万达首度赎回已售广场！这是前首富「至暗时刻」的结束吗？

新华保险不玩了？12月企查查的数据显示，烟台芝罘万达广场有限公司的股东席位发生重大更迭，新华保险旗下投资平台彻底退出，万达商管全资子公司上海万达锐驰全面接盘。

这座2024年7月便被出售的广场，在一年半后重新回归万达体系，成为其连续出售超80座万达广场后的首笔赎回操作。在房地产企业纷纷“卖卖卖”以自救的主旋律下，这一反向动作犹如投石入湖，激起市场对万达债务困境与房地产行业前景的深度热议，曾经的商业地产巨头们是已经开始走出“至暗时刻”？

从此次赎回的标的选择与交易细节看，烟台芝罘万达广场绝非普通资产，作为万达商管的第103座广场，其24万平方米的商业面积占据烟台核心商圈，年租金稳定在1.2亿元，净租金回报率超6%，属于万达体系内现金流最稳定的优质资产。

而2023年以来，万达抛售的80余座广场中，中西部三四线城市项目其实挺多的，部分标的租金回报率不足3%。但为了偿还巨大的债务敞口，已经避免被太盟彻底鲸吞，万达依然在持续“割肉饲虎”，尤其是在2025年5月打包出售的48座广场，虽回笼500亿元资金，却让万达每年损失超60亿元租金收入，因此这其中加速盘活资产的战略考虑味道非常大！

我们都清楚：企业不会倒于利润高低，但一旦会倒于现金流的断裂！因此，丢长尾，稳当下现金流，减少债务违约可能，一直是这几年万达的首要操作！

总体而言，在连续数年相对的“弃劣留优”操作下，万达至今还保留的一些商业地产，绝对属于优选的结果，而如果万达资产处置能够被市场印证已进入尾声，那么保留下来的核心区位资产，就能为未来的资本运作储备“弹药”，万达由于没有上市，目前在债务置换方面的工具显著小于融创、碧桂园、万科等竞对！

此外，本次交易倒是折射出万达财务状况的阶段性改善，毕竟此次赎回资金约7.08亿元，与项目注册资本完全匹配。能拿出这笔资金，至少证明万达当下的风险比万科或许好，毕竟后者账上的资金已经不到10亿！

不过，这7个多亿的背后，是万达三年来超千亿元的资产变现，除80余座万达广场外，还包括204家酒店、万达电影控股权等非核心资产。根据财经媒体报道的最新数据显示，截至2025年9月，“万达系”境内债已全部清偿，仅余1笔4亿美元海外债将于2026年2月到期，这与2024年底境内外债券余额超81亿元的状况相比显著好转。

不过万达的流动性压力仍未解除，截至2025年中，万达整体负债近6000亿元，万达商管有息负债1375.61亿元，其中302.69亿元需一年内偿还，而账面货币资金仅115.77亿元，现金短债比不足0.4。这种“局部缓解、整体承压”的财务特征，决定了赎回操作只能是“精准狙击”而非“全面反攻”，也就是说，现在只是在ICU里睁开了眼，离出院依然为时尚早！

当然，此次交易对于万达与险资也算共赢，让市场里资金成本最低的大佬舒服，或许是房地产解困的一条明路，今天新华赚钱了，可能后续资本运作时它还会来！

要知道烟台芝罘万达的接盘方坤华投资，是新华保险与中金资本组建的百亿级不动产基金平台。在持有期间，新华保险不仅获得约1.5亿元租金分红，年化现金回报达8%，叠加资产溢价后内部收益率接近10%，完美契合险资“固收+”的配置需求，对于分红刚需集中在3%-5%的保险而言，十分舒服。

而万达也通过短期让渡资产权，既缓解了当时的流动性危机，又保留了对广场的实际运营权。这种模式，已成为万达的重要融资渠道，尤其是和老朋友间的交易，仅2024年，坤华投资就收购了9座万达广场，2025年又接手5座。此次赎回就像是一次回购保障验证，以后若未来万达商管推进REITs扩募或上市，赎回的优质资产可作为底层资产，大幅提升融资吸引力！

截至2024年底，万达商管在轻资产上的在管面积占比已提升至65%，但管理成本上升导致规模不经济风险显现。此时赎回运营成熟的烟台芝罘万达，既能通过自有优质资产验证运营能力，又能为承接第三方项目提供信用背书。

至于“至暗时刻”已然过去的结论，我认为答案显然是否定的，当前更应视为转型关键期。从积极信号看，除境内债清零外，万达商管通过引入600亿元战投，暂时解除了对赌协议压力，负债率从78.6%降至65.2%。核心商业板块虽受资产出售影响租金收入下滑，但运营效率仍领先行业。而风险端，短期流动性缺口是最大隐患，115.77亿元货币资金难以覆盖302.69亿元短期债务，2025年需清偿的217亿元对赌回购金额更让资金链雪上加霜，一系列连续的风险依然让万达不能有丝毫大意！

另外，截至2025年11月，万达集团累计被执行金额已突破120亿元。长期来看，资产出售导致品牌溢价衰减，三四线城市万达广场租金溢价率下降，轻资产管理费收入增长未达预期。更值得警惕的是，600亿元战投资金是否已经完全到位，目前也没啥消息，若后续融资受阻，万达可能被迫再次“割肉”。

总体而言，烟台芝罘万达广场的赎回，对于这座商业地产巨头而言，只是开始，如何在轻资产转型的道路上站稳脚跟，用持续稳定的现金流化解债务压力，才是真正的考验。未来，万达商管的救赎只有靠IPO与REITs扩募，传统的金融手段已经很难填平资产价格下跌的螺旋，与此同时，根据胡润的报告，王健林家族财富已经从巅峰时的2600亿元缩水至2025年的100亿元，甚至跌出了福布斯富豪榜 ！