如何让闲置房产“活”起来？不动产信托登记扩容打开财富管理新思路

婚前房产通过信托管理，避免离婚分割纠纷；继承省心，替代遗嘱，避免子女为争房产打官司；创业家庭把保底房产放入信托，即使生意遇挫，房子也不会被追偿……以往，不动产作为信托财产“登记无门”，近期不断扩容的不动产信托财产登记，备受“有房一族”关注。

不动产信托财产登记试点在全国关键区域落地生根，并取得实质性突破。继北京、上海、天津、广州、厦门率先启动后，江苏省于近期宣布在南京、苏州两市加入试点行列，其中苏州更是在政策发布后迅即落地了省内首单业务。在不到一年的时间里，不动产信托财产登记已经覆盖长三角、珠三角、京津冀等多个经济核心区，为盘活超过30万亿元的信托资产、释放其中蕴含的庞大不动产价值，打开了全新的政策空间。同时，也为普通家庭提供了管理核心资产、规划家族未来的金融工具。

为何称之为“重大利好”？

过去，普通家庭若想将房产纳入信托，面临重重阻碍：税负高昂，设立环节往往被视同一次产权交易，面临高昂的综合税费；手续艰难，更根本的痛点在于，即便完成转移，信托本身也无法在不动产登记机构获得官方“名分”，导致资产隔离的法律效力存疑。

今年，以上海为代表的试点城市明确出台了登记流程，解决了“房产进信托难”这一核心瓶颈。这意味着，个人可以将名下不动产合法转移给受监管的信托公司进行专业化管理，不仅能有效隔离个人或企业债务风险，还能绕过繁琐、易生纠纷的法定继承程序，直接按照意愿将财富定向传递给指定的受益人。

进一步看，创业家庭可将保障性房产置入信托，即使经营遇挫，该资产也能免受债务追偿，守护基本生活。婚前财产可通过信托明确权属，避免未来可能的婚姻财产分割纠纷。在继承方面，它提供了一种比遗嘱更私密、更不易挑战的替代方案，能有效避免子女对簿公堂。此外，它还可实现隔代传承，并前瞻性地为未来可能开征的遗产税进行筹划，通过提前合规安排大幅降低潜在税负。这些功能需要联合财富规划师、律师、税务师共同设计个性化方案，并可结合保险金信托、遗嘱等工具。

然而，也有专家直言：“当前体系还不够成熟，相关的法律体系比较初级，很多方面还不够完善。其次，不动产信托登记缺少专门的职能部门和监管机构。最关键的是，不动产登记的税费体系是空白的，只能按照传统的方式进行产权变更，税费是比较高的。”

在现行框架下，上述专家认为：最理想的过渡方式或许是先将房产转化为金融资产（如通过特定权益结构），再装入信托，以在现有法规内确保结构的稳定性。

从制度破冰到全国性破局

2024年12月，北京率先发布试行通知，为不动产信托登记开辟了首条路径。2025年4月，首批登记业务在京完成，实现“零的突破”，其中一个为自闭症子女提供终身照护的案例备受关注。随后，试点迅速铺开。2025年5月，上海的试点通知将应用场景拓展至家庭财富传承、银发老人特殊需要等普惠金融领域。上海市委金融办、上海金融监管局等六部门联合印发了《关于开展不动产信托登记试点的通知》。辖内信托公司积极响应，上海信托、爱建信托于政策出台后迅速落地了具有代表性的案例。

其中，上海信托的案例聚焦都市家庭综合服务。一位中年白领女士将其名下的一套商办房屋及部分现金设立信托，房屋租金用于补充其母亲的养老金，待子女成年后，该房产将作为婚前财产定向传承给子女。此单创新性地实现了“不动产+现金”混合财产信托，满足了养老、传承与财产隔离的多重需求。

爱建信托的案例则关注独居老人的综合化需求。一位年近八旬、膝下无子女的独居老人，将唯一住房设立信托，租金用于补贴养老生活，并约定身后将房产定向传承给长期照料他的侄子。此案例确保了老人生前对房屋的权益，身后意愿得以精准执行，是对资产与情感价值的双重守护。

这两单业务标志着上海试点实现了对不同年龄群体、不同房产类型（从居住房屋到商办房屋）、以及多元需求场景的覆盖，包括养老、传承、财产隔离等。紧随上海，广州、厦门、天津等地在2025年7月至9月间相继推出各有侧重的试点方案。广州创新引入“预告登记”解决处置难题，天津则聚焦于盘活企业存量商业地产。至2025年11月，江苏省的南京、苏州也加入了试点，一张覆盖全国主要经济圈的试点网络已初步织就。

业务多元，盘活存量信托资产

苏州信托落地了融合“以房养老、特殊需要、公益目的”的复合型服务信托。委托人将其名下的房产、房产未来收益权、部分现金及保单权益一并纳入信托财产范围。在登记环节，苏州的这一案例采用了 “不动产权证附记栏标注信托信息”结合“在中国信托登记有限责任公司进行信托产品登记” 的双重确权模式，在法律与实践层面最大程度地保障了资产独立性。

该方案不仅确保了委托人的晚年生活资金来源，还约定将部分收益用于支持流浪动物保护公益事业，实现了个人养老、家庭照护与社会责任的多元统一。为保障交易安全，该项目还设置了严格的风控架构，聘请独立律师事务所担任信托监察人，并对关键法律文件进行公证，构筑了完善的法律保障体系。

行业观察员卢克林表示：苏州这一单“以房养老+特需+公益”把住宅、保单、现金三层资产打包，靠一张登记证书完成权属切分，预计带动300亿元级别存量房产转入服务信托，行业回归受托服务才有真抓手。

截至2025年6月末，我国信托资产管理规模已超32万亿元。目前江苏试点中 “预登记—财产登记—结果反馈” 的全流程设计，对于盘活存量信托资产、提升信托产品市场化流转效率，可能产生怎样的实际影响？在卢克林看来，这一闭环把权属争议从“事后打官司”变成“事前过滤”：预登记先锁定资产，正式登记再比对三道数据源，异议即刻回退，预计可把交易摩擦成本压掉30-40%。32万亿元资产里，约一成存量因“确权难”冻结，若三分之一通过登记解冻，市场可新增1万亿元可流转标的，二级市场成交周期有望从T+30缩到T+5。

法律、税费与监管的“三重门”

未来，法律、税费、监管三道关键门槛还需要跨越。一位深耕信托法务领域的专家坦言：“当前体系远未成熟。首先，相关的法律体系比较初级，《信托法》与《民法典》、《不动产登记条例》之间存在衔接缝隙。其次，不动产信托登记缺少专门的职能部门和统一的监管操作细则，各地‘各自探索’虽有益处，但长期来看不利于形成全国统一市场。”

业内专家呼吁系统性改革：在立法上，建议修订《信托法》相关条款，并在《不动产登记暂行条例》中增设信托登记专章；在税收上，亟需构建符合信托“导管”本质的税收中性原则，避免重复征税；在业务生态上，应同步建立非标资产的估值与风控体系，并拓展服务信托在养老、乡村振兴等领域的应用。

监管层面，缺乏专门的职能部门，各地规则不一可能影响未来全国市场的统一。最关键的是税费沉重，空白体系下的高成本是当前最主要的市场阻力。

由于缺乏针对信托财产转移的专门税收规定，当前实践中，不动产设立信托登记通常被税务机关参照“传统产权交易过户”来处理。这意味着，委托人可能需在设立环节承担包括契税、印花税、增值税（及附加）以及可能的个人所得税在内的高额税费。更让市场参与者担忧的是潜在的“双重征税”：在信托终止、财产向受益人转移时，可能再次面临征税环节。

专家建议，应确立“信托设立不征税、信托收益实现时征税”的基本原则。具体可参考国际经验，在设立环节免征或象征性征收极低税率的契税；在信托存续期间，对实际分配给受益人的收益课征所得税；在信托终止环节，允许抵扣前期已承担的税负，避免重复征税。甚至可以考虑探索为信托财产设立特殊的纳税识别号，实现税收的透明化与中性化管理。（作者｜孙骋，编辑｜刘洋雪）