房地产未来价值 取决于“三大新锚点”

（来源：中国改革报）

转自：中国改革报

□ 本报评论员 张守营

从依赖“土地溢价”回归到真实的“居住价值”，从追求“全面繁荣”转向接受极致的“城市分化”，从“高杠杆扩张”过渡到艰难的“资产负债表修复”，理解这“三大新锚点”，或许我们就把握了理解当前房地产市场“迷局”与未来走向的钥匙。

谈论“泡沫”，不能笼统地以“有”或“无”作结，必须进行结构性的穿透分析。从全局看，疾风暴雨式的系统性风险正在政策强力干预下逐步拆解，这与部分观点认为“泡沫已基本出清”的判断有相通之处。一些核心量化指标也支持压力正在释放：部分国际评估显示，主要城市房价已脱离最危险区间；从资产定价模型看，房产租金回报率与长期国债收益率的差值已逼近历史周期低点水平，显示资产的相对吸引力在回归。

然而，这绝不意味着高枕无忧，风险以更复杂、更分化的形式存在。

首先，“二八分化”已成为市场最确定的特征。一面是少数人口、资本持续流入的核心都市圈，其房产因坚实的基本面支撑，正率先显现企稳迹象。另一面是广大的低能级城市，它们面临的是人口净流出、库存高企的根本性挑战。这不是简单的周期波动，而是类似国际经验的后房地产时代结构性调整。部分城市房价自高点显著回落，预示着局部市场的资产价格“泡沫”正在通过“阴跌”方式缓慢出清，这个过程可能相当漫长。

其次，关键指标出现背离，揭示了深层次矛盾。居民部门杠杆率在过去十几年快速攀升至较高平台，虽经调整但仍构成长期约束。更关键的是，即便经历价格调整，主要城市极低的租金回报率（普遍在2%左右）依然凸显了投资属性与居住属性的长期错位。这提醒我们，衡量风险不能只看价格，还需审视资产的内在收益率和居民的偿付能力。

更重要的是，一些“隐性维度”仍是潜在风险点。部分地方政府对土地财政的依赖度、部分房企尚未完全化解的债务风险，以及宏观经济增长模式的转型压力，共同构成了房地产市场必须面对的“压力测试”。因此，当前阶段的特点是：全局性急性风险受控，但结构性、慢性风险仍在持续。

面对上述现实，房地产行业必须也正在寻找新的生存与发展逻辑。

一是回归本源，重塑“居住价值”锚点。未来的核心竞争力，将不再是区位炒作和金融杠杆，而是产品本身的质量、绿色与智能水平，以及优质的物业服务。“好房子”将是穿越周期的硬通货。同时，大力发展租赁市场，使“租购并举”真正成为稳定市场的另一支柱，是政策发力的明确方向。

二是尊重规律，明晰“空间分化”锚点。必须彻底放弃所有城市房价都会上涨的幻想。未来的住房新增需求将高度集中在少数优势城市群。对于大多数人口流出的城市，房地产的主要功能应从拉动经济增长，稳步转向提供民生保障和存量更新。这要求土地、金融等资源分配必须作出与之相适应的战略性调整。

三是守住底线，夯实“金融安全”锚点。包括房企、居民和地方相关领域在内的全行业的“资产负债表修复”是未来数年的主题。这意味着行业将经历一轮深刻的出清与整合，经营模式必须从追求规模扩张转向追求现金流安全和财务稳健。一个更透明、更健康的金融支持体系，是行业可持续发展的前提。

综合来看，中国房地产市场正处于旧模式退潮、新模式探索的关键转折期。所谓的“泡沫”，正在经历一场从全局到局部、从显性到隐性的复杂演化。我们不必执着于一个简单的定性结论，而应更关注这场转型带来的结构性后果。

对于政策制定者而言，核心任务是顺应规律、管控风险、引导转型：坚定抑制投机，支持合理居住需求；有力有度地化解重点领域风险，防止蔓延；并以前瞻性政策，引导资源向符合人口趋势的方向配置，推动行业迈向高质量发展。对于市场和公众而言，则需要建立新的认知：房地产作为最安全、最高收益投资品的时代已经结束。它的未来，将更紧密地捆绑于具体城市的未来、具体房子的品质，以及宏观经济的健康程度之中。这是一个更成熟、也更需要专业甄别能力的市场阶段的开始。