楼市一周：惯性低开 调低翘尾行情预期

【 市 场 关 注 】

• 近日，住房城乡建设部建筑市场监管司就《关于进一步完善建筑市场监管机制持续优化建筑市场环境的通知》(征求意见稿)公开征求意见。包括强化建筑市场动态监管、夯实建筑市场经营主体责任、严格注册执业人员管理、推动建筑工程服务按质择优、积极推进建筑工程招标评定分离改革、规范建筑市场发包承包活动、严格落实工程款支付要求等九方面内容。

• 12月3日，国务院以“深入推进以人为本的新型城镇化，着力构建城乡融合发展新格局”为主题，进行第十七次专题学习。国务院总理李强在会上强调，要深入实施城市更新行动，把城市更新和消除安全隐患、稳楼市等工作结合起来，扎实推进好房子建设和房地产高质量发展。

• 数据显示，11月二手房(含商业)网签22943套成交创下近7个月新高，成交暴涨29.6%，跻身年内第三高成交月份，市场同步呈现“结构分化下的温和复苏”特征，低总价高性价比房源成交占比上升、老破小租售比回升、二手房挂牌量高位回落，正成为这一轮新政后的市场亮点。

• 据深圳市房地产中介协会统计数据2025年11月二手房共计录得5762套，环比增长3.9%，同比下跌34.3%。从月度走势来看，自2025年2月录得低点后市场成交量已连续9个月维持在5000套以上，并于11月进一步回升至5762套这表明深圳二手房市场已逐步走出最低谷，交易量进入企稳阶段。

【 一 周 综 述 】

上周成交继续下行，据上海中原地产数据显示：上周（12.1—12.7）新建商品住宅成交面积6.97万平方米，环比减少13.63%。

上周全市仅剩1个区成交面积超过1万平方米，可见近期交易情绪不高。上周嘉定区有新盘入市，成交面积突破1万平方米。该区虽然也是传统交易聚集区，但最近成交活跃度不高，经常落后于宝山，甚至奉贤，上周表现算逆转前期弱势。闵行成交排名第二，但成交面积不到9千平方米。大浦东排名第三，成交面积只有7千多平方米。

从交易结构来看，3-6万元/平方米的首次改善项目比例大幅提升。成交前十榜单中此类项目有4个，且有2个位于排名第一和第二。相比之下，10万+楼盘进一步减少，只有2个，且排名上相对靠后。签约量最大的是嘉定新城板块的南山璞缦，网签0.78万平方米，61套，均价4.67万元/平方米。

基于中低价位成交表现活跃，成交价格出现大幅下降，为67922元/平方米，环比下跌13.43%。也是四季度以来周度均价最低的一周。

经过快速释放后，上周供应大幅下降。入市仅5个项目，且总供应量仅4.18万平方米，环比减少77.84%。从供应量可以看出，所有楼盘入市变得谨慎，只有1个项目的推盘面积超过1万平方米，而最低供应量还不及2千平方米。入市产品3个9万元/平方米以上的高价房，2个“5字头”的首次改善项目。金虹桥板块的天安1号是当期供应面积最多的项目，投放1.14万平方米，75套房源，均价为97999元/平方米。

月初成交惯例低开，只是前期入市产品不多，网签没有太多延续性，导致成交持续下行。从网签结果来看，已经数周没有出现网签过百套的楼盘，体现当前交易意愿不强烈，基于市场信心不足，房企推盘更趋于保守，投放量越来越少。此外，市场还在期待年末的一些重要会议释放的信号，做决策的周期或拉长。因此，近期除了个别网红楼盘入市会有网签量提升带动的短期脉冲行情外，大部分时间或处于低位运行。