海南封关之际，华润又落下重要一子

商业观察

观察项目 | 三亚天悦城

作者 | 福贵

三亚城市图景 图源 | 摄图网（已获授权）

从2025年12月18日开始，海南将正式封关。

就在海南即将封关之际，海南市场传来一则消息，华润万象生活近日正式入驻三亚天悦城，接手项目运营。

开业仅两年，海南首座轻奢购物中心迎来全新运营方。

而在一年前，就有商业观察爱好者发布现场照片，照片显示，项目现场几乎无人逛，非常冷清。

图源：小红书@三城商观，已获授权

之后，该网友又多次分享项目现场图片，情况几乎一样，最旺的时候，人流也不多。虽然该网友表示，三亚天悦城在其心中乃至大多三亚人心中，细节是做得最好的。

半年前，另一网友在社交平台上发消息称，除免税赛道，作为三亚排名第二的购物中心（排名应为个人喜好预估，第一是三亚大悦城），各方面硬件不错，但首层空铺率达到40%以上。

网友评论显示，项目招商不给力，新鲜感不足。也有网友表示，三亚天悦城走轻奢路线，城市消费水平跟不上。

01

海南首家轻奢商场

没有市场？

三亚天悦城是由海南本土企业庆豪地产打造的，总建筑面积13.44万平方米，于2023年12月开业，是海南首家定位轻奢的商业项目。

从位置来看，项目地处三亚中央商务区月川单元，距三亚站3.5公里、三亚凤凰国际机场10公里，离三亚湾也只3公里，能够承接本土居民和外来旅游人群。

项目开业时引进的品牌很不错，汇聚了40+首店，包括Stella McCartney海南首家精品专营店、CANALI海南首店、LILY海南首店、Patrizia pepe海南首店、ITIB海南首店、PUMAKIDS海南首店、三克映画海南首店、魅KTV海南首店、三克映画·丽画餐厅海南首店、COLE HAAN三亚首店等。

加上三清潭、清晨家、璞厨小院、大美西北家宴、克茗冰室、琼州糟粕醋、椰小鸡·椰子鸡、M Stand、霸王茶姬、Pull-Tab拉环咖啡、LINLEE手打柠檬茶等餐饮品牌和李宁城市标杆店、ANTA、特步、NEW Era、炫动四方、康尼岛等潮流户外品牌及娱乐品牌，为后续运营奠定了牢靠基础。

据了解，项目开业时引起了不小轰动，开业一周，聚集三亚50W+优质强劲消费力，客流消费提袋率90%，高客单金卡VIP转化率超10%，餐饮大排长龙。

项目开业期现场

只是，三亚天悦城开业不到两年，就被曝出现场人气冷清，不少品牌店关闭，店员比客人还多。

图源：小红书@三城商观，已获授权

按照海南本土媒体报道的现场情况，门店关闭楼层主要集中在4、5楼，6楼的天台花园也停运。

项目人气较旺的时候 图源：小红书@三城商观，已获授权

这样的情况，也引起三亚领导班子关注，有领导还前往项目考察指导。

通过大众点评搜索显示，目前三亚天悦城有117家品牌（APP上显示的，可能有误差），其中餐饮41家，零售48家。与之前公布的超200家品牌，差距不小。

三亚天悦城开局底子不错，为何还是难以长效经营？

有分析称三亚天悦城定位与市场需求不符，认为品牌客单较高，与三亚以大众旅游、家庭度假为主的客群消费习惯存在错位。

这个观点并不能完全解释三亚天悦城冷清的情形。因为最近几年，很多头部品牌都加紧布局海南市场，客单同样很高，且销售额也不错。比如拉夫劳伦在海南的门店，销售增长超过大区增速。

又如LV，门店开在三亚国际免税城二期非免税区，也是如今品牌的重要销售渠道。

还有三亚大悦城，与三亚天悦城直线距离约1.5公里，相当于脸贴脸竞争。项目2024年10月开业，但已成为三亚热门商场。

项目开业仅九个月，三亚大悦城累计接待客流超1100万人次，销售额突破10亿元。

百度地图

三亚天悦城的现状，更大的原因在于本土开发商缺乏持续运营大型商业体的经验。

以三亚天悦城官方公众号来看，目前最早的消息是在2024年11月10日，而项目2023年12月就已开业，这中间没有内容推送，开始推送内容后，也没有相对固定的时间点，有的隔几天推送一次，有的隔半个月推送一次。一直到最近几个月，内容推送才稳定下来。

而且从内容来看，品牌和活动企划上新也不多。

这是很小的细节，但在精细化运营阶段，项目与消费者间的互动是很重要的一环。就算是项目运营方将硬件基础做得很好，也要传达到消费端，而不是等消费者自己去发现。

对于庆豪地产来说，只有两个选择，一是继续保持现状，看未来机会；二是寻找一个经验丰富的运营商盘活商场，并学习经验，后续再尝试自己长期经营。

显然，这是一个很好选的问题，专业人干专业事，不会就学。

华润万象生活与庆豪地产展开合作后，啄春泥、山缓缓、芸山季、泰铺、南渡琼楼等餐饮品牌已相继围挡进驻。

这就是运营实力差异的体现。

02

布局海南

华润野心很大

华润万象生活的运营实力，有目共睹，运营的项目大多不差。

2024年，华润万象生活实现综合收入170.43亿元，同比增长15.4%，核心净利润增长20.1%至35.07亿元。作为两大主营业务，2024年物管收入占比63%、商管收入占比37%；但在毛利占比上，物管占比为32%，商管占比达到68%。

且在华润万象生活运营的122个已开购物中心，去年全年总零售额2150亿元；业主端租金收入262亿元，同比增长19.2%。其中50个零售额排名当地市场第一、86个排名当地市场前三。

今年上半年华润旗下125座购物中心租金收入达到104亿元，零售额达1200亿元，同比增长21.1%。旗下125座购物中心中，零售额当地市场排名第一的有53座，排名前三的则有104座。

数据对比，增长很明显，且在当地市场排名靠前的项目越来越多。

华润在海南市场的布局，同样不容忽视。

海南因为封关的事情，不少头部都在布局。华润、太古、龙湖、大悦城、DFS、珠海免税、成都文旅等地产商，在海南打造了万象系、太古系、天街系等国内顶级产品线。

年初，赢商大数据统计，截至2024年底，海南存量商业项目达86个，总商业体量超600万㎡。其中过去三年新开商业总规模达208万㎡，占全岛总存量商业三分之一，发展速度迅猛。

且近年来旅游市场发展迅猛，像五一、十一、暑期这种重要节点，全国旅游市场都非常火爆，这说明人们的出行意愿非常强烈，待到消费恢复，这种已经养成的出行习惯不会突然消失，反而可能会因为钱包变厚，而更愿意出行。

海南作为重要的旅游目的地，也会成为头部布局重点。

而华润已在海南布局了海口万象城、N次方公园等项目，三亚万象城也在加速筹备中，三亚天悦城则是其在海南首个轻资产合作项目。

华润海棠湾示意图

相当于华润已经在海口、三亚这两座重要城市占了位置，将自己多个产品线项目引入海南，且实现轻重并举深耕模式。

而以华润的布局策略，在一些重点城市都会落位多个项目，如深圳、杭州等。或许，华润会在现有基础上，继续在海南省内各重要城市布局项目，抢占市场红利。

海南商业发展态势，独角Mall也将持续关注。

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