当建筑老去：香港大埔火灾的思考

最近，香港大埔宏福苑火灾烧了43小时，造成159人遇难。令人痛惜之余，引申出一个所有人可能都忽略的问题：当建筑注定会老去，谁来买单？

2025年11月26日，香港大埔宏福苑，这个建于1983年、楼龄42年的居屋小区，在进行政府强制验楼要求的大维修工程时突发大火，波及7栋楼宇，造成159人遇难。起因是这样的：小区启动了总额3.37亿港币的大维修，但承建商用每卷54港元的廉价棚网替代合格材料，加上竹制脚手架、发泡胶封窗，冬季干燥天气中，一点火星引发了香港60年来最大火灾。

想起另一个悲剧。2024年8月，湖南长沙，一位21岁女孩被高空坠落的外墙砸中身亡。那栋楼2015年交付，楼龄不超过10年，但防水和装饰质保期已过。物业在2024年4月就收到业主反映墙体渗水，7月表决通过申报维修资金，但实质性维修因种种原因迟迟未实施。

一个是为了维修出了事，一个是没维修出了事。两个悲剧背后，折射的是同一个困境：建筑年久失修带来的经济和安全压力，是所有人都将面对的困境。

困境一：资金来源困境

维修的钱从哪来？这是第一道坎。

建筑老化后，电梯、外墙、管道等设施都需要翻新更换，维修成本高昂。宏福苑的3.37亿港币维修费，分摊到每户15.7万到18.3万港币不等。这个小区36.6%的居民是65岁以上老人，年龄中位数达56.6岁。有人交不上筹款，只能找儿女借钱。

内地的困境如出一辙。上海有400余个小区维修资金低于首期交存金额30%，天津滨海新区约25%的房屋无专项维修资金。更要命的是，维修资金的缴纳基数长期未调整——上海自2000年确定至今未变动，北京自2009年以来也未调整。物价涨了，维修成本涨了，但基数还是20年前的标准。

维修资金筹集机制同样困难重重。居民不信任物业，物业不信任业主，业主之间也互不信任。居民的顾虑很实在："以前的钱花哪了？""我交了别人不交怎么办？"这种信任的崩塌，让资金筹集变得举步维艰。

困境二：维修决策困境

有了钱，谁来决策？这是第二道坎。

业主身份复杂，既是产权人，又是出资人，还是决策人。但业主委员会普遍缺乏专业管理能力：如何选择工程商？总包还是分包？报价是否合理？施工质量如何监督？面对动辄数千万乃至上亿的维修工程，这些专业问题让业主们无所适从。

更要命的是决策门槛过高。香港的"80%业权份数"重建门槛，内地的"双三分之二"表决原则，初衷都是保护业主权益。但在实际操作中，这些看似公平的规则，却成了行动的枷锁。

山东临沂一位业主为解决房顶渗水，需要征求整个小区136户业主意见，最终仅26户同意，70户反对，还有40户根本联系不上。当一个决策需要几百户、上千户业主达成一致，当其中有人联系不上、有人不愿出钱、有人各怀心思，这个制度就陷入了僵局。

困境三：维修监督困境

决策通过了，谁来监督？这是第三道坎。

说到底，人性是最不值得信任的东西。任何人性，在没有监督和约束的条件下，都经不起考验。

宏福苑的居民，早在2024年9月——火灾发生前一年多——就曾致函香港劳工处，指出维修材料可能不符合阻燃标准。窗户被发泡胶封住后，白天家里昏沉阴暗，独居老人难以忍受。有业主在交流群组公开质问："其他屋苑用透光物料，为什么我们要用发泡胶？让独居老人整天在乌天黑地里生活？"但这些预警，最终都被忽视了。

宏福苑的承建商，以每卷54港元大量购买不合格棚网，又购买少量达标棚网安装在显眼位置应付检查——这种"上有政策、下有对策"的游戏，在监管缺失的环境下屡见不鲜。

阳光下没有新鲜事：江西南昌开发商挪用维修资金1600多万元，河南郑州物业公司以"走紧急程序"为名私自挪用17万余元。

监管为什么失效？一方面是监管滞后，"道高一尺、魔高一丈"，维修工程，特别是隐蔽工程的监管难度本就很高；另一方面是资金监管的挑战，从筹集到使用，每个环节都存在寻租空间，都是对人性的挑战。

今天，香港楼龄30年以上的私人楼宇超2.7万幢，楼龄50年以上的超过1万栋。内地城镇既有房屋中建成年份超过30年的接近20%，预计到2040年，全国近八成小区都将成为"老小区"。上世纪90年代那些气派的建筑，如今看来已显老旧。城市高层建筑的修缮速度，远远跟不上楼宇老化的速度。

当建筑老去，需要面对的还有很多很多。

1:纯属一家之言，请一笑了之。

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