黑马「邦泰」，到底还能跑多久？

01

2025年在重庆楼市里最活跃的几匹黑马，莫过于海成、远达和邦泰了。

邦泰在照母山接连拿下两宗土地，总计160亩土地，可建体量为18.6万平米，容积率在1.7-1.8，土地总价为17亿元，照母山-园博园地块楼面价在8200元/㎡，照母山西地块楼面价在10722元/㎡

照母山-园博园地块为0溢价率成交，照母山西地块是邦泰和远达在抢地，最后溢价率12.87%，据说这块土地本来不打算今年供应出来的，最后谈的条件是一次性全款拿下这块土地。。。

◉ 邦泰照母山拿地，杨一设计并制图

邦泰是最近几年才出现在重庆主城市场上，但它的名头和品牌，可能在川渝地区的区县里更加出名。

根据邦泰集团官网介绍，邦泰目前已进驻39个城市，累计已开发160余个项目，开发面积高达3200万平米。

◉ 图源邦泰集团官网

看重庆今年土拍，邦泰貌似表现的很激进，但实际上，邦泰在其他城市更激进更大胆。

截止到2025年11月，邦泰已经拿了200万平米土地，排名全国第6，排在邦泰前面的5个，全都是央国企和地方平台公司。

从民企角度，邦泰是今年拿地面积最多的民企。

◉ 图源网络

金额方面，邦泰今年花了90亿元拿地，也算是花费不菲了，排名全国第19名，排在它前面的民企就只有来自浙江的滨江集团。而第一名的中海更是夸张，2025年花了870亿元拿地，要是这些钱有5%投在重庆都很好了。。。

02

来简单介绍下邦泰的发展历程。

邦泰集团董事长是罗勇，持股30%，在从商之前，他曾在乐山师范学院担任团委书记，乐山师范学院就是以前的乐山师范专科学校，后面他多次给母校捐款。

2006年，罗勇等4人在乐山合伙成立了房地产销售代理公司，这种“乙方”经历让他们极度敏感于客户需求和销售回款速度，他们比传统的“资源型”开发商更懂怎么把房子卖出去。

2007年，公司正式更名为邦泰，也就是如今邦泰集团的雏形，主要在四川省的三、四线城市做房地产开发，多以合作运营为主，并没有选择单打独斗。

2008年，在乐山开发首个项目“邦泰·名门外滩”， 这个项目就是邦泰与另一家四川本土房企锡成泓驰共同开发的。邦泰·名门外滩不仅是乐山单价最高项目，还在开盘后创下了当地销售记录，邦泰集团也凭借这个项目在行业内站稳了脚跟。

在这个阶段里，邦泰一直都致力于做极致的区域深耕，公司并没有选择去成都和保利、龙湖火拼，而是选择在乐山做到“市占率第一”。他们在乐山不仅卖房子，还做物业、做公益，建立了极强的地缘口碑，被称为“乐山王”。

2013年，邦泰将总部搬迁至成都，并开始进行在全四川省的扩张，如宜宾、内江、广元等城市，走的是农村包围城市的路线。

这一阶段邦泰虽然总部在成都，但重心依然放在四川的地级市，产品标准化程度极高，在三四线城市，他们利用“在一线城市验证过的产品体系”去打当地的小开发商，属于降维打击；同时，他们避开了当时地价暴涨的成都核心区，保证了利润空间。

邦泰的经营风格一直是稳扎稳打，其并没有因追赶房地产行业红利而变得激进，虽然规模不大，但好在也没被杠杆反噬。

公司的转折点是在2021年。

经历过房地产周期的朋友都知道，2021年是全国地王频出的一年，之后两年里有多家头部房企暴雷，而邦泰却在2023-2025年疯狂拿地，正式开启了全国化进程，如进军云南、湖北、陕西、山西等省份。

邦泰也不是专门去抢爆款土地，而是专挑“非核心热点，但有真实改善需求”的城市（如西安周边、合肥特定区域、山西忻州等），且单宗地块总价控制在10亿以内，避免资金沉淀。

地块体量普遍不大，邦泰采取的是短线快打策略，多以高端改善型为主，抓住中小城市的改善需求，以高周转、高去化支撑着销售规模与拿地节奏。

03

比起过去稳扎稳打的发展路线，进入全国市场的邦泰集团显得有些激进。

那么问题来了，一家还没有上市的中小型房企，还是家民企，跟央国企相比很难借到低息开发贷，那邦泰哪来的这么多钱买地呢？

邦泰压缩开发周期、快速拿地、快速开工销售并回笼资金，再投入新项目，这种打法并不新颖，与过去恒大、碧桂园、融创等通用的“三高”模式并没有本质上的区别。

通过查询工商信息，发现邦泰的大股东将持有的大量公司股权质押给了信托公司、银行、保理机构或资产管理公司，而股权质押是老板用自己的身家性命做抵押来换取流动资金。

有市场消息指出，从去年开始，凡是邦泰集团进驻的城市，所成立的项目公司股权都进行了质押融资。

股权质押是一把悬在头顶的剑，其利息远高于正常开发贷款。如果邦泰出现流动性危机，公司估值下降，债权人可能会要求追加抵押物。一旦老板拿不出更多资产，股权就会被冻结甚至拍卖，导致公司控制权易主。

如此高的股权质押率，说明邦泰的资金链崩得很紧，并没有表面上看起来那么从容。

那为什么财务状况都这样了，邦泰还要继续拿地呢？

房地产是资金密集型行业，借新还旧。如果停止拿地，金融机构会认为你“没业务了”，从而抽贷。只有不断拿地、开工，才能证明公司在运转，才能从银行和信托融到新的钱来还旧债，这是一场不能停下来的骑行游戏。

逆势拿地看似风光，实则是为了维持现金流滚动的无奈之举。

04

目前一线城市的房地产豪宅市场依旧火热，三四线城市还有一定的改善置换需求，市场还是有一定的机会的，这可能也是邦泰一直在拿地的缘由吧。

邦泰在照母山拿的这两块土地，都紧邻主干道，个人感觉做四代宅的可能性并不大，大概率会去做新规产品。

新规住宅的好处是，把赠送面积放在了房子里，这也是重庆人很关注的，重庆人买房比较在意功能性。

新规产品，得房率普遍可以做到140%左右，比如建面110㎡可以做到154㎡的空间，有些还可以做到3房双套房3卫，甚至是3个套房。建面143㎡可以做到200㎡空间。

这两块土地，一个楼面价8200元/㎡，一个楼面价10722元/㎡，如果按建面110-143㎡，房价25000㎡算，总价大概275-360万。

◉ 邦泰总价段分析，杨一设计并制图

这时，问题就来了。

邦泰虽然在其他城市做的还可以，但之前在重庆没做过这么贵的产品，邦泰在重庆86%的主力总价段还是在150万以内，强行去做200万以上甚至300万级别产品，对邦泰有一定的挑战性，尤其是邦泰在重庆主城的知名度其实还没有完全打出来，其顶级产品“境”系有可能会出现在重庆市场上。

如果你最近想买房，欢迎扫下方二维码加我微信私聊。