任泽平：房地产有没有泡沫？

文： 泽平宏观团队

有人认为，现在房价还是过高，泡沫严重；也有人认为，市场经过这几年调整，已经到位了，没有风险。

那么，我国房地产究竟有没有泡沫呢？

我十多年前提出“房地产长期看人看、中期看土地、短期看金融”的分析框架，2015年根据这个分析框架公开预测一线房价翻一倍，在2020年预测房价将会出现历史性大顶。

在2016年，我就提出房地产存在泡沫，一二线主要是价格偏高，三四线主要是库存积压。

那么，现在情况如何呢？普通人怎么判断泡沫？记住这5个硬核指标，就能了解房地产市场的真实状况。

第1个指标是绝对房价和房价收入比，我国在全球处于什么水平呢？

在全球前20大高房价城市中，我国占了5个，其中，中国香港位列第1，北京、上海、中国台北位列第12、13、14位，深圳位列18位。

在全球房价收入比排名前10的城市中，我国占了5个，分别是厦门、北京、上海、中国台北、中国香港。

这背后反映了两大现实，一个是高收入群体持续向一二线城市集中，推高了这些地方的房价；另一个是优质的教育、医疗公共资源高度集聚，带来区位溢价。纽约、伦敦、巴黎的房价跟我们的北上广深一样，房价都普遍高于全国水平，这是全球普遍现象。

第2个指标是库存，现在库存处于什么水平呢？

目前区域分化明显，当前库存去化压力主要集中在人口流出的三四线城市，特别是中西部、东北等经济欠发达地区。这与美国、日本等国际经验相符，在后房地产时代，人口持续向大都市圈集中，农村、三四线城市面临长期人口净流出的压力。

第3个指标是租金回报率。

目前主要城市的静态租金回报率大概是2.1%，也就是租50年才回本，一线城市仅在2%左右，低于二三线城市。这些数据远低于国际上的4%-6%水平。

为什么我国房产租金回报率这么低呢？其实，我国房地产除了居住功能外，还捆绑着户籍、学区、医疗这些附加价值。国人对房子和家几千年来有一种特殊的热爱和及文化归属感，住房自有率在国际上较高。

第4个指标是空置率。

当前空置情况呈现明显区域分化，中小城市空置主要源于过度建设、人口流出。一二城市空置更多与投机性需求相关，多集中在郊区。

第5个指标是房地产杠杆。

我国居民部门杠杆率从2006年的10%上升至2024年的60%。

这样的杠杆水平，和国际比是什么水平呢？横向对比来看，60%的杠杆率是低于韩国的90%、美国的69%、日本的65%等发达国家。同时，我国房地产行业的资产负债率从2020年高点的80.7%一路下降至2023年的78%，整体风险在释放。

综合上面这5个指标来看，随着近几年市场的调整，一二线城市的房价逐步回归到了健康区间，三四线基本没有价格泡沫，但库存积压还是很严重。

因此，我们要客观理性看待房地产，不要像社会上有些言论妖魔化房地产。房地产是周期之母，房地产稳则经济稳。全国房子400多万亿市值，是GDP的4倍，是老百姓最大的财富，作为第一大支柱行业，房地产关系着7多千万人就业，上百个上下游产业。

我预计未来某个时点会重启房地产来拉动我国经济复苏。就像6年前我呼吁放开并鼓励生育一样，现在全国各地都开始发放生育补贴了。这些年我一直呼吁放开房地产调控。孩子和房子是最重要的民生，做有温度、有情怀的研究，希望我的呼吁能够被更多人听到。

最近关于房地产，我提出一个新观点，就是未来房地产将出现20/80分化现象，未来不是所有城市房价“普涨”，而是20%人口流入的一二线城市未来还有新增购房需求，房价可能会涨。而80%人口流出的低能级城市，未来没有新增购房需求，不仅房价可能不涨，甚至还会长期下跌。

所以，人口流入的核心城市、核心区域的好房子，长期看是核心资产，穿越周期的硬通货；而人口流出、没有产业支撑的低能级城市房子存在泡沫，有库存积压风险，未来将面临有价无市和长期的阴跌。

诸位，房地产早就不是“闭眼买就能赚到”的时代了，现在拼的是对城市基本面的分析，以及对后房地产时代规律的把握。

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