限时竞价95轮 中海31.86亿元斩获深超总地块

中经记者 陈婷 赵毅 深圳报道

《中国经营报》记者获悉，12月8日，深圳市成功出让2宗住宅用地。其中，T207-0068地块以31.86亿元成交，溢价率高达约43%，由中海地产旗下深圳市中海启明房地产开发有限公司竞得；A627-0268宗地由深圳市恒龙盛祥投资发展有限公司（隶属于龙湖集团）以底价7.66亿元成交。

T207-0068地块备受瞩目。公告显示，该地块位于深圳市南山区深圳湾超级总部基地白石二道与深湾二路的东南角，即业内惯称的“深超总”区域。开拍前，该地块已获得6家竞买人报价，最终经过95轮限时竞价由中海收入囊中，综合楼面单价77360.14元/平方米。中指研究院提供的数据显示，该价格刷新了深圳涉宅用地成交楼面价TOP3纪录。

记者注意到，T207-0068地块不远处即是中海旗下深湾玖序项目，该项目地块于2023年6月由中海以最高限价125.32亿元及自持租赁面积5.85万平方米的条件摘下，成交楼面价60349元/平方米。就在竞得T207-0068地块后，中海地产发布官宣海报，其中显示“玖序秉脉著新章，深湾自此仰双峰”。有业内人士分析指出，T207-0068地块未来或打造为深湾玖序二期。

中指研究院深圳分院高级分析师孙红梅分析指出，此次深超总地块高溢价成交，反映头部房企对核心城市核心资产的坚定信心，体现了高端住宅市场的韧性。“即使在市场调整期，顶级稀缺资产仍能获市场热捧。”

溢价率高达43%

12月8日，深圳迎来12月首场土拍，合计揽金39.52亿元。其中，中海经过95轮激烈角逐最终斩获T207-0068地块，溢价率高达约43%，成交楼面价约7.7万元/平方米，跻身深圳涉宅用地成交楼面价前三名。

公告显示，T207-0068地块为二类居住用地，土地面积11833.61平方米，建筑面积41184平方米，起始价为22.36亿元。该地块新建规定建筑面积中，住宅面积为36584平方米；物业服务用房面积100平方米；商业面积1000平方米；文化、体育或其他设施面积3000平方米，托育机构面积500平方米。地块建筑高度小于100米，规定容积率≤3.48，其中住宅部分容积率≤3.1。

T207-0068地块现状 图源：深圳公共资源交易中心

规划设计要点批复表显示，T207-0068地块须按照《深圳湾超级总部基地城市设计优化》的要求无偿建设二层连廊融入片区连廊系统，接口位置应与先期建设的项目统筹协调，具体以《建设用地规划许可证》为准。鼓励地块建成开放无界社区样板，结合架空空间合理设置文体、商业等功能，层高可结合具体功能灵活设计。

记者了解到，T207-0068地块处于深超总核心区域，是自2023年深湾玖序项目地块（T207-0060）后深超总上架的第二宗纯住宅用地，其周边为深湾玖序项目、TCL大厦、天音大厦、神州数码等高层建筑。孙红梅表示，深超总片区内住宅极度稀缺，中海连续斩获深超总宅地，巩固其在深圳高端市场的领先地位。

前11月累计销售额约2114亿元

12月4日，中海披露2025年11月物业销售及新增土地情况。公告显示，11月，中海合约物业销售额222.35亿元，同比下降26%，相应的销售面积约为77.44万平方米，同比下降29.8%。其中，南部大区销售额111.19亿元，占比最高，其次为北部大区，为28.77亿元。2025年1月—11月，中海累计合约销售额约2113.99亿元，累计销售面积约922.84万平方米，同比分别下降21.8%、9.4%。

截至2025年11月30日，中海录得已认购物业销售额约50.68亿元，预期将于往后数月内转化为合约物业销售额。

克而瑞分析指出，随着2025年步入收官阶段，房企的经营策略出现明显转向。一方面，为了冲刺全年业绩、加速资金回笼，房企普遍将经营重心向项目开发与销售端倾斜。与之对应的是，企业在投资端普遍审慎，为明年市场布局积蓄力量。

行业整体呈现“销售端发力冲刺”与“投资端蛰伏蓄力”的鲜明特征。“当前整体市场虽仍在筑底，但结构性复苏已经启动。因市场需求相对稳定，重仓一、二线城市的房企后续有望率先迎来稳定。”

据克而瑞统计，2025年11月共有38家房企实现单月业绩环比增长。自下半年以来，多数头部房企单月销售环比呈现“涨多跌少”的态势，包括保利、中海、绿城、万科、建发和金茂。在行业整体承压的背景下，头部企业仍具有持续经营的韧性。前11个月，有8家房企全口径销售金额破千亿元，分别是保利、中海、华润置地、招商蛇口、绿城中国、万科、建发房产和中国金茂。

值得注意的是，由于房企普遍将经营重心优先置于冲刺当年销售、加速现金回笼，年末房企投资保持理性。克而瑞重点监测的30家房企单月投资金额（全口径）约为234亿元，拿地面积为131万平方米。整体来看，四季度以来销售持续筑底，房企在上半年积极拿地后均采取收缩策略，拿地态度、意愿十分谨慎，投资布局集中在一、二线城市，具有较高开发价值和市场潜力的优质地块，以确保投资回报的稳定性和可持续性。

（编辑：赵毅 审核：童海华 校对：颜京宁）