风暴眼丨香港的楼，越建越高

来源|凤凰网《风暴眼》

2025年11月26日下午，香港新界大埔宏福苑传来一声闷响，那不是寻常噪音，而是从宏昌阁外墙维修围网中爆出的致命火焰。

火势如贪婪的毒蛇，沿着竹制棚架与易燃发泡胶板疯狂上窜，短短数分钟内吞噬整栋楼体。

这场波及七座大厦、造成151遇难的五级大火，不仅点燃了钢筋水泥，也让人们开始反思，香港为什么要建这么多的高楼？

01 烈火焚楼，映照垂直都市之危

全球没有任何一座城市，能把“向天空要空间”这件事，做到香港这么极致。

6588座高楼像一群沉默的钢铁巨兽，硬生生挤在这片弹丸之地。

成千上万的“蜂巢式”居住单位层层堆叠，密密麻麻，像某种未来主义的垂直迷宫。

压抑感从楼底直冲云霄，把“水泥森林”这个词，活生生写进这座城市的天空。

数据从不撒谎，尤其是来自全球高层建筑和城市人居委员会（CTBUH）2025年的最新报告——香港，坐拥569座150米以上的摩天大楼，直接霸榜全球第一。

深圳、纽约这些所谓的“摩天之都”，在它面前，都显得像个还在学步的孩子。

凤凰网《风暴眼》了解到，更早在2019年，香港超过100米的高楼数量，就已经突破2580座。

这些光鲜到刺眼的“全球第一”，背后是香港对垂直维度的极致开发。

不少区域的楼与楼之间，距离被压缩到令人窒息的程度。

最小间距不足3米，有些老旧片区，甚至窄到不足1米。

于是，香港人自嘲的段子应运而生：“推开窗就能和对面邻居脸贴脸聊天，递杯热茶、碰个酒杯都不用下楼。”

更有人苦笑：“窗外唯一的风景，就是邻居家的窗帘。”

这种把空间利用抠到极致的操作，平日里还能勉强称作“烟火气”，可一旦遇上火灾，就瞬间变成死亡陷阱。

火舌顺着楼缝疯狂窜动，浓烟在窄巷中无处可逃——那些曾被奉为“城市智慧”的垂直布局，转眼就成了困住生命的牢笼。

宏福苑的大火，终究撕开了香港“垂直生存”的光鲜外衣。

那么，香港是如何一步步走上“高空之路”的呢？

02 被生存逼出来的垂直革命

1945年二战落幕时，香港还只是个60万人的滨海小城。

没人能想到，五年后一场突如其来的人口海啸，将彻底改写这座城市的命运。

1950年，香港人口飙升至220万；到60年代，更是冲破300万大关。

问题是，香港是块“山多地少”的弹丸之地。

超过1000平方公里的土地里，七成以上是山地，平原零散分布在沿海。能用来建住宅的地，少得可怜。

从1842年就开始的填海工程，折腾了百余年，到60年代也只填出100多公顷土地。这点面积，别说容纳百万新增人口，连原住民的居住需求都塞不下牙缝。

人口爆炸撞上地理枷锁，这个看似无解的矛盾，成了悬在香港头顶的达摩克利斯之剑。

1954年，港府终于扛不住压力，紧急修订《建筑物条例》，松绑土地用途和建筑层高限制。

此前被死死卡在5层的住宅天花板，被一举打破。

这一撬，直接打开了香港高楼建设的密码箱。

仅仅一年后，霍英东旗下的立信置业甩出真正的王炸。

17层的蟾宫大厦在铜锣湾拔地而起，一举掀翻中环中国银行大厦的“第一高楼”宝座，成为香港新的天际线地标。

如果说人口压力是香港垂直化的导火索，那60年代制造业的狂飙，就是给这场城市革命狠狠踩下了油门。

十年间，香港注册工厂从3000家暴增至1万家，外资公司从300家疯涨到500家。

工业扩张引爆了厂房、办公楼、住宅的“空间饥渴症”，整个城市都在嗷嗷待哺地抢地盘。

而多层工业大厦，恰好踩中了小规模、劳动密集型轻工业的命脉。

一时间，10-15层高、“下店上厂”还捎带居住功能的“混搭建筑”遍地开花。那些原本挤在居民区角落的小作坊，终于有了正规落脚地，纷纷挤进工业大厦。

1964年，《建筑物条例》再次更新：一边严格限制综合楼宇建设，杜绝土地浪费；一边变相逼着开发商扎堆盖“又高又窄”的塔楼，把每一寸土地榨干用尽。

也是这一年，香港首个大型公共屋邨彩虹邨全面落成，8栋21层高楼首次让香港见识到“20层住宅集群”的震撼，刷新了整座城市的天际线认知。

1965年，港府干脆把“兴建高密度住宅”明晃晃写进城市蓝图。

随后，香港第一个大型私人屋邨美孚新邨动工，开发商一口气排布了99栋18-21层住宅。

高楼如雨后春笋般拔地而起，维多利亚港两岸的天际线日渐密集——香港，正式踏进了“高层住宅时代”。

这不是主动选择的发展路径，而是被生存压力逼出来的必然。

然而垂直化改变的，远不止天际线。它更深刻地重塑了香港的经济命脉与社会结构，也为后来的困境，埋下了伏笔。

03 “八万五”计划的夭折

垂直革命让香港挣脱了 “没地住” 的生存困局，却也让这座城市彻底被 “高楼” 绑架。

从上世纪80年代到90年代中期，香港楼市迎来十年牛市，房价涨幅远超居民收入增长。

持续狂涨的香港房价，也让以地产为主业的李嘉诚、郭得胜、李兆基、郑裕彤“香港四大家族”积累了惊人的财富。1997年，四大家族的财富总和超过440亿美元，相当于当时7个广东省的财政收入。

但高企的房价也成了压在普通市民心头的大山。

1997年7月1日香港特区成立庆典上，时任特董建华便对高房价“宣战”。

其讲话中蕴含了“八万五”计划的核心：每年供应不少于85000个住宅单位；10年内实现全港七成家庭自置居所；将公屋轮候平均时间从6.5年缩短至3年。

若该计划能顺利落地，香港楼市或会是另一番光景，可计划实施之初便遭遇了亚洲金融风暴这只“黑天鹅”。

计划推行仅两周，泰国爆发的金融危机便席卷香港，10月23日恒生指数下跌1211.47点，28日再跌1621.80点，跌破9000点大关。

危机迅速蔓延至房地产市场，1997年10月起香港楼市开启“跳水式”量价齐跌，一年间房价暴跌50%-60%，成交量萎缩 55%，房屋空置率大幅攀升。

从如今视角看，金融风暴引发的楼市暴跌，已注定“八万五”计划难以成功 ，彼时香港各界均无法承受房价暴跌的冲击。

房地产对香港的重要性早已深入骨髓。

历经十年楼市牛市，居民财富与楼市深度捆绑，刚需族和大量投机客的身家都系于房价，暴跌意味着财富大幅缩水。

1997-2002年，香港房地产和股市总市值蒸发约 8万亿港元，超过同期本地生产总值，平均每位业主损失 267万港元，不少家庭房屋沦为 “负资产”，2001年香港 60万个负资产账户账面损失达 6000亿港元。

歌星王菲便是典型案例，1997年她以七成按揭、20年供款的方式，花费 4800万港元购入沙田宝松苑豪宅，每月供款 29万港元，两年后却只能半价抛售。

对于居民的伤害尚且如此之重，房价下跌对于将大部分家底都押注在香港楼市的“四大家族”会形成怎样的财富损失自不必多言。

因此，当香港居民骂着高房价的娘，却又不得不将自己的钱交到房地产商手里的时候，实际上双方的角色已经从交易对手变成利益直接相关的一致行动人了。

交易之前，居民和富豪家族是水火不容的对手；交易之后，双方瞬间成了一条船上的水手，当船出现漏水的时候，他们会一起用力地叫骂，会一起寻找发泄的出口，“八万五”计划自然首当其冲。

无法接受楼价暴跌冲击的又岂止居民和富豪？还有香港财政。

房地产长期是香港财政的重要支柱，地价收入占财政收入比重常年达 20%，最高时超 36%；金融机构对房地产产业链的信贷规模占比常年超 30%，1998年后更是突破 50%。

房地产还吸纳了大量就业，1997-2003年楼市下跌的 6年间，香港失业率从 2.2%飙升至 7.9%。

房地产早已渗透香港经济的方方面面，裹挟着整个城市的经济命脉。

在各界压力下，董建华不得不放缓 “八万五”计划的推进，1998年 6月起特区政府停止出售地皮。2000年 6月，董建华公开承认 “八万五”建屋目标已不再实施，计划实质上宣告终结。

可计划的终止并未挽救香港楼市，2000年后楼市又持续下跌 3年。

2002年 11月，特区政府推出 “孙九招”护盘，包括暂停土地拍卖一年、停止公屋新建计划、取消限购政策等，但楼市当年仍无起色，直至 2003年 8月才终于触底。

但在随后的十余年中，香港房价开始走向另一个极端。

时至今日，高房价已经成为香港的一个痼疾。

美国国际公共政策顾问机构Demographia最新发布的《2019年全球住房可负担性调查报告》显示，房价收入比高达20.9，蝉联全球第一贵。

换句话说，差不多香港普通家庭在0存款的情况下，不吃不喝不纳税，需要将近21年的时间，才能在香港买得起一栋房。

前任香港特首梁建英就曾经在施政报告中直言：香港楼价高、租金贵，形成巨大的生活压力，是严峻的民生问题。

住的问题亦影响了家庭结构，扭曲了价值观：不少人的目标就是尽量赚钱买楼供楼，青年人选科和择业都要向钱看。

2017年，林郑月娥上任，推行“两手抓”：一手推“明日大屿”计划，要填海17平方公里，解决百万人居难题；一手放宽贷款，首付1成即可上车，俗称“林郑plan”。

事与愿违的是，“林郑plan”畅行无阻，“明日大屿”计划却遭遇强烈抵制，无疾而终。

于是，香港房价再次像脱缰的野马，攀上了不可企及的高峰。

到了李家超时代，显然也看清了 “缺地” 才是楼市困局的核心，于是把重心彻底压在了 “增加供应” 上，要从 2026-2027 年度起的五年里，香港要集中发力砸出 18.9 万个公营房屋单位（含简约公屋）。

其中 3 万个 “简约公屋”更是被当作缓解住房焦虑的 “急先锋”，仅建设周期比传统公屋短一半，还定下了明确的交付时间表：2025 年底前先落地 1 万个，剩下 2 万个也得在一年半内全部建成，就是想尽快给底层家庭一个 “安稳的家”。

如今的香港，依旧是那片高楼林立的土地。

这些直插云霄的建筑，曾是应对人口爆炸与土地匮乏的生存答案，是城市崛起的勋章，却在宏福苑的烈焰中显露出脆弱的一面，留给这座城市一道亟待解答的安全命题。