房价下跌不可怕，可怕的是还没见底？

手里的资产，好像不知不觉就缩水了不少。尤其是房子——过去总觉得是最稳的资产，这几年却眼睁睁看着它往下走。嘴上都说“跌了跌了”，但具体跌了多少？自家账上到底蒸发了多少？好像很少有人认真算过。

今天，咱们就拿深圳做个例子，一起算算这笔账。

深圳楼市比较红火的时间，大概是在2021年初，那时候，二手住宅平均价格一度涨到每平方米8.4万元的高水平，不过最近这个数值慢慢降下去了。

根据2025年11月的数据，深圳二手住宅成交均价约为每平米5.7万元。

简略地来计算一下，从最高点到现在，总的下跌幅度大概是32%，虽然最近市场在用价格换取销量中出现了成交量的回升，但是价格下降的压力仍然存在。

这一个百分比，落到每个家庭头上，就是实实在在的财富蒸发。

不要保守地去计算，就假定深圳大部分家庭的核心资产，是一套住房，在房价处于最高值的时候，一套价值800万的房子，现在大概就价值540万左右，账面上一下子减少了超过250万，这跟很多家庭10年甚至更久的总收入，相差无几。

有更为极端的案例是，深圳存在豪宅房价从超一千万，跌至三百多万的情况，贬值幅度相当大，而一些急于套现或者抵债的房产，在法拍市场中甚至要按照市场价的八折乃至更低的折扣才可以成交。

这些数字背后，是一个个具体的人生。

举个例子，深圳的张女士，在2021年房价比较高的时候购买了一套房子，那时候房子的总价是500万，现在这套房子大概就价值380万左右，她欠银行的贷款可能还有400万，于是就陷入了卖房，就得用钱来补贴，要是不卖就得每个月，硬撑着还月供」的两难处境。

这种纸面富贵一旦消逝，受到影响的并不只是安全感，家庭的消费能力，以及未来规划也都会受到直接影响而没法好好开展要是你最大的资产在减少，那你肯定就会紧紧握住钱包，把所有非必要的开销都往后延迟。

这样，市场现在怎么样了？一个鲜明的特征是“以价换量”和回归居住属性。价格跌下来了，真正的自住需求开始入场。市场的主力变成了总价300-400万的刚需房源和500-600万的改善型房源。

这个时候二手房市场出现了一个有趣的现象：成交的总价段在下移，但面积段却在上升。这说明，大家用同样的、甚至更少的预算，去争取更实在的居住空间，炒作的泡沫正在被挤出。

展望未来，深圳楼市的调整可能仍未结束。

经济学中的“一价定律”提醒我们，资产价格长期会向真实价值回归。当下市场的分化情况比较显著，核心地段以及质量优良的资产，相对来讲比较稳定，而之前被过分炒作、位置比较偏僻的房子可能，还要接着挤出水分。

也有人问：为什么不全力救楼市？

道理其实不复杂：如果靠印钱、加负债硬拉房价，GDP又没有真正跟上，就很容易引发严重的通胀，进而冲击汇率。

房价跌了，只要银行不出现大规模坏账，痛一阵或许能缓过来；但如果汇率崩了，咱们世界工厂的地位就会动摇，那影响的可是整个国家的饭碗——这可不是忍一忍就能过去的。

更让人心里没底的是：跌到现在，到底见底了吗？

最近半年，一线城市反倒进入补跌的通道，每个月环比大概下降1.5%左右，比全国平均跌幅还要快一些，常常有人说“一线是核心资产，永远涨”，但这世上哪会真有只涨不下跌的东西。

所谓核心资产，无非是跌得晚一点、慢一点。其他城市腰斩之后，一线只跌25%，就是终点了吗？

房子流动性差，这个过程会很慢——但慢，不代表不会发生。我们的房价，真的能长期撑在比我们人均收入高两三倍的国家同样的水平吗？

时间，其实已经给了我们窗口。只是有人看懂了，有人没在意。

要是一套房在2022年价值500万，要是那时候把它卖掉，换成黄金或者美股，现在大概就成了1000万，就算买A股或者国债，也能少亏不少。要是拿着房产不做改变，现在可能就只剩350万，仅仅就这么一念之差，就有两倍的差距。

有的时候财富，确实和认知的高度有关系。要是没法看清趋势，靠运气赚到的钱财，很有可能凭着本事又赔出去，就算表面上看上去挺有钱还很热闹，在没真正拿到手之前，都不能算真正拥有。

每一个时代都给予人们机遇，只是它悄然来临，又默默离去，风不再吹拂之后，才明白谁在稳步前进，谁始终还在风里漂泊。