数据干货丨一文看懂南通创新区楼市现状

今天上午，创新区成功出让一宗住宅地块。南通盛强置业（江苏盛和房地产100%控股）斥资99240万元底价摘牌，成交地价约18587元/㎡，楼面价约11277元/㎡。

地块编号R25028，位于胜利路东、科第路南、崇州大道西、科甲路北，土地面积约53393㎡，建筑面积≤88000㎡，容积率1.01-1.65，限高60米。

根据规划，未来住宅形态为多层、小高层、高层，另须配建不小于2600㎡公共绿地、体育活动场地、不少于3个健身项目等公共配套。

就区位而言，该地块身处成熟住区环抱之中——北侧为紫琅天城，西侧为万科方圆，东侧为仁恒紫琅世纪，约1公里范围内密集分布着10个新房及次新房。

红色标注为已出让未入市地块

与该地块一路之隔的即创新区地王R23006地块，其楼面价高达18805元/㎡。相比之下，本宗地块楼面价下降超7500元/㎡。

价差背后，除市场从高热回归平稳外，与两宗地块容积率设定直接相关——地王容积率为1.1–1.21，预计打造为以别墅为主的低密高端项目；本地块容积率为1.01–1.65，产品组合可能性更大。

此外，目前创新区北区尚未推出四代宅，新地块是否会打造融合四代宅理念的大平层和洋房？我们持续关注。

创新区一直是南通改善客群的核心选择，也是品牌房企展示产品力的重要舞台。

据「新知南通研究院」不完全统计，2024年全年，板块新房合计备案约780套，月均备案约65套，在南通市区各细分板块中位列第四。

今年1-11月，新房合计备案约826套，月均备案约75套，排名升至并列第一。

可见随着板块内多项配套相继落实、优质产品相继涌现，创新区对于改善客群的吸引力正在提升。

但，库存压力依然不容小觑。

截至11月末，创新区狭义库存（在售项目已获销许未备案）仍超1500套，按照近一年月均流速估算，去化周期约20个月。

若将各项目未获销许部分也纳入统计，广义库存将升至近4000套，对应去化周期将升至约51个月。

并且，板块内已出让未入市地块累计已有11宗（合计土地面积约69万㎡，建筑面积约99万㎡），若将这部分潜在供应也纳入统计，去化周期将进一步延长。

红色标注为已出让未入市地块

红色标注为已出让未入市地块

与此同时，市场分化愈发显著。

高端项目走出独立行情——和园，规划150套纯别墅，今年3月首次取证，不到5个月近乎清盘；紫园，规划120余套双拼＋洋房，上月末刚刚取证，首开去化超9成破5亿。

同质项目陷入滞销困局——金鹰世界尚府，近一年仅备案6套，目前库存仍超700套；紫琅吾岛，去年6月入市，至今整盘去化率仅约11%。

这种分化说明，在整体供应过剩的背景下，仅凭板块热度已无法保证去化，产品力、服务力、品牌力，才是关键。

总结而言，创新区凭借高规格规划与持续落位的配套，仍是南通改善市场的核心承载区。然而，高库存、强分化与潜在供应压力，正倒逼房企从“依靠板块增值”转向“依靠产品与服务创造价值”。

未来，如何在激烈竞争中实现突围，不仅考验开发企业的战略定力与产品能力，也将深刻影响整个创新区楼市的结构与健康。