土拍周报丨土地供应规模高位回落，成交规模年内新高（11.24-11.30）

2025年第48周

2025年11月24日-2025年11月30日，土地供应规模高位回落，成交规模年内新高，土拍热度低位回升。本周重点城市监测范围内，土地供应建筑面积为1529万平方米，环比回落29%，仍在年内高位；成交建筑面积1004万平方米，环比上升25%，年内新高；本周溢价率为3.2%，环比上升2.4个百分点。

供应：本周土地供应建筑面积1529万平方米，环比下降29%。一线城市本周无宅地供应。本周供应含宅用地共136幅，平均容积率1.89。

重点供应地块方面，本周起拍价最高的宅地来自大连高新区，地块建面13.6万平方米，起拍总价12.2亿元，容积率2.0。地块位于高新区核心区域，周边商业配套成熟，相邻区域有多个公园，环境优越。地块起拍楼板价8953元/平方米，周边华润瑞府售价在2.8万元/平方米左右。

武汉在本周挂牌一宗高容积率商住用地，地块位于硚口区汉正街板块，容积率8.92，规划建筑面积9.36万平方米，起拍价10.93亿元。其中住宅7.16万平方米，商业2.2万平方米。地块位于硚口区核心区域，紧邻汉正街商圈，商业氛围浓厚；临近规划地铁13号线；区域内有同济医院、协和医院等优质医疗资源；临近武汉外国语学校小语种基地学校和多所重点中小学，教育配套完善；周边有多个成熟商圈，生活便利度高。地块所属板块2025年新房成交均价在2.5万元/平方米左右。

成交：本周土地成交建筑面积1004万平方米，环比上升25%，创年内新高。成交金额785亿元，环比大增141%。本周平均溢价率3.2%，环比增加了2.4个百分点，主因北京、上海等地优质地块溢价拉动。

重点成交地块方面，北京朝阳区南磨房宅地以50.24亿元成交。该地块共有8家房企报名，7家房企参与现场竞价，经过166轮激烈举牌后，由懋源置业竞得。该地块也是本月溢价率最高的一宗高总价宅地，溢价率达到18.21%，平均楼板价6.21万元/平方米。地块容积率为2.8，位于东三环与东四环之间核心区域，为稀缺纯住宅用地。地铁交通、教育、医疗、商业等配套均较为成熟。地块周边可比新房售价在10万元/平方米以上。

在上海的第9轮土拍中，9宗宅地中2宗溢价成交，7宗均为底价成交，合计成交总价173亿元。其中溢价率最高的地块为浦东川沙宅地，共有3家房企参拍，经过82轮竞价后，由上海佳运以24.75亿元总价竞得，溢价率15.76%，成交楼板价2.99万元/平方米。地块综合容积率1.97，位于川沙城南社区核心区域，各项配套均较为成熟，周边可比新房售价在6万元/平方米以上。

值得一提的是，杭州本周一出让的3宗宅地均为底价成交，地块属性存在明显特殊性：要么为配建要求复杂、开发难度较高的公交场站关联地块，要么是缺乏可比参照案例、对开发商产品溢价能力提出极高考验的低密宅地。而周三成交的2宗宅地均溢价成交，其中萧山经开区宅地经过18轮竞价，由滨江溢价11.8%竞得，成交总价16亿元，平均楼板价2.2万元/平方米，周边可比新房售价在4万元/平方米以上。萧山湘湖宅地也由滨江集团经过28轮竞价竞得，成交总价8.49亿元，成交楼面价20811元/平方米，溢价率18.92%，该地块容积率1.2，目前周边无可比新房项目。

（来源：克而瑞地产研究）