这套房子挂牌74天，业主共调价3次，买家谈21万成交

阿姨一直想把自己的老房子卖掉，去换一套新的小区，在福州的市中心，58平的房子里，已经住了近30年的时间。

在西湖公园边上，生活的时间久了，对周围环境的变化，人和事都十分的熟悉。把房子卖掉之后，还是想着能在附近置换一套电梯房。

有这个想法，也在人之常情之内，子女们也表示赞同。但问题出在周边的电梯房，价格太贵了，即便把现在住的房子卖掉，还要贷款100多万才行。

现在给阿姨的选择只有两种，一是、离开原本的生活区，到晋安或者金山，再或者闽侯，用地段价值去兑换品质型的小区。二是、利用贷款杠杆，用现有的售房款作为首付，再向银行借款100万，同片区附近，换一套电梯房。

经过一家人商量，他们还是决定把房子卖掉后，用按揭贷款方式买房，仍然选择在鼓楼区生活。做出这种决定，也是经过多方面的考虑。首先是考虑到生活圈，老年人的交友圈子，他们的社交问题。其次是考虑到配套，在鼓楼区成熟的配套，老年人生活更加便利。最后是子女照顾问题，他们要探望或者照顾，再或者老年人百年以后，房子也更好处理。

因此，我们不难看出，福州偏远的郊区，买房子用于养老，并不现实，对于大多数老年人来说，换区域生活，并不是一件容易的事情。

鼓楼区，低价格的老破旧，天怡花园的二手房成交案例，给大家做个参考。

成交小区：天怡花园；

成交时间：2025年10月；

成交数据：产权79.55平米，3房1厅，中楼层，精装修，西南朝向，158万，成交单价19862元/平米。

房源成交分析：

1、这套房子挂牌74天，业主共调价3次，最后一次挂牌179万，买家谈价21万后达成交易。带看过该房源的客户10来个，总体的流量不算高，但业主卖房诚意度较高，能够及时做价格调整。买家更能接受中低楼层的房子，精装修也能给房子加分，这两项能够促进房子的成交速度。

2、天怡花园二手房成交差距较大，7月份卖出一套27054元/平米，与现在19800元的价格对比，几个月的时间里，相差7500元/平米。而在年初就更夸张了，102平米的户型 ，成交单价超过3万元/平米。通过历史成交作为参考，也不一定完全符合实际，需要多方面对比较好。

3、天怡花园在售二手房22套，业主挂牌均价26112元/平米，成交均价在2万左右。小区是1998年左右交付的时间，属于老破旧类型，内部有分商品房和安置房，两个大门进入，一个是北大路，另一个是鼓西路，还有一个通往西湖的小门，楼栋位置不一样，对房子的价格会有很大的差别。

4、这套成交房源，划片西峰小，十八中，谈不上非常优质，甚至是东街口商圈内，最差的学区配套，但对比福州其他区域的公立校，它的排名就非常靠前了。甚至可以说，它是除了绝对头部学区以外的第二梯队选择。

购房建议：

现在还会去买老破旧的人，只有两种原因：

有学区需求：许多家长为了让孩子进入优质学校（如福州二附小，鼓二小，钱塘小等），愿意牺牲居住品质，选择小户型学区房。即使出生率下降，有条件的家庭仍会优先考虑教育投入。

有刚需自住：对于在鼓楼区工作的刚需群体，老破小总价低、通勤便利（如骑电动车10分钟内可达），是解决住房问题的务实选择，因为市区的房租也不会便宜。

选择买老破旧的时候，需要注意以下几个事项：

明确需求优先级：若为学区，需核实学位是否占用及划片稳定性；若为自住，需接受居住品质的妥协。

谨慎评估溢价：鼓楼学区房均价比非学区房高65%，但成交周期更长（45天 vs 35天），溢价可能难兑现。

关注议价空间：当前市场买方议价能力较强，如达明新村，双抛桥新村等，成交价可低于挂牌价10%以上。

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