最高法明确禁止物业“卡门禁”催费！业主这些权益要知道

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最高法明确禁止物业“卡门禁”催费！业主这些权益要知道

12月8日，最高人民法院发布五个物业服务合同纠纷典型案例，其中一则“张某诉某物业公司物业服务合同纠纷案”引发广泛关注。法院明确物业服务人不得采取限制业主使用小区门禁系统等超过合理限度的方式催交物业费。这一裁判规则为全国物业纠纷处理提供了明确指引。

案件回顾：门禁卡住的不仅是回家路

2021年9月，张某因欠交物业费，发现自己被物业禁止使用所住单元电梯及门禁系统。回家之路近在咫尺却困难重重，张某与物业公司交涉无果后，最终选择诉至法院，要求恢复其对电梯及门禁系统的正常使用。

审理法院认为，尽管张某欠交物业费，但物业公司不应以不给业主激活门禁卡等方式催交物业费。根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第三款规定：“物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。”限制门禁使用实质上与此类行为性质相似。

值得肯定的是，经法院依法释明后，该物业公司在案件审理过程中主动恢复了张某对门禁系统的使用。

最高法：催费应采取合理合法方式

最高人民法院在案例阐释中指出，物业服务人以限制使用电梯等方式催收物业费，实质上是基于其在物业服务合同项下的债权而不当限制了业主的建筑物区分所有权，既缺乏法律依据，也超出了合理必要限度，往往加剧双方矛盾。

“物业服务人催交物业费应采用合理方式，”最高法进一步明确，“业主经催告后在合理期限内仍不支付物业费的，物业服务人可以通过调解、提起诉讼或者申请仲裁等方式依法维护自身合法权益，但不应以影响业主正常生活的方式催交。”

这一案例为全国法院处理类似纠纷提供了重要参考，也让广大业主更加清晰自己的权利边界。

物业常见的违法违规行为有哪些？

除了“卡门禁”催费外，物业服务中还存在哪些常见的违法违规行为？业主们需要特别警惕以下情况：

1. 擅自扩大收费范围

超出物业合同约定，擅自增加收费项目或提高收费标准。例如，未经业主同意收取“公共区域维护费”“垃圾清运费”等合同外费用。

2. 财务不透明，拒绝公示收支

根据《民法典》第九百四十三条，物业服务人应当定期将服务事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。不少物业公司拒绝公示或模糊公示，侵犯业主知情权。

3. 侵占公共收益

小区电梯广告、公共停车位、公共区域租赁等收入属于全体业主所有。部分物业公司擅自占有这些收益，或者不按规定比例分配。

4. 服务质量不达标

保安、保洁、绿化、维修等基础服务缩水，与收取的物业费不匹配，无法达到合同约定标准。

5. 违规使用维修资金

虚报维修项目、夸大维修费用，或者未经法定程序擅自使用住宅专项维修资金。

业主如何维护自身合法权益？

面对物业的不当行为，业主并非无能为力。可以通过以下合法途径维护自身权益：

1. 收集证据，明确诉求

保留好物业合同、缴费凭证、违规证据（如照片、视频、录音）、沟通记录等。明确物业违反的具体法律规定或合同条款。

2. 先协商，后投诉

首先与物业公司直接沟通协商；协商无果，可向业主委员会反映，由业委会出面交涉；仍无法解决，可向当地住房和城乡建设部门、街道办事处或社区居委会投诉。

3. 行政申诉

向房地产行政主管部门提起行政申诉，要求对物业公司的违法违规行为进行查处。

4. 司法途径

如上述途径均无效，可向人民法院提起诉讼。最高法本次发布的案例正是通过司法途径成功维权的典范。

5. 业主自治

根据《民法典》第二百八十四条，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对物业服务人不满意，业主大会有权依法更换物业服务人。

共建和谐社区需要权责分明

物业服务的本质是契约关系，双方权利义务需要对等明确。业主应当按时缴纳物业费，保障物业正常运营；物业公司则需提供质价相符的服务，尊重业主合法权益。

最高法此次通过典型案例的方式明确裁判规则，不仅为法院审理类似案件提供指引，也为物业服务和业主维权划清了法律红线。只有当双方都在法律框架内行事，社区和谐才能真正实现。

如果您也遇到类似物业纠纷，不妨了解这一典型案例，学会运用法律武器，维护自己的合法权益。毕竟，家是温暖的港湾，回家之路不应被非法阻挡。

（本文案例来源于公开报道，观点仅供参考。部分图片来源于网络，如有侵权，请告知删除！）

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