最高院：银行怠于办理抵押登记手续的，开发商不用承担保证责任！

作者：周军律师.

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在商品房按揭贷款业务中，开发商通常会为购房人的贷款提供 “阶段性保证担保”，约定在购房人所购房屋办妥抵押登记后，保证责任即免除。实践中常出现 “银行收到相关材料后，怠于办理抵押登记，导致房屋因另案被查封或无法办理抵押” 的情形。

那么， 银行怠于办理抵押登记手续的，开发商还要承担保证责任吗？

最高人民法院案例库入选案例《揭阳某银行诉陈某、高某、某房地产公司金融借款合同纠纷案》中明确：

在商品房按揭贷款交易中，办理抵押登记手续是抵押权人和抵押人应当完成的义务，开发商已办理建筑物所有权首次登记及案涉房屋不动产权证书并及时将该不动产权证原件交给了抵押权人即已履行其义务，此时办理抵押登记手续的条件也已成就。因抵押权人与抵押人怠于办理抵押登记手续致使抵押权不成立的，抵押权人与抵押人怠于履行的法律后果应由其自行承担，不应再由开发商承担阶段性连带保证责任，否则可能导致往后开发商不积极办理建筑物所有权登记及不动产权证书，不利于维护良好的房地产交易秩序。

本案焦点为：金融借款合同中抵押权的认定与保证责任承担。

本案中，某房地产公司为案涉合同项下的债务向揭阳某银行提供连带责任保证，虽然案涉合同约定，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。

但2018年12月28日案涉房产已办理了预售商品房抵押权预告登记，某房地产公司对案涉房产于2019年10月17日办理建筑物所有权首次登记，也于2020年7月20日办理了不动产权证书（权利人为陈某、高某），并已于2020年7月28日将该不动产权证原件交给了揭阳某银行，已履行了其义务。

办理抵押登记手续是抵押权人揭阳某银行和抵押人陈某、高某应当完成的义务，揭阳某银行没有在预告登记有效期内申请办理，怠于行使其权利，造成预告登记失效，应承担相应的法律后果。因此，某房地产公司的保证期间应截至案涉房产抵押权预告登记有效期，预告登记失效后，不再承担保证责任。某房地产公司主张揭阳某银行起诉时，已经超过保证期限，其依法不再承担连带保证责任，该主张理由成立，应予支持。

周军律师提醒，银行怠于办理抵押登记时，开发商的保证责任通常将会免除。开发商需举证证明自身已履行全部义务，且银行的怠于行为与抵押无法设立存在直接因果关系。实操中，开发商应在交付材料后及时索要签收凭证，定期催告银行办理进度并留存记录；银行应在收到材料后按约定期限办理，无法办理时及时催告相关方补正，避免因 “怠于履行” 承担过错责任。遇到相关问题，建议及时咨询专业律师，寻求有效的法律帮助，以免错失维权良机。

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