行业透视 | 12月新房供应“提质缩量”+营销加码，预期成交“翘尾”收官

12月供应“提质缩量”，叠加房企年末冲刺推折扣，新房成交或迎脉冲性复苏；但受去年高基数影响，同比降幅可能持续扩大。

◎ 文/俞倩倩

12月新房供应量低位持稳，28城单月供应环比下降12%，同比下跌49%，全年累计同比下降19%，供给约束依旧显著。一线城市环比持稳，仅北京显著放量。二线同比降幅超5成，跌多涨少。三四线城市供应降无可降，低基数下环比大增。

从供给结构来看，重点城市刚需、改善、高端占比结构为26%、56%和18%，呈现出以改善为主，刚需为辅的供应结构。近8成城市以主城为供应主力。

基于12月供应“提质缩量”，叠加房企年末冲刺释放折扣，预期12月新房成交仍将迎来一波脉冲性复苏行情，不过基于去年基数较高，同比降幅或有持续扩大可能。

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规模：12月28城供应约束依旧，一线持平上月、二线回调显著

12月房企推盘积极性仍在低位，供给约束依旧显著：据CRIC调研，12月28城预计新增商品住宅供应面积568万平方米，环比降12%，预期2025年全年累计同比降19%。

一线城市环比持稳，北京集中放量。据CRIC监测数据，4个一线城市12月预计供应147万平方米，环比微降1%，至此全年累计供应同比下降15%。其中北京单月同环比倍增，年末房企集中推盘冲刺业绩。上海迎来供应“空窗期”，单月供应量仅5万平方米，推盘节奏大幅放缓。广州、深圳环比分别下降4%和26%，供应端保持审慎。

二线城市环比下降20%，城市分化加剧。据CRIC监测数据，19个二线城市12月预计供应385万平方米，环比下降20%，全年累计同比下降19%。宁波、长春短期放量显著，环比增幅均超120%。武汉、长沙、合肥环比增幅超60%，属低位补货。多数二线城市供应低迷，其中西安、成都、济南、福州等同环比降幅显著，均在6成以上，房企推盘积极性普遍不高。

三四线城市供应低基数下环比大增。5个三四线城市12月预估供应35万平方米，环比增长82%，全年累计同比下降22%。漳州、泉州环比增幅显著，主因前期基数过低。

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结构：近8成城市以主城为供应主力，沪蓉津汉等18城改善占比主导

而从供应结构各产品档次分布来看，市场持续向改善需求倾斜：重点城市刚需、改善、高端占比结构为26%、56%和18%，呈现出以改善为主，刚需为辅的供应结构。

典型城市大体可以分为以下几类：（1）宁波、南京等城市刚需产品供应占比都在6成左右。（2）郑州、广州、长沙、北京刚需与改善占比不分伯仲，占比均在4-5成。（3）上海、成都、天津、武汉等18城依旧以改善产品作为供应主力，当前“以销定产”模式下适销对路改善盘加大供应也有望保证市场短期维稳。（4）深圳、杭州、福州、无锡等本月高端产品占比在各产品档次中居首。

从供应结构各项目区域分布来看，重点城市主城、近郊、远郊占比结构为66%、24%和10%，本月供应重心仍集中在主城区，近郊次之，远郊最少。分城市来看，泉州、福州、郑州、南宁、西安、昆明、重庆等主城占比均在9成以上，长春、济南、长沙、宁波等则以近郊项目为主，占比均在5成及以上。青岛、苏州本月推盘兼顾了主城区和近郊，两区域占比相同。此外，上海、天津、南京本月以远郊项目为供给主力。

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预判：12月多数城市新房成交预期“翘尾”收官，环比回升显著

盘点了12月供应，结合当下各城市的成交特征，来对后市进行一个简单预判：12月供应低位持稳，房企推盘积极性一般，不过得益于主城区改善盘占比还在上升，叠加年末冲刺优惠折扣释放，或将带动新房成交迎来一轮脉冲式翘尾收官，环比回升显著。

从市场热度来看，预期在开盘平均去化率在3成左右：据CRIC监测数据，28个重点城市2025年12月预期项目平均去化率约30%。城市间分化还将持续加剧：上海、成都等前期热点城市12月新房成交规模预期低位持稳，一方面供应显著缩量，同环比均出现大幅回落，一定程度上制约成交放量；另一方面从微观项目来看，部分前期热点板块项目也有销售逐步滑坡迹象，譬如上海杨浦东外滩、浦东北蔡等，整体需求面临阶段性瓶颈。天津、武汉、南京、合肥等延续弱复苏走势，购房信心逐步修复；还有部分城市诸如郑州、福州、厦门等弱二线城市，预期新房成交回升幅度有限。

（来源：克而瑞地产研究）