港资房企沉浮四十年

01

一记擦边球，打开“黄金”门

1979年的深圳，空气中混杂着海风的咸涩与泥土翻垦后的腥潮。在简陋的办公室里，深圳市房管局副局长骆锦星反复翻动着《列宁选集》，目光久久停驻在一行字上：

“消灭土地私有制并不要求消灭地租，而是要求把地租……虽然是用改变过的形式……转交给社会。”

一个石破天惊的构想，在此找到了合法性支点：进行“补偿贸易”。深圳出地，港商出钱，建成后的房子按比例分成。

三个月后，深圳河边划出一块土地。香港商人刘天就的妙丽集团带着资金北上，与深圳签署了一份开创性的“补偿贸易”合同。一场撬动历史的试验，就此破土。

图纸刚刚绘就，房子就在香港开售了——每平方米2730元，不足香港楼价一半，还承诺可落深圳户口。

消息引爆香江，五千多人通宵排队，队伍蜿蜒曲折，最终只能抽签定夺。几天之内，一期房源全部售罄。

几乎与此同时，广州东湖新村的工地上，打桩机已然轰鸣。

香港宝江公司运来的新型建材堆在路边，工人们研读着陌生的图纸——这里规划的不只是住宅，更有商店、学校和花园。

两年后，当住户搬入时，他们惊喜地发现有了穿制服的管理员，楼道每日有人清扫。他们并不知道，自己入住的是中国第一个拥有专业化物业管理的小区。

这些成功的讯息如同羽翼，迅速飞越南岭。九十年代初，嗅到机遇的香港地产巨头们，怀揣着厚厚的蓝图集体北上：

恒隆地产陈启宗站在上海静安区的旧厂房前，这里将崛起未来的恒隆广场；

汤臣集团的工人在浦东的泥滩上打下第一根桩基，那里将矗立起陆家嘴的首栋摩天大楼；

和记黄埔获准投资深圳盐田港，共同投入60亿元建设集装箱码头；同年签约的北京东方广场，则成为李嘉诚在内地房地产业的标志性起点。

02

移植“港式算法”，运转黄金时代

当港资的楼宇在一线城市扎根生长，内地的开发商心中，一种新的渴望破土而出：他们不再满足于扮演合作中的配角，而是渴望学得精髓，成为舞台中央真正的主角。

深圳的金地公司，是最大胆的学徒之一。

为了打造首个商品房项目，创始团队做了一个决定：直接前往香港，寻找最成功的范本“临摹”。他们锁定了香港观塘的超级大盘——由长江实业开发的丽港城。这个项目，是香港新市镇开发的典范。

不久，丽港城的精髓被完整“移植”到了深圳：

规划布局摒弃了呆板的行列式，采用“围合式布局”，楼栋巧妙环绕出一个巨大的中央花园。

户型设计奉行“大厅小卧”的实用主义，每一寸空间都被精打细算。

生活配套方面，楼下不再是空地，而是配备了商场、会所与学校。

住宅贩卖的，不再仅仅是四面墙，更是一种全新的、现代化的生活方式。

1996年，“金地海景花园”开盘。当人们走进那个拥有超大花园、设计精巧的社区时，仿佛步入了未来。其售价高出周边三成，却依然被抢购一空，被誉为深圳第一个真正意义上的高品质社区。

金地一炮而红。它所引入的“围合式布局+中央花园”模式，几乎一夜之间成为全国开发商效仿的蓝本，在此后数十年里，定义了中国人居住小区的标准范式。

金地并非孤例。这是一个全面临摹“港式算法”的时代。

万科的创始人王石，从香港同行那里悟到了专业的物业服务与透明的公司治理两大法宝；龙湖的吴亚军，则看中了港资“长期持有核心地段的商业资产”这一更持久、更稳健的路径，开始打造属于自己的“天街”商业帝国。

03

地王席卷牌桌，聪明钱隐退

“谁买‘地王’谁傻瓜。”

2009年，海南博鳌，当恒隆地产董事长陈启宗在论坛上掷出这句直言时，台下坐着的，正是刚从土地拍卖的狂欢盛宴中归来、肾上腺素尚未消退的内地开发商们。

陈启宗这番直白的告诫，源自植根于香港楼市1997年崩盘的惨痛记忆——那场危机烙印下一则铁律：当所有人都在不顾代价争抢时，最危险的不是错过机会，而是失去理智。

可2009年的内地，完全是另一番景象。

“四万亿”计划释放出前所未有的流动性，土地市场迅速从全球金融危机的寒意中反弹，并转向过热。土地成交纪录开始以令人咋舌的频率被刷新。

6月25日，北京通州一地块以17.4亿元落槌。仅隔一日，朝阳区一地块便被推至19.6亿元。但这只是序曲。

真正的鏖战在四天后上演。6月30日，北京土地拍卖大厅，万科、保利、SOHO中国等11家巨头举牌97轮。最终，中化方兴地产以40.6亿元的天价，砸下广渠路15号地。

算盘一响，满场愕然：楼面价已达每平方米1.6万元，而周边新房售价不过如此。“面粉”贵过“面包”。亲历全场的SOHO中国董事长潘石屹慨叹：“市场又疯了。”

这阵狂风旋即席卷上海。9月，中海地产以70.06亿元夺得长风地块，加冕全国新“地王”。仅仅20天后，这个王座便被绿地集团以72.45亿元的更高价码夺走。

资本角逐的速度与力度，令人目眩。

而就在这片弥漫着乐观与激进的漫天喧嚣中，港资却悄然退出了拍卖场。作风审慎的港资显得格格不入，甚至“落伍”。一时间，“被超越”、“边缘角色”、“大撤退”成为描述他们的高频词。

这些曾经的“老师傅”们，放弃内地了吗？

04

徐家汇时刻，快慢钱分野

2013年9月，上海土地交易中心。一场重量级的拍卖会上，主角并非当时高歌猛进的内地巨头，而是几位从香港来的“老面孔”。

标的物是徐家汇中心地块——这片在上海市中心静卧近二十年的土地，被视为“最后的钻石宝地”。175亿元的起拍价，已注定这是一场属于顶尖掠食者的游戏。

最终的角逐，在新鸿基地产与九龙仓、恒基地产组成的联合体之间展开。数十轮竞价，每次举牌都意味着数千万元的加码。当总价突破200亿大关时，现场空气近乎凝固。最终，九龙仓联合体偃旗息鼓，新鸿基以创纪录的217.7亿元将地块锁定。

市场一片哗然：一贯审慎的港资，为何重金押注“地王”？

这背后，是两套截然不同的生意逻辑。

彼时，以恒大、碧桂园领衔的内地房企，正醉心于“高周转”的魔法：拿地、开工、销售，资金如陀螺般高速旋转，一切为了规模与排名。土地于他们而言，是必须快速加工、及时变现的“原料”。

而新鸿基则完全不同，他们将其视为可以长期持有甚至传承的“核心资产”。计算的不是一两年的销售利润，而是未来十年、二十年，这座顶级商业综合体所能带来的、持续稳定的租金流。

也就是说，那个令外界瞠目的“天价”，在其基于永续经营的算式中，或许只是一个公允的现值。这不是追高，而是基于另一种价值尺度的冷静决策。

2015年棚改货币化启动后，市场的分化更是被加速推至台前：

一端，是内地房企在规模红海中生死竞速。

中梁、祥生、新力等黑马凭借极致的高周转，如闪电般闯入千亿阵营，共同将行业推向了万亿规模的狂想。即便是较早嗅到风险、在2018年喊出“活下去”的万科，在行动上也难逃规模惯性，当年销售额突破6000亿元。

排行榜单月月刷新，战火炽烈。

另一端，多数港资却从榜单上集体隐身，甚至开始果断“做减法”。

李嘉诚的长实集团自2013年起便持续出售内地资产；2015年，新世界发展将京沪等地九个项目打包售予如日中天的恒大，一举回笼339亿元；同年，新鸿基也转让了2009年在佛山获取的大型项目。

这些动作被外界仓促地贴上“大撤退”的标签，但在港资的叙事里，这更是一次冷静的“战略换仓”——于市场高位，将那些不符合长期持有标准的资产置换为流动性，储备弹药，静候真正属于他们的、下一个周期的“徐家汇时刻”。

05

冬春歧路，江湖再见

2020年，“三道红线”政策如急刹车骤然落下，内地楼市高歌猛进的“快周转”戛然而止。整个行业从狂飙突进，急速切换到了应对债务、力保交楼的生存模式，空气中弥漫着收缩与求存的凝重。

当2025年的尘埃渐落，隔岸的港资房企却呈现出另一番从容图景：正因数十年如一日地恪守财务纪律、始终为未知留有余地，此刻他们反而手持充裕现金，拥有了为下个周期冷静选择的权利。

有的，彻底“收摊离场”。

动作最决绝的当属香港置地，直接解散了整个内地住宅开发团队，彻底告别“盖楼卖楼”的生意。而李嘉诚的长实集团，则将其持续十年的资产变现逻辑执行到底，于今年开启了“清仓式”操作：5月，将北京东四环的豪宅项目御翠园以约七折价格抛售，单价从近10万/㎡骤降至7万/㎡；7月，又以低至40万元/套的价格，一次性出清大湾区数百套房源。

有的，重仓核心，做“时间的朋友”。

与新鸿基当年豪掷217亿拿下徐家汇地块的逻辑一脉相承，这批港资选择在风暴眼中继续加注。他们不再广撒网，而是将全部火力集中于一线城市最核心的寸金之地，专攻能穿越周期的顶奢商业与豪宅。

比如，新世界中国明确表示从未“撤离”，而是将布局从全国收缩，更聚焦于粤港澳大湾区和长三角的一线及成熟城市，业务模式也从住宅开发转向城市综合体的运营；

新鸿基地产同样深耕加码高能级城市，持续在长三角和大湾区加码。今年5月，其在苏州金鸡湖畔推出全新的ICC环贸汇豪宅项目，后续又补充了约180平和230平的大平层户型；

而退出住宅业务后的香港置地，反手便在南京斥资120亿元打造了总体量达34万平方米的商业项目“金陵中環”。

还有的则灵巧转身，凭借轻资产运营的模式，走出一条更轻盈、也更可持续的道路。

典型代表是瑞安房地产。它不再独自承担重资产投入，而是通过引入天安中国等企业合作拿地，或将成熟物业出售给机构资本来实现“轻身上阵”。

关键一招在于，项目卖出后，运营管理权仍牢牢握在自己手中。如在6月的佛山项目中引入险资，总对价约34.9亿元，但瑞安在交易后依然保留项目的管理权，稳赚运营管理费，实现了真正的“旱涝保收”。

四十多年潮起潮落，昔日的“师生”早已在市场的路口分道而行，走向了周期的两端：一边仍在凛冬中跋涉求生，另一边则为将至的春日，悄然埋下了形态各异的种子。

往日的锣鼓渐次沉寂，新的幕布正在揭开。

那个属于房地产的狂飙时代，已然落幕。但关于城市、财富与未来的故事，却从未停止——新的篇章正在展开，不同的角色，正带着各自的脚本，走向台前。

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