“冰与火之歌”深圳上演：豪宅热潮与人才房冷清对比

11月30日，备受瞩目的深圳湾澐玺项目首开入市，作为南山后海片区顶豪楼盘，不仅刷新了2025年全国开盘纪录，也创下深圳顶豪市场近年来的最佳表现。近日，河套公馆作为福田核心区可售人才房，经过长达4天的选房，战绩已出炉，960套房源首开成功售出335套。

顶豪狂热：深圳湾澐玺热销

11月30日，华润置地与中海地产联合开发的深圳湾澐玺项目开盘，项目首批推出348套209-1150㎡大平层住宅，备案均价约17.59万元/㎡，实际销售均价约16.8万元/㎡。其中顶楼单位备案价高达35万元/㎡（6201房源），总价最高达3.77亿元。首日去化率约70%(238套)，实现销售额130亿元，不仅刷新了2025年全国开盘纪录，也创下深圳顶豪市场近年来的最佳表现。

深圳湾澐玺项目由华润置地与中海地产联合开发，位于深圳南山区后海总部基地核心地段，是2024年12月以185.12亿元竞得的“地王”项目，创下深圳涉宅地块总价纪录。该项目占地约3.85万㎡，总建筑面积约26.3万㎡，由5栋超高层塔楼组成(4栋住宅+1栋公寓)，容积率7.59，限高250米。

【市场要点】

地段稀缺性：项目位于大湾区几何中心，距离中国华润大厦“春笋”约1公里，周边聚集腾讯、小米、阿里中心等世界500强企业总部，是深圳乃至大湾区资源密度最高的区域之一。作为后海总部基地最后一块含宅地王，其不可再生性成为项目最大价值支撑。

较理想的景观资源：项目东向直面深圳人才公园，150米以上楼层可享永久无遮挡的深圳湾全景视野，与周边深圳湾壹号（均价约26万元/㎡）形成竞争但价格优势明显。

产品定位创新：项目以“第四代住宅标准”和“国际艺术寰宇大宅”为定位，主力户型建面约209-1050㎡纯粹大平层，顶层单位最高备案价达3.77亿元。设计投入高达3亿多元，体现了开发商对产品极致的追求。

差异化定价策略：采用“梯度式优惠”促进快速回款，包括总价立减100万元，以及根据首付比例(三成至一次性付款)提供99折至96折不等的折扣，鼓励高首付比例购房。

品牌协同效应：华润置地与中海地产两大央企合作，整合了双方在商业运营、高端物业开发方面的优势资源。华润置地负责实际操盘，中海地产以财务投资为主，这种“强强联合+专业分工”的模式可能成为房企应对高总价地块的主流策略。

高端定位精准：项目主打纯粹大平层产品，最小户型建面约209㎡，套均总价约5462万元，定位城市顶豪。开发商选择在前海康莱德酒店（希尔顿旗下奢华品牌）举办开盘活动，强化高端形象。

市场积极反馈：项目针对高净值人群设计超大户型，满足了疫情后富裕阶层对居住空间和品质的更高要求。预售开启后展示中心需排队入场，高净值人群踊跃冻资。首推348套即实现130亿销售额，显示市场对稀缺资产的强烈认可。

【事件分析】

深圳湾澐玺的热销是“地段、产品、品牌”三大因素共同作用的结果。其优越的地理位置、高品质的产品设计以及华润置地和中海地产的品牌影响力，共同吸引了高端客户。

此外，深圳湾澐玺的现象级表现，本质上是城市核心稀缺资源的价值重估过程，反映了在高净值人群资产配置中，顶级城市核心不动产仍占据重要地位。在深圳核心区优质房产仍被视为抗通胀资产，高端买家通过此类配置实现财富保值增值。这一案例也为开发商提供了在行业调整期通过产品力突围的成功范式。

开发商战略转型：华润置地与中海地产两大央企联手打造顶豪项目的成功，预示着头部房企正从规模竞争转向品质与资源整合能力的竞争。185亿元的土地成本和3亿元的设计投入，体现了开发商对长期价值的投资逻辑。

城市发展新范式：项目与华润置地打造的深圳湾万象城二期、深圳湾文化广场共同构成“高端商业+文化艺术+生态休闲”的复合生态，标志着深圳城市建设从单一经济功能向综合品质提升的转变。这种"产城人文"融合模式可能成为一线城市核心区开发的样板。

价格标杆效应：6.8万元/㎡和35万元/㎡的最高备案价，为深圳豪宅市场树立了新价格锚点，可能带动周边存量物业价值重估，同时也将加剧核心区与非核心区项目的价值分化。

顶豪市场分化加剧：深圳湾澐玺的表现验证了核心城市顶级豪宅与经济型住宅市场分化的加剧。在整体市场调整期，稀缺地段的高端产品仍能获得超额溢价，反映出财富阶层对优质资产的配置需求持续旺盛。

综上，该项目作为深圳历史上第九宗百亿地块，其成功销售验证了核心城市核心地段高端项目的市场韧性，可能增强开发商对类似稀缺地块的竞拍信心。

深圳湾澐玺的首开表现不仅展现了头部房企在高端市场的操盘能力，也为研判一线城市核心区豪宅市场提供了重要案例。其后续销售情况将对深圳豪宅市场定价体系和去化节奏产生标杆性影响。

接下来的一段时间，深圳顶豪市场进入“四强争霸”阶段，随着蛇口中信城开·信悦湾、后海招商玺、深超总GCC联泰超总湾等项目陆续入市，合计约1800套顶豪房源将考验市场承接能力。

人才房遇冷：河套公馆高弃选率

11月22日-25日，河创智都大厦项目（河套公馆）人才房配售住房选房，尽管该项目有1999户家庭通过终审，但在选房过程中，960套房源首开成功售出335套，剩余625套（两房505套、三房120套），整体弃选率高达83.2%，创下深圳人才房市场新纪录。这一表现与深圳其他区域人才房如龙岗大运中心深铁阅云境、光明中心深业颐瑞府等“日光”现象形成鲜明对比。

该项目位于福田区皇岗口岸区域，由深圳深港科技创新合作区发展有限公司开发建设。作为福田区第二个可售型人才房项目，河套公馆提供了960套房源（两房768套、三房192套），单价约42656元/㎡起，首付仅45万元，是福田区最低上车门槛。

【事件要点】

1、项目概况

项目定位：河创智都大厦（河套公馆）是深圳河套深港科技创新合作区首个配售型人才住房项目，定位为“深港跨境总部地标+人才社区”综合体。

项目内容：

• 约250米深港跨境总部地标建筑
• 约2.2万㎡商业设施
• 约1400㎡社康服务中心
• 两栋约7.1万㎡人才住宅（55层超高层）
• 户型主要为70㎡两房和90㎡三房
• 由全球知名设计团队Aedas凯达环球及J&A杰恩设计参与设计

项目规划总建筑面积约25.9万㎡，容积率高达15.13，采用6梯10户设计。户型包括建面约70㎡两房和建面约90㎡三房，带装修交付，预计2027年9月30日前交付。

项目价格：配售单价42656元/㎡起，总价299万-383万，首付45万元起。

申购条件：满30周岁、深圳户籍、社保累计3年以上、深圳无房、大专及以上学历。

2、选房结果

• 两房：768套，1573户选走263套，去化率约34.24%，剩余505套。
• 三房：192套，426户选走72套，去化率约37.5%，剩余120套。

3、高弃选率原因

产品设计缺陷

• 开发模式问题：项目为"商改住"，原规划为口岸商业配套，后期调整为住宅
• 超高密度规划：容积率15.13远高于普通住宅项目，开发商过度追求货值最大化
• 居住舒适度问题：55层超高层搭配6梯10户设计，高峰期电梯等待时间长
• 户型设计争议：部分户型存在采光不足、空间利用率低（部分户型实际得房率仅68%）等问题。

区位条件限制

• 临近皇岗口岸，人员流动复杂，存在噪音和尾气污染风险
• 周边缺乏成熟居住氛围，商业配套尚未完全成型
• 虽处福田核心区，但实际位于边缘地带，与CBD仍有一定距离

市场环境变化

• 2025年深圳已推出超1.5万套人才房，市场选择增多
• 深圳整体房价下行压力增大，购房者观望情绪浓厚
• 人才房政策吸引力相对下降，与共有产权房等新型保障房相比优势不明显
• 福田区未解除限购政策，部分潜在买家仍被排除在市场外

标客群错配

• 人才房主要面向年轻家庭和首次置业者，但项目高密度设计更接近商务公寓定位
• 人才房主力需求为3-4人家庭，但项目55%为70㎡两房
• 三房仅192套且需4人家庭资格，导致有效供给不足
• 价格虽为市场价6折，但总价仍接近300万起，超出部分人才的实际支付能力

交付问题

• 项目预计2027年9月交付，需等待近2年，部分人才更倾向于“即买即住”的现房或准现房
• 虽标注品牌精装，但实际样板间展示质感低于同价位商品住宅

【事件分析】

后疫情时代人才对住房品质要求显著提升，一方面，当下市场环境中，在同等价格下深圳人才优先考虑低密度社区；另一方面，10年内补差价前限售+限租的规定，削弱了投资属性，与人才实际流动性需求产生矛盾。

总体而言，“地块有短板、密度过高、户型较差”是此次河套公馆被抛弃的主要原因。河套公馆事件反映出深圳人才房（保障房）市场已进入新阶段，购房者选择更加理性，对项目品质、配套、服务的要求也更高，单纯依靠区位优势和价格折扣难以获得市场认可。

未来人才房（保障房）发展可能需要：

• 更精准的产品定位，匹配真实人才需求
• 更合理的容积率控制和居住品质保障
• 更完善的周边配套设施同步建设
• 更灵活的价格机制和退出机制设计

这一案例也为其他城市人才房政策提供了重要参考，表明保障性住房同样需要遵循市场规律和居住需求，不能仅依靠政策红利。

以上仅为克而瑞深圳观点，不代表所在企业观点