统计局

政策与利率环境同样为房地产大开绿灯

2008年后房贷政策的持续放松

使得购房门槛不断降低

在这样“完美”的市场环境下

房企的快速扩张不再是战略选择，而是时代必然

整整20年的集体性狂欢，似乎谁都称不上清白

04

最近很多地产从业者不约而同都谈到了恒大

但恒大的问题，从来不是它一家的问题

在那个遍地黄金的三十年里，整个地产行业都陷入同一种疯狂

各种故事的情节不同

但内核惊人一致

所有人都相信，只要拿到地、盖起楼，就不愁卖不掉

做错做对都不重要了

因为房价永远在涨的预期掩盖了所有问题

可怕的是，在这种环境下

没有人能真正证明

一个项目的成功，到底是因为我们的产品做得足够好

还是仅仅搭上了时代的便车？

这才是整个行业最深的原罪

正如农夫山泉创始人钟睒睒评价恒大冰泉时

说的那句刺耳却真实的话

“任何一个产业都需要知识的积累，光有钱，那是胡扯”

图源：网络

地产行业何尝不是如此？

真正的房地产

应该是对土地的理解、对产品的钻研、对居住本质的探索

地产从不应该是一条捷径

而是一条对得起土地、对得起人民、扎实的长路

以上为正文，来自有漾

这是真叫卢俊公众号的第6335篇原创文章