商业不动产REITs新规：激活广阔酒店商办存量市场

作者 秦晋

2025年12月1日，国家发展改革委办公厅关于印发《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》（下简称“991号文”）。该文件进一步拓宽了REITs可发行行业范围，新增商业办公设施、四星级以上酒店、体育场馆项目以及城市更新项目。其中酒店、办公用房在原政策（发改委1014号文）中仅能作为园区和消费基础设施不可分割的附属设施一并发行，此次政策可使酒店、办公用房独立发行，激活广阔的酒店商办存量市场，同时也为REITs市场规模扩张注入新的动力。

根据戴德梁行对资本化率的调研得出，一线城市甲级写字楼的资本化率介于4.5%-6.4%，广发证券研究部取平均值5.5%进行测算，得出全国重点城市甲级写字楼的存量价值约为1.30万亿元。

激活存量资产市场，拓宽融资渠道

原政策中酒店、办公用房需作为园区或消费基础设施的附属设施捆绑发行，而991号文允许其独立发行，直接盘活商业不动产存量资产。例如，四星级以上酒店和体育场馆项目可单独申报，解决过去因资产类型限制导致的流动性不足问题，为房企和商业机构提供新的权益融资工具。

新增城市更新设施入REITs范围，支持存量商业不动产(如老旧商圈、写字楼)通过REITs实现轻资产转型，同时降低地方政府隐性债务压力。

推动房地产行业模式转型

独立发行商业不动产REITs后，房企可通过出售存量资产获取资金，减少对传统开发模式的依赖，转向长期稳定的资产运营。例如，华润置地、招商蛇口等企业因持有大量商业办公和酒店资产，有望成为首批试点标的。

化解商业地产风险：存量商业不动产(如写字楼、酒店)长期面临出租率低、变现难的问题，REITs提供标准化退出渠道，优化资产结构，降低企业财务风险。

扩大REITs市场规模与资金供给

商业办公设施、酒店等资产独立发行后，叠加2025年已受理的13只待上市REITs(如西安高科产业园REIT、东方红隧道股份智能运维高速REIT)，预计2026年市场规模将加速扩张表。

此外，或将吸引长期资金入市。政策明确支持社保基金、养老金配置REITs，叠加债券市场利率下行趋势，高分红、低风险的REITs配置性价比提升。例如，保障房REITs单周上涨1.04%，显示市场对优质资产的认可。

优化项目审核与发行机制

新办法将推动审核效率提升。发改委要求建立“储备一批、组织一批、申报一批”的滚动机制，预计项目从受理到注册周期将保持在100天以内(如中金唯品会奥莱REIT审核周期已缩短至80-90天)，加速优质项目落地。

在提效同时，强化对质量把控。尽管扩容，但要求项目运营满3年、现金流稳定(如近3年经营性净现金流为正)，确保底层资产质量。

新办法将促使商业不动产REITs试点将与基础设施REITs形成“双轮驱动”，为投资者提供多元化选择。例如，美国REITs指数化产品规模超1200亿元人民币，我国中证REITs全收益指数同比上涨12.01%，反映市场对扩容的积极预期。

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