房地产的终局！

“再买房就是给银行打一辈子工”——这声哀嚎昨晚刷屏了。6月12日，深圳福田一套1998年的73㎡老破小，拍卖价跌到4.1万/㎡，比同小区去年成交价低32%。评论区里全是“城镇化到头、人口负增长、房产税要来”的绝望三连。可就在同一晚，南山科技园旁的新盘“玖玺府”246㎡大平层，12套秒光，最便宜的一套也要2580万。老破小没人要，核心区大房子抢破头，这到底打谁的脸？

我上周陪闺蜜去办过户，她就是把手里两套罗湖的小两居割肉卖了，换了一套华侨城四房。中介小哥一边递合同一边嘀咕：上个月他经手的12单里，10单是“卖小换大”，而且全是30-45岁的二孩家庭。他们算过账：与其留着两套租金加起来1万2、但楼龄20年以上的“老破小”，不如合并成一套月租3万3、楼龄5年的“次新改善”。房产税还没落地，持有成本已经提前算进心里——两套变一套，面积多了30㎡，物业费、取暖、未来可能的税点，直接砍一半。这不是投资，是逃命。

更扎心的是政府动作。深圳住建局内部文件流出：未来三年，核心区不再批纯商品房地块，70%土地用来做保障房，而保障房的主要来源是“收购存量老破小”。翻译成人话——官方亲自下场当“最大空头”，用比你低20%的价格收你的老房子，改头换面租给年轻人。你手里那套“上车盘”，连韭菜根都被刨了。

我表舅就是活生生的反面教材。2017年他听中介“大湾区概念”，把东莞长安的三套房捂到现在，账面浮亏90万。同期把老家宅基地卖了、跟他一起凑钱去买宝安中心区的表哥，同样600万起步，现在资产净值1100万出头。差别只有一条：房子能不能被有钱人“接盘”。能被接盘的核心逻辑不是面积小、总价低，而是“有钱人愿不愿意搬进来住”。有钱人不要老破小，也不要远郊别墅，他们只要孩子走路十分钟能进深外、自己开车二十分钟到腾讯大厦，晚上还能去湾悦会撸个串。满足这三点，面积越大越香。

所以别被“城镇化率65%就到顶”这种平均数忽悠。真实情况是：河南信阳农村确实空了，但深圳南山城中村还在抢床位；全国人均住房面积42㎡，可北京西城学区房依旧5口人挤80㎡。房子早就不是“住”的问题，是城市顶配资源的“入场券”。当人口总量见顶，游戏就从“增量开疆”变成“存量火并”——把八个钱包的钱集中到一张房票上，买最大、最新、最靠近权力中心的那一套，然后关上门，看外面的人继续内卷。

最后劝一句：如果你手里还有两套以上“老破小”或“远郊大盘”，别幻想反弹，趁现在还有流动性，赶紧挂牌。把碎片资产换成一张核心地段的“大船票”，才是这场终局里普通人唯一能上岸的机会。房子不再创造财富，它只是把别人的财富重新分配——你要做的，是确保自己站在被分配的那一端，而不是被分掉的那一端。