深圳楼市，开始支棱起来了

不知不觉，2025年已经步入尾声。

回首这一年，关于深圳楼市的未来，有人憧憬，有人迷茫，也有人恐慌与绝望。但无论市场情绪如何起伏，成交量始终没有停下脚步——

11月份深圳一二手住宅网签总量为7116套，环比小幅上涨3.9%。

数字背后，市场正在释放哪些信号？我们梳理出几个关键看点。

01

新房市场的热闹是豪宅给的

11月最后一天，深圳湾沄玺推348套209~1150㎡大平层，备案均价16.88万/㎡，套均总价超5000万，开盘当日官宣卖了130亿，去化约七成。

不仅点燃了深圳顶豪市场，也刷新了2025年全国单盘销售纪录。

作为深圳首个不限价豪宅新盘，沄玺由华润置地和中海地产联手打造，是去年两家房企以185亿拍下的深圳后海登良地块。

从现场选房情况来看，户型越大，卖得越快。

当天上午，14套500㎡以上的超高层大户型率先推出，在选房结束前已成交13套，半天销售约21亿。这些单位总价全部超过1.2亿，最高达3.77亿。

相对而言，较小面积的单位去化速度稍显缓慢。销控表显示，剩余房源多为低楼层的较小面积单位。

这和很多人的想法完全相悖。

香港火灾后，“超高层不能再碰了”的言论大量充斥着网络。但在现实中，对中高端住宅来说，楼层越高，景观越好，市场共识度反而越高。

随着沄玺首开揽金130亿，中信·信悦湾、后海招商玺、深超总GCC联泰超总湾三大顶豪项目也将陆续登场，四个项目合计供应约1800套房源，一场前所未有的豪宅对决正式拉开

02

量稳价跌的二手房市场

刚过去的11月份，深圳二手住宅网签量4472套，环比上涨6.6%；至此，今年1-11月累计网签量已达51276套。

前11月总成交51276套，这是什么概念？

相当于在近五年中排名第一，甚至比2024年同期还高出2071套。

2021年前11月：二手房成交38623套

2022年前11月：二手房成交19635套

2023年前11月：二手房成交29224套

2024年前11月：二手房成交49205套

这说明，从成交数量上看，深圳二手房市场远未陷入冰冻，反而保持着相当的流动性和韧性。

然而，在成交量数据可观的背后，价格却持续回调。乐有家数据显示，11月二手房成交均价环比小幅下降至5.7万/㎡。

成交量在年中回调后，年底再度爬升；而房价曲线却一路走低，两者背道而驰。

换句话说，房子卖得动，但卖不出好价钱。不少房源必须以价换量，才能促成交。

03

二手房价格为何持续承压？

一方面，来自库存压力。当前深圳二手房挂牌量八九万套，达到历史峰值，形成了强烈的买方市场。

另一方面，成交结构的变化拉低了整体均价。11月份，总价500万以下的刚需房源成交占比明显提升，且议价空间增大，刚需成交量拉上来，成交均价就被拉下去了。

但更深层的原因，在于市场信心的结构性缺失。

当前市场上，出现了一部分“非必需卖房”的业主：他们不是为换房，也不是急用钱，而是单纯因为看跌预期而选择出售。

中财办前副主任尹艳林近期指出：房地产调控政策应从“抑制房价上涨”转向“支持房价上涨”。

这句话在当前环境下尤为深刻。

一旦市场形成“房价会一直跌”的共识，这种预期就会自我强化，形成恶性循环。而要打破这种循环，恐怕只有价格真正企稳回升，才能重建信心。

豪宅市场之所以能逆势火热，很大程度是因为这部分群体对资产价值的判断相对独立，受市场情绪影响较小。而普通住宅市场，不见兔子不撒鹰，需要政策面的更多信心扶持。

今年以来，在没有楼市强刺激的情况下，深圳二手房市场，正在成交量与成交价的“剪刀差”中前行。

说明市场的需求基础依然存在，交易活力仍在释放。但信心的重建、价格的企稳，仍需时间和更多实质性支撑。

当前深圳楼市，既不是全面低迷，也远未回到热度高点，而是处于一种成交有支撑、价格仍承压、信心待修复的博弈阶段。

未来怎么走？经济、政策、预期、供需，每一个变量都在发生着微妙的变化。

对于买房人和卖房人而言，看清数据背后的本质，或许比单纯追涨杀跌更重要。

毕竟，市场永远在变化，但真正的价值终将回归。

买房和换房作为普通人的超大额支出，同时又是极其低频的行为，绝大部分人都缺乏经验。而缺乏经验却要做如此重大的抉择，做对了当然皆大欢喜，做错了很可能会悔恨终身。

买房前来找我做一次付费咨询，可以帮你避开所有免费的坑。

如果你感觉无从下手，对买房感到迷茫，欢迎你私信我预约咨询，让我们为你的家庭资产保驾护航。