以买代建，存量房“爆改”大学宿舍

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21世纪经济报道记者李莎 报道今年以来，多所高校下场购买存量房“爆改”学生宿舍，尝试另辟蹊径，解决宿舍短缺问题的同时，盘活周边存量房。

近日，中国矿业大学（徐州）拟斥资2.93亿元，购置存量房地产用作学生宿舍一事引热议。实际上，今年9月，中国政府采购网就发布了《教育部中国矿业大学（徐州）单一来源采购中国矿业大学购置存量房地产用作学生宿舍项目征求意见公示》。

其后不久，针对中南大学、合肥工业大学，也有类似征求意见公示发布，二者项目预算金额分别为2.95亿元、1.18亿元。

实际上，湖北大学才是“第一个吃螃蟹的人”。今年2月，湖北大学拟花费近两亿元，收购武汉城建·水岸352套存量商品房用作学生宿舍的消息就已经传开，成为全国首个高校收购存量商品房的案例。9月初，城建·水岸学生宿舍已投入使用，新增学生床位2800个。

除了买房之外，租房也是高校解决宿舍短缺、盘活存量用房的探索方向。据中国政府采购网，今年以来浙江大学、中国政法大学等拟租赁周边存量房屋，用作学生宿舍。

北京大学政府管理学院教授马亮向21世纪经济报道记者表示，高校购房或租房用作学生宿舍，是一举两得的创新举措，有利于高校改善学生住宿条件，也可以助力存量房产库存去化。

存量房变身大学宿舍

11月10日，教育部、住建部联合调研组前往武汉城建·水岸项目5号楼、6号楼调研，这两栋楼是湖北大学学生宿舍改造项目，也是全国首个存量房改学生公寓的项目。

该项目与湖北大学阳逻校区仅一路之隔，被收购的楼栋距校门直线距离不足四百米。据湖北大学官方微信公众号，为便利学生出行，该项目还专门开辟了过街安全通道。今年9月新学期开始，就有学生搬进了这批新宿舍。

这些新宿舍的正式运营，解决了湖北大学的燃眉之急。今年上半年，湖北大学阳逻校区办公室一位负责人在接受媒体采访时表示，彼时该校区师生共计6000人，但下半年有五个学院的学生迁入阳逻校区，同时阳逻校区也有部分学生迁往其他校区，调整之后阳逻校区师生规模将达到7500人，而当时学生床位仅约6000个。城建·水岸项目的2800个新床位投入使用之后，学生床位紧张问题得到解决。

往前追溯，今年2月8日，湖北省发改委官网发布的《关于湖北大学阳逻校区购置存量商品房用于学生住宿项目可行性研究报告的批复》显示，项目整体购置城建·水岸5号楼、6号楼存量商品房352套用于学生住宿，总建筑面积37048.04平方米，新增学生住宿床位2800个。该项目估算投资为19824.74万元，其中：毛坯购置费用17238.45万元，装修改造费用2586.29万元。

照此计算，该项目的平均收购单价约4653元/平方米，相较此前的备案均价，相当于打了6折。

国内首个高校学生宿舍“以购代建”方式的实施，为高校宿舍用房不足带来创新性示范。此后，又有多所大学拟收购存量房用作学生宿舍。记者查询中国政府采购网发现，9月中国矿业大学（徐州）、中南大学、合肥工业大学都有类似消息披露。

从相关采购专家专业论证意见来看，这些学校都存在学生宿舍缺口，急需在较短周期内解决部分学生住宿问题，部分专家还提到校内空间紧张问题。拟购置的存量房项目均为现房，距离学校较近或交通相对方便，在地理上具有唯一性。

如以中国矿业大学（徐州）拟收购隐山观湖·观山府C2组团房地产项目为例，东南大学教授李德智在单一来源采购专家论证意见表中提到，中国矿业大学学生宿舍面积缺口137634平方米。目前，校内没有可开发的土地，学校周边几公里范围内也没有合适的土地可出让，短期内达不到自建的条件。

李德智指出，从工程实施与经济性分析，中国矿业大学购置隐山观湖·观山府C2组团房产项目是成本效益最优解。该项目已通过竣工验收，尚有14栋楼未出售，房源490套，楼宇相对集中，室内环境良好，房产数量、房型面积均符合改造成学生宿舍的条件要求，改造投入可控，与学校需求高度匹配;购置现房总成本低于自建模式，可实现“即购即用”，快速解决学校需求，且该项目己经获上级主管部门批准实施。

除了买房之外，租房也是高校解决宿舍短缺、盘活存量用房的探索方向。今年以来，浙江大学、中国政法大学、首都经济贸易大学等都有相关举措。

如11月17日，中国政府采购网发布《浙江大学学生宿舍用房租赁公开招标公告》，其中明确预算金额为2450万元，要求精装修拎包入住，提供床位不少于3000张，租赁房屋能满足学生宿舍住宿要求，配有配套服务用房。

马亮指出，目前不少高校都存在学生宿舍短缺的问题，宿舍住宿条件相对差，学生住宿人数拥挤，这些方面的问题越来越突出。所以，通过收购或租赁存量房，有利于解决学生宿舍短缺问题。而且相较自建宿舍，收购或租赁存量房用作宿舍有很多优势，相对来讲售价或租价相对低廉，性价比更高。

存量房盘活“卡”在哪里

2024年，国家发改委等部门发布的《关于加强高校学生宿舍建设的指导意见》就提到，要多渠道扩大学生宿舍资源，“鼓励高校通过购买、租赁学校周边的人才公寓、商住楼等社会用房，补充宿舍资源”。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向21世纪经济报道记者表示，学生宿舍与一般居住区的不同在于，前者在封闭管理、消防安全、膳食供应、活动举办、营造安静和谐的校园环境等方面有较高的要求。高校收购或者租赁存量房作宿舍，还要考虑到高校学生在后续学年要回到本校区或其他校区上课、听演讲、参加活动、跨专业选课、校内实践等等，可能存在的通勤成本、安全、成本等因素。

“我认为，推进这个事项，首先要倾听学校、广大学生的心声和诉求，了解他们所需要的宿舍区位、住宿费的支付能力、宿舍设计风格等等，然后再发布存量筹集、统租的公告，在广大房源供应方中间进行选择。”李宇嘉表示。

马亮认为，高校收购或者租赁存量房作学生宿舍或为大势所趋，而且将来也不排除高校进一步推动校外住宿的发展的可能。现在无论是学生对宿舍的要求，还是高校的发展，都需要考虑怎么样在校外“做文章”，因为校内的资源有限。相对来讲，在校外收购或租赁存量房或成为更优解。

为推进这项工作，马亮认为，地方政府也可以和学校进行更多合作，通过多方面的政策支持，让高校能够更好解决学生宿舍的需求，实现校地合作和融合式发展。

李宇嘉表示，高校收购或者租赁存量房作宿舍，最关键的是要做好以需定收、以需定购。高校收购或租赁存量房作宿舍，对于存量房盘活利用的启示在于真正摸清市场上的需求潜力、支付能力、配套要求等，在供给端做改革，改革的方向是让供给能适应需求，满足需求。为实现这一目标，可以调整房屋的用途、区块的规划，从而让闲置低效的房屋能填满人、填满产业，发挥房地产支持新产业、新业态的能力。

当前存量房盘活利用还面临一些难点。李宇嘉坦言，一方面，盘活难度高的存量房，主要位于外围区域，而该区域内房源供应多、价格下跌相对明显，市场需求相对较少，加上配套生活服务设施不足，导致供需不匹配，需求参与不足。

另一方面，存量房盘活后，尽管可以多方使用，比如用作保障性住房、配套宿舍、人才住房，以及做文旅文创、长租公寓和酒店、餐饮零售等，但新业态、新需求的支付能力或现金流，在支撑当前的盘活价格上仍存在难度。

存量房盘活利用，还需进一步的政策支持。李宇嘉认为，一是存量物业转换用途时，在规划调整，特别是消防改造设计方案方面，要将流程捋顺，各政府部门间能在后端就把流程捋清楚，少一些模糊地带，从而让市场主体推进时比较顺畅、少跑腿。二是政策应建立负面清单制和正面清单制，明确哪些不能改，如果改的话需要满足哪些硬性条件等。

“十五五”规划建议提出，完善并购、破产、置换等政策，盘活用好低效用地、闲置房产、存量基础设施。

除了高校收购或租赁存量房作学生宿舍外，各部门各地也在探索其他的存量房盘活路径，发展养老、文旅住宿等业态。

比如今年9月30日，商务部等9部门出台《关于促进住宿业高质量发展的指导意见》，明确支持住宿经营主体通过多种方式盘活存量资产，支持农村地区盘活存量住房等资源发展旅游民宿。

再如今年5月10日，《浙江省推进存量资源改建养老服务设施操作办法（试行）》施行，浙江正着力推进利用党政机关、国有企业、事业单位的闲置用房、疗养院，及工业或仓储用房、学校、基层卫生院、商品房等资源，改建为基层急需的养老服务场所。对利用存量资源改建为养老服务设施的，浙江将从政策、资金等方面给予支持。