柯桥大湖最新规划公布！7年推进缓慢，因为这4大痛点！

1.柯桥大湖最新规划！

近日，绍兴规划局发布《柯桥区ZX-01CZ单元（马宅湖单元）01街区国土空间详细规划批后公布》。

值得注意的是，这是马宅湖片区首个批后公布的规划。

意味着这座很多人期盼已久的城市大湖，这次终于即将正式迎来开发建设！

根据规划内容，区块内将新添9宗住宅、住商用地；

新添3宗商业、商业科研用地；

新添一所12班+3个托班的幼儿园；

华舍中学将进行扩建；

沿绸缎路的十多户居民可能会进行拆迁；

区块中心将新建南北向的永兴路，同时湖门路进行拓宽。

目前整个马宅湖片区被分为5个街区，这次获批的是01街区，02、03街区的规划也已经公示，等待获批。

包括沿湖心规划了多宗公园绿地、文化/商业用地、工业或商务金融用地等。

随着01街区的规划通过，马宅湖后续的片区，也有望加快落地建设的脚步。

2.马宅湖开发，要打通4大痛点

马宅湖的规划，最早是在2018年就已经提出，并且在随后几年里，多次进入柯桥重点规划建设项目中。

但到现在已经整整7年有余，开发建设的进度迟迟没有刷新。

在我看来，这是因为马宅湖片区开发，存在需要打通的4大痛点：

1、拆迁推进困难

在一块已有居民的区域上进行板块更新，拆迁是第一步。

2017年，马宅湖区域的湖门村就已经开始拆迁。而一直到今年，柯桥区还在进行湖门村的拆迁清零任务。

接下来，在马宅湖片区内，还有蜀阜村、华舍老街等区域可能拆迁。

但问题在于，这两年全国已经叫停大拆大建，同时政府财政资金紧张，没办法再支持大规模拆迁。

马宅湖片区内的城中村和老房子，是去是留就成了一个问题。

2、湖区先天条件有限

绍兴以往的湖区，比如瓜渚湖、迪荡湖等等，都是围绕着中心大湖进行开发。

开阔的湖面是非常优越、稀缺的城市景观资源，而城市的规划也往往围绕着大湖铺开。

与它们相比，马宅湖的湖面就显得小且破碎，先天条件相对没有那么优越。

而且后期规划中，也没有进一步挖掘大湖、扩大湖面的计划，开发上限只能说比较有限。

3、土地出让困难

如果放在5年前，在房地产开发的高峰期，马宅湖不管是通过住宅地块的分批出让，或者直接采用将整片区域交给开发商来开发的“金地模式”、“世茂模式”，开发都会比较快。

但到了现在，在楼市冷静期后，绝大部分开发商都在收缩规模，谨慎拿地。

这就导致马宅湖片区很难通过土地出让，获得更多开发资金，从而导致整个片区的开发建设趋缓。

4、开发方向难以确定

因为市场环境等因素的重大变化，马宅湖片区的规划也经过了一整个调整。

旧版规划，马宅湖类沿湖及周边全部是大量纯商业用地+商住混合，整个板块定位“绍兴城市RBD（游憩商业区）”，对标的是杭州西湖或上海静安，追求商业休闲和城市质感。

新规划中，整个片区规划了大量新工业或商务金融用地（MO/B1/B2），增加公园绿地面积，减少了很多商业商务用地，让马宅湖成为绍兴主城为数不多的，自带产业的城芯湖区，更像苏州金鸡湖。

目前的问题是，大部分产业要么转移到了马鞍，要么放在钱杨新城或柯桥未来之城，那马宅湖这里应该引入何种产业？

如果这4个痛点能一一打通，相信马宅湖的开发建设，将能正式驶入快车道！

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