北京房产律师解读：精装房逾期交付纠纷，开发商该担责吗？

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以上案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

案情介绍

2021 年 7 月，王建军与儿子王浩宇（父子关系）为购置 “观湖园一号房屋”，与甲房地产开发有限公司（以下简称 “甲公司”）签订《北京市商品房现房买卖合同（住宅类）》。合同约定：该房屋套内建筑面积对应的单价为每平方米 37231.63 元，总价款 14802921 元；甲公司应于 2021 年 6 月 17 日前交付房屋，逾期交付则按已付房价款的万分之一每日支付违约金。

此前的 2021 年 3 月，在甲公司销售人员指引下，王建军父子与乙装饰工程有限公司（以下简称 “乙公司”）签订《房屋空间优化改造及装饰装修合同》及补充协议，约定由乙公司对案涉房屋进行装修，含室内升降电梯安装，总装修款 1484720 元，工期合计 8 个月（自 2021 年 6 月 17 日起至 2022 年 2 月 16 日止），逾期装修按已付装修款的万分之一每日支付违约金。合同同时约定，王建军父子授权乙公司代为接收房屋、办理交接手续。

合同签订后，王建军父子依约足额支付了全部购房款及装修款。2021 年 6 月 15 日，甲公司向乙公司发出《房屋交付通知书》，通知于 2021 年 7 月 7 日收房；次日，乙公司出具《代收房确认书》，载明已代为办理房屋交接手续，但王建军父子否认曾授权乙公司代收房，始终未实际接收房屋。2022 年 9 月 30 日，甲公司才直接通知王建军父子收房，双方就逾期交房违约金产生争议，王建军父子将甲公司、乙公司诉至法院，主张自 2021 年 12 月 17 日至 2022 年 9 月 30 日（共计 287 天）的逾期交房违约金 467455.29 元。

庭审中，甲公司抗辩：案涉合同约定交付标准为毛坯房，其已履行交房义务，不应承担逾期责任；购房合同与装修合同系独立法律关系，不应合并审理，且甲公司无需对乙公司的装修义务承担连带责任。乙公司则主张：装修过程中受疫情、中高考、两会等不可抗力影响，工期应顺延，违约金应扣除该部分天数后按装修款基数计算。

裁判结果

一、甲房地产开发有限公司于本判决生效后七日内，向王建军、王浩宇支付逾期交房违约金 368100.69 元；

二、乙装饰工程有限公司在 1484720 元的范围内，对上述第一项债务承担连带责任。

法院说理

法院审理认为，本案核心争议焦点在于案涉房屋的真实交付标准（毛坯房 vs 精装房）及逾期交房责任的认定，具体说理如下：

合同性质的整体认定：依法成立的合同受法律保护，当事人应全面履行义务。王建军父子与甲公司、乙公司分别签订的购房合同、装修合同及补充协议，均系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。从合同签订过程来看，王建军父子在购房时并不知晓乙公司的独立主体身份，未就装修合同条款进行磋商，而是在甲公司销售人员指引下完成签约、付款，结合甲公司项目宣传材料及同类案件裁判规则，应整体考量数份合同的关联性，认定双方真实交易目的是购买精装修房屋，而非独立的毛坯房买卖与装修服务。

逾期交房事实的认定：购房合同约定毛坯房交付日期为 2021 年 6 月 17 日，装修合同约定总工期 8 个月，故案涉精装修房屋的合理交付日期应确定为 2022 年 2 月 16 日。甲公司虽于 2021 年 6 月通知乙公司代收房，但王建军父子否认授权，且乙公司未能举证证明代收房行为获得合法授权，不能认定甲公司已完成向购房者的有效交付。直至 2022 年 9 月 30 日甲公司才直接通知收房，已构成逾期交付，应承担违约责任。

违约金的计算依据：购房合同明确约定逾期交付违约金按已付房价款的万分之一每日计算，该标准系双方协商确定，未超出合理范围。结合逾期天数（2022 年 2 月 17 日至 2022 年 9 月 30 日）及已付房价款，法院核定违约金数额为 368100.69 元。

连带责任的认定：乙公司作为装修合同相对方，收取了全部装修款但未举证证明已将该款项交付甲公司，其装修义务系案涉精装修房屋买卖关系的附随义务，故应在收取的装修款范围内对逾期交房违约金承担连带责任。甲公司关于 “合同独立、不应合并审理” 的抗辩，不符合当事人真实交易目的，法院不予采信；乙公司主张的 “不可抗力”，未提供充分证据证明该事由对装修工期造成的具体影响及因果关系，亦不予采信。