深耕区域、抱团拿地 民企抢滩年末土地市场

来源：21世纪经济报道

2025年的最后一个季度，各地土地市场全面开仓放粮。

克而瑞数据显示，2025年11月，土地成交规模环比回升，当月土地成交建筑面积和金额分别环比增长39%和57%。供地规模进入年末放量周期，截至11月25日，全国土地供应建筑面积2.9亿平方米，当月环比上升250%。

进入2025年最后一个月，全国各地加速冲刺。克而瑞统计显示，今年12月，22个重点城市计划出让125宗含宅土地，起拍总价达1723亿元。本月计划出让的土地中，底价超过100亿元城市为广州、武汉、重庆、北京、无锡。

上海、广州等一线城市热度也持续回升，今年11月，一线城市土地成交量价同比回升。截至11月24日，全国商住办类招拍挂成交建筑面积8604万平方米，其中一线城市上升36%。成交金额方面，一线城市同比上升43%。

与此同时，民营企业在土地市场更趋活跃。接近年底，大华集团、佳运置业在上海落子；懋源股份也在北京斩获一宗土地，滨江集团也持续加码土地市场，在杭州、成都等地有所收获。

今年年底土地市场热度有所回升，一方面是各地加快土地供应，另一方面则是临近年关，房企抓紧补仓完成投资任务。从当前的市场情况来看，各地的土地市场仍然呈现分化行情，重点区域及地块受到热捧，对于非核心区域地块，房企观望情绪浓烈。

土地开仓

从今年11月的土地市场成交情况来看，受到高能级城市集中出让的带动，成交量价均有所回暖。

据克而瑞统计，今年11月，土地成交金额超过50亿元的城市包含上海、北京、成都等13座城市，较上月增加9座城市；成交建面超过100万平方米的城市包含重庆、成都、武汉等9座城市，较上月增加5座城市。

受高能级城市成交占比上升影响，今年11月全国平均楼板价为2818元/平方米，环比上升13%。

其中，上海土地市场出现明显翘尾行情。在今年第九批次集中土地出让中，上海共推出9宗涉宅地块，分布于杨浦、宝山、浦东、青浦、嘉定、奉贤六大区域，总出让面积约43.8万平方米。最终，9宗地块全部成功出让，无一流拍，总成交金额达173.33亿元。

在这波行情的助推下，今年12月，多座城市土地市场也将继续延续热度。

最典型的是广州，今年12月，广州土地市场迎来爆发式供应。公开资料显示，今年12月，广州将有20余宗住宅用地集中挂牌，总起拍价超250亿元，这些地块多数位于核心区，包括金融城、白云新城等区域。

其中，位于天河区金融城东区一宗“回炉地”再度出让，相较于去年各项指标均有明显优化。其中，这宗地块的容积率从原先的6.95降至3.65，住宅占比从56%大幅提升至91%，商业配建面积缩减至3000平方米。与2024年3月首次挂牌相比，这宗地块的起拍总价也从37亿元降至22.1亿元，降幅约15亿元。起拍楼面价则为4.08万元/平方米。

一位广州本土房企的人士告诉21世纪经济报道记者，“今年前11个月，广州土地供应量较少，年底土地市场放量符合预期。目前，各地土地市场供应，在前期挂牌之时也均与意向房企有初步沟通，这能够提高地块成交的概率。”

2025年12月1日，深圳也挂牌出让3宗地块，总起始价1.3亿元，这3宗地块均位于深汕特别合作区。

民企活跃

从房企的拿地表现来看，头部房企对市场的信心有所回升。中指研究院发布的数据显示，今年前11个月，TOP100房企拿地总额为8478亿元，同比增长14.1%。在这波土地市场行情中，部分民营房企为土地市场带来新气象。

据中指研究院统计，今年前11月，部分民营房企也表现突出，懋源地产进入北京拿地金额前十，嘉禾兴地产进入成都拿地金额前十，滨江集团、金帝联合控股集团、兴耀房产集团、浙江英冠控股集团等民营房企均进入杭州拿地金额前十。

民营房企补仓，主要呈现区域性补仓的特点。

今年11月，据北京市规划和自然资源委员会消息，懋源地产以50.24亿元竞得北京市朝阳区松榆里平房区城中村改造项目地块，楼面价约6.21万/平方米，溢价率为18.21%。

近年来，懋源地产在北京土地市场较为活跃。2021年10月，懋源以43.34亿元夺得北京丰台周庄子地块。2022年6月，懋源以19.55亿元的价格拿下北京顺义薛大人庄地块。今年8月，懋源地产斥资10.3亿元在北京顺义薛大人庄村再次拿地。

再如滨江集团，今年前三季度，滨江集团在杭州的拿地金额达到341.3亿元，位列第一，比第二名的绿城集团高出近百亿元。

这些民企在当前市场环境下，能够保持一定的投资强度，主要与其未有大规模扩张有关。懋源地产、滨江集团等均在深耕的区域拿地，这也让它们筑起了较深的护城河。

一位华东房企研究部人士向21世纪经济报道记者分析指出，“经历一轮行业洗牌后，区域深耕型的房企的优势正逐步凸显。这类企业此前没有贸然突进，反而在熟悉的区域内形成了成熟的供应链体系，并对本地市场有更深厚的认知与预判能力。因此，这种长期积累的本地化能力直接转化为经营效益，在项目利润上，它们往往能比外来房企高出1个点左右，这在当下的市场中构成了显著优势。”

除了区域深耕型房企以外，一些基本度过偿债高峰期的房企也卷土重来。通过资产盘活的方式，在土地市场重新冒头。11月20日，金地商置以约2.1亿元的底价竞得武汉一宗地块，当月，金地集团参股公司还在湛江市购得1宗住宅用地。

金地商置此次在武汉拿地，主要源于其在武汉有1000多套存量公寓被收储，这些存量资产被置换为住宅用地的拿地机会。湛江的这宗地块也是经过存量收储再调规后重新出让，其原本也为金地商置所拥有的商业用地。

中指研究院分析称，民营房企在11月拿地较为活跃，部分企业联合国企拿地，部分企业聚焦优势区域独立拿地深耕。民企拿地主要集中在热点一二线核心城市，通过联合拿地可以应对市场不确定性，将市场风险如销售不畅、价格波动等由多家企业共同承担；另一方面，年末企业拿地预算基本用完，联合体拿地可以以较少的拿地金额获取优质地块。

（作者：吴抒颖 编辑：包芳鸣）