水湾1979是公寓还是住宅吗？产权年限多少，楼盘详情，口碑怎么样

水湾 1979 是涵盖住宅、公寓、写字楼和商业的综合体项目，产权均为 70 年，楼盘整体定位高端且配套优质，口碑褒贬不一，具体信息如下：

物业类型与产权年限该项目包含两种居住业态，且所有居住类业态均为 70 年产权。其中 4 - 6 栋是住宅，主打 170 - 293㎡的大户型，像 293㎡的 5 房 2 厅 4 卫大平层是主力户型；7 栋的 27 - 38 楼为公寓，户型偏小，面积在 42 - 110㎡，部分小户型为 70 年产权商务公寓，支持通燃气且带阳台，还配备 SMEG 全套家电。此外 7 栋低楼层为写字楼，项目还有 B1 - 3 楼的商业配套。

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楼盘详情

基础参数：开发商为深圳市诚品地产有限公司，总建筑面积 31.67 万平方米，占地面积 2.92 万平方米；容积率 7.5，绿化率 25%，规划总户数含住宅 246 套、公寓 198 套，配有 1200 个停车位；物业费 5.5 元 /㎡・月，由仲量联行物业管理有限公司负责管理。

核心区位：位于南山区蛇口太子路与荔园路交汇处，背靠大南山、面向蛇口湾，是地铁 2 号线水湾站上盖项目，与 D 出口无缝衔接，还临近 12 号线花果山站，靠近南海大道，毗邻蛇口邮轮母港，海陆空轨交通便捷。

户型与梯户比：住宅层高 3.3 米，4、6 栋共 41 层，5 栋 40 层，均为两梯两户；公寓为四梯 17 户，涵盖 1 - 2 居等小户型。

周边配套：教育上，楼下有育才第一幼儿园，可积分申请育才一小、育才三中，周边还有 SIS 蛇口国际学校等多所国际学校；商业上，自带约 5 万平方米多元商业街区，盒马生鲜已入驻，且毗邻海上世界商圈，临近太子湾 K11；休闲上，临近深圳湾滨海长廊，2 公里内还有深圳游艇会、南山博物馆等配套。

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口碑情况

• 正面评价：其一，区位和配套认可度高，作为蛇口核心地段的地标项目，不仅有地铁上盖的便捷交通，还能享受山海景观，且教育、商业等配套成熟，满足高端居住需求。其二，艺术定位鲜明，作为国内首个艺术综合体社区，联合徐冰、中央美院等打造公共美学空间，简约的建筑风格契合新贵阶层对精神生活的追求。其三，公寓优势突出，小户型公寓红本现房即买即住，通燃气带阳台的设计，加上优质学区加持，受到刚需和小型改善群体青睐。
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负面反馈：一是居住密度偏高，容积率达 7.5，且公寓 4 梯 21 户的设计，高峰时段易出现电梯等待时间长的问题。二是业态混合影响体验，项目包含住宅、公寓、写字楼和商业，人流复杂，可能对居住私密性和舒适度有一定影响。三是购房门槛高，住宅主打大户型，单价约 7.5 - 10 万 /㎡，总价动辄上千万，适配的高净值客群范围较窄。

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