深圳楼市泾渭分明

作者 | 醉酒大鲨鱼

文章来源 | 格隆汇楼市

如今的楼市，已经经纬分明。

卖得不好的，站在风中凌乱，卖得好的，刷新大众的认知。

刷新纪录

深圳的豪宅，不仅刷新了纪录，还刷新了认知。

最明显的，深圳的豪宅，销售刷新了纪录，刷遍了整个网络。

深圳湾澐玺开盘首日就官宣去化约七成，卖了130亿元。

有网友打趣——“澐”这个字怎么读？“澐玺”连在一块怎么读？

也有网友打趣——一直以为1080只能用来表示显卡型号或者存款数额，原来还可以表示住房面积。

还有的网友表示——第一次听说1150㎡的天际大平层，真的有这么大的户型吗？

甚至就连非深圳区的业内人士表示“搞不懂深圳湾澐玺的土豪”，对于起步就是3000万的豪宅，居然可以在冰封的市场卖出惊人的速度和纪录。

只能说，这次深圳湾澐玺真的刷新很多人的认知。

但这个销售额是什么概念呢？

拿地成本185.12亿元，开盘推出的348套住宅，一把就差不多回了70%。

不仅如此，开盘单日销售额还创下2025年全国开盘成交最高纪录，超过11月7日广州保利玥玺湾创下的106亿元纪录。

对比去年3月上海新天地板块的中海·顺昌玖里开盘数据，差了一点，但中海·顺昌玖里的推盘量也更大，共512套住宅推售，单盘销售额达196.5亿元刷新全国开盘纪录。

深圳湾澐玺这次仅推售北区的1栋62层的1单元和1栋51层的2单元，还有2栋38层1单元以及2栋52层2单元待售，若全部推售，相信销售金额要大概率刷新上海中海·顺昌玖里的成绩了。

要知道，如今很多房企，别说一个项目，就是一整年下来的营收，都够不上这一个项目的吸金量。

单个项目的销售额已经超过77%的房企2024年全年营收，甚至十多家上市房企的年度总营收都不及深圳湾澐玺这一个项目。

这意味着，深圳湾澐玺不仅回本七成，还秒杀很多房企的年度业绩。

而深圳湾澐玺的表现，无疑是给深圳的同类豪宅打了个样板，其他的顶级豪宅，海报上只能更好，不能更差。

因为顶级豪宅的调子摆在这里了。

而且更重要的是，深圳湾澐玺是越贵卖得越快。

开盘有海景的大平层，首先宣布售罄，单价25万—28万/㎡，总价1.3亿—3.3亿。

然后才是剩余的房源。

这也恰恰说明，一线城市越是核心，越是顶层的房子，越有人投票。

普宅冷清

豪宅是刷新纪录，反观深圳的普通住宅，开盘去化表现就显得冷冷清清了。

比如位于宝安福永的怀德城，地铁口项目，几公里外就是深圳机场，通勤南山核心区在一个小时内，还配套了18万平方米的怀德万象汇，附近学校以及公园也都距离较近。

是区位跟配套都齐全的项目，很符合实际刚需的需求，同时也是建设新规后的户型，不算附加赠送的飘窗及阳台，备案显示得房率也有80%，还是30-34层的总层高，已经比深圳市面上得房率普遍只有75%—78%，总层高达到五十多层甚至六十层的新房好不少。

但项目数次推盘，销售表现都非常一般。

根据深圳房地产信息平台——

2024年10月22日怀德城德懿府获批预售497套96~224平户型，备案均价约54300元/㎡，总价区间约473万～1516万，但首次推售仅拿出341套。

并且当初首开的时候，开发商喜报显示去化九成，但卖了四百多天，497套还剩101（统计截至2025年12月3日），实际去化率不到八成。

接着2024年12月10日怀德城德懿府再度获批预售，408套95~201平户型，备案均价约53100元/㎡，总价区间约433万～1503万，卖了三百五十多天，还剩212套；

接着2025年10月21日怀德城德望府（4—5栋）第三批房源推售，215套99~326平户型，备案均价约56900元/㎡，总价区间约488万～2544万，卖了一个多月，也还剩118套。

这还是在项目进行了促销的情况下，跑出的成绩。

最近，怀德城再次加推怀德城德望府（5栋II），131套99~259平住宅，备案均价约55400元/㎡，总价区间约475万～1773万。

可以看到，怀德城的大户型，总价门槛也爬到了千万级别，甚至是两千五百万的级别，这次又要卖多久才能清盘？

怀德城放在深圳楼市来看，体量足够大，可以说是普通住宅中比较典型的项目。

区域整体建设用地面积180381㎡，由8个地块组成，分三期开发，业态非常丰富，包含住宅、商业、办公、酒店、商务公寓以及学校和中央绿轴公园，复合功能非常多，累计也推售了1251套住宅，是典型的大项目，能够一定程度上代表深圳新规后的普通住宅。

连一个地段、户型、设计还算可以的项目也要顶着很大的去化压力，就更不用说其他基本面或者条件更逊色一些的项目。

其中最主要的原因就是项目出现错配。

设计出两百多平甚至三百多平的大户型，加上万象汇的综合商业配套，明显是计划主打改善定位，但项目的居住氛围却不够纯粹。

项目总规划户数为3896套，其中可售商品房2109套，可售商品房只占约54%，剩余户数为回迁房、保障房，明显比较难匹配追求居住氛围较为纯粹的改善群体的需求。

所以，普通住宅的去化结果，有时候在开发建设阶段就已经注定。

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