万达首次拿回一座万达广场，专家：证明资产负债表已修复到可择时回购优质资产的水准

万达集团第一次赎回已出售的万达广场。

天眼查显示，12月2日，烟台芝罘万达广场有限公司发生工商变更，新华保险旗下坤华（天津）股权投资合伙企业（有限合伙）（以下简称坤华股权投资）、坤元辰兴（厦门）投资管理咨询有限公司退出股东行列，新增上海万达锐驰企业管理有限公司为全资控股股东，同时多位高级管理人员信息发生变更。

上海万达锐驰企业管理有限公司成立于2023年，由大连万达商业管理集团（以下简称万达商管）100%持股，注册资本5000万元。

需要注意的是，2024年7月，万达商管曾一度退出烟台芝罘万达广场有限公司股东行列，此次重新进入，也意味着万达集团在出售了40多座万达广场后，首次完成对一座万达广场的赎回。

此次赎回大概率会被复制

据《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者）了解，截至目前，坤华股权投资所拥有的万达广场数量仍有13座，其中就包括此前与烟台芝罘万达广场有限公司同期被收购的南京万达茂投资有限公司、成都万达商业广场投资有限公司。

每经记者注意到，此前关于坤华股权投资、坤元辰兴（厦门）投资管理咨询有限公司收购烟台芝罘万达广场有限公司等相关细节并未有过多公开信息披露。

12月3日，中国企业资本联盟中国区首席经济学家柏文喜在接受每经记者采访时表示，坤华系收购的广场大多嵌有类似“回购期权＋固定IRR（内部收益率）”条款，只要万达仍保有行权资金额度，理论上可继续赎回；但每座广场现金流质量不同，IRR门槛也不一样。芝罘项目的高回报、高出租率使其成为第一顺位“回购标的”，其他三四线广场若租金增长乏力，万达未必会行权。

就此次为何赎回、赎回条件等问题，每经记者联系了万达集团，但相关人士表示“没有可以回复的内容”。

事实上，在对万达广场的收购中，包括阳光保险、大家人寿、太保资本、中银三星保险、横琴人寿等在内的险资均曾是主要买家，先后累计出手接盘近20个万达广场。

就算是到了今年5月，由太盟、高和丰德、腾讯、潘达商管、阳光人寿保险等共同设立合营企业，共同收购48个万达广场项目公司100%股权时，险资的身影也持续存在。

不过，万达广场的经营并未发生变化，依然由万达商管运营。

对于这次赎回的原因，柏文喜认为，烟台芝罘广场是毓璜顶商圈现金流最稳定的项目之一，金街铺位出租率常年接近100%，年化租金回报5%以上，属于“下金蛋的鸡”。把这块“压舱石”收回来，可立刻改善合并报表的租金规模和现金流能见度。

他还指出，经过2024年以来的密集出售，万达境内债已清零，海外债仅剩2026年2月到期的4亿美元一笔，短期刚性兑付峰值已过，“保生存”阶段结束，公司有余力开始“保质量”。因此这笔赎回被多家机构解读为“向市场秀肌肉”，证明资产负债表已修复到可以择时回购优质资产的水准。

首单成功赎回相当于向险资、信托等接盘方证明“万达的回购钱能到账”，有利于降低剩余项目的期权信用溢价；未来若万达启动REITs（不动产投资信托基金）或基金化退出，曾附带回购记录的资产更容易获得估值溢价。

柏文喜认为，芝罘案例大概率会被复制，但只会集中在能贡献稳定5%以上回报且位于核心商圈的“头部广场”，不会全面铺开。

保留最优质“种子资产”

尽管赎回了一座万达广场，但资产出售依然是万达当前的“主旋律”。

据天眼查，10月21日，广州增城万达广场有限公司发生工商变更，万达商管退出股东行列，新增北京嘉君科技发展有限公司为股东并全资持股，法定代表人从吴华变更为宋敏。

广州增城万达广场有限公司成立于2012年3月，注册资本2.5亿元，经营范围为企业管理服务、企业自有资金投资、房屋租赁、物业管理、场地租赁。

就在这则工商信息变更的两天前，黄石万达广场投资有限公司也发生股东变更，大连万达锐驰企业管理有限公司、大连万锐企业管理有限公司退出，变更为由北京嘉君科技发展有限公司100%持股，法定代表人亦从吴华变更为宋敏。

需要注意的是，柏文喜表示，万达2025年仍同步出售边缘资产（如上述增城万达广场），“边卖边买”说明现金并非十分宽裕，赎回节奏会严格遵循“优质先回、亏损暂缓”的筛选逻辑，而不会一次性大规模回购。

他还提到，万达对外仍强调“轻资产为主”，但私下提出“轻重平衡”。赎回核心广场可使万达在REITs、CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）等证券化定价中保留最优质“种子资产”，同时维持区域管理规模效应，为二次上市或引入战投提供更具说服力的营运净收入口径。

与此同时，万达集团仍有新增股权冻结信息。

如10月27日，天眼查显示，万达商管新增两则股权冻结信息，股权所在企业分别为义乌万达广场投资有限公司、绵阳涪城万达广场有限公司，冻结股权数额分别为约1亿元、5000万元，冻结期限均为三年，执行法院均为南京市中级人民法院。

截至目前，万达集团仍有50条股权冻结信息，累计股权冻结金额上百亿元，被执行人信息10条，涉及金额超50亿元；万达商管同样涉及股权冻结风险信息56条，被执行人高风险信息4条，历史被执行人信息38条。

柏文喜向每经记者表示，地产下行周期里，“带回购的出售”成为资方与运营商的过渡性工具——运营商救急融资，资方锁定回报。

“万达此次赎回提供了一个‘正序’样本：先止血→再修复报表→择时回购核心资产；未来其他房企若想效仿，前提是必须真正降低有息负债、恢复自由现金流，否则回购条款只能空转。”柏文喜说。

免责声明：本文内容与数据仅供参考，不构成投资建议，使用前请核实。据此操作，风险自担。