9000套流拍，银行直供房为何少人问津？产权风险与腾退难题成拦路虎

来源：第一财经

　　随着商业银行加速处置存量抵债房产，上千套“银行直供房”正通过线上平台集中入市。然而，这些看似“低价甩卖”的房源并未迎来预想中的抢购热潮，京东、阿里等平台显示，大量房源遭遇流拍，部分标的进入二次拍卖，但报名者寥寥。

　　第一财经记者调查发现，除区位、品相等客观因素外，产权瑕疵、腾退风险、债权纠纷等潜在隐患，成为阻碍交易达成的关键痛点。尽管相比传统法拍房，银行直供房源在权责清晰度上具有一定优势，但部分标的历史遗留问题复杂，甚至存在“二次过户”“清场自理”等风险提示，使得普通购房者望而却步。

　　有业内人士指出，银行加速处置不动产资产，既是化解自身风险的需要，也是未来房地产市场一个不容忽视的供给渠道。如何在推动资产盘活与防范无序降价、保护购房者权益之间取得平衡，亟待更规范的交易机制与更透明的信息披露。

　　直供房集中入市，拍卖市场却遇冷流拍

　　此前，第一财经曾率先报道，包括农业银行、建设银行、交通银行在内的多家银行，近期通过线上平台批量、直接销售房产，部分银行在售房产标的已超千套，处置速度明显加快。

　　然而，实际成交情况并不理想。在京东资产交易平台的“金融资产”频道中，选择房产栏目，多展示银行直供房源。值得注意的是，目前该栏目有9000多套房源已进入二拍阶段，意味着它们在一拍时未能成交。

　　以宁夏黄河农村商业银行在银川市兴庆区的一处房源为例，该房源11月首次拍卖时定价62万元，遭遇流拍；12月以55.86万元的价格再次拍卖，至今虽有13人关注，却无人报名。

　　也有银行尝试转换出售方式。兰州农商行此前在“育才壹品”小区挂牌的多套直供房，因“0次出价”而流拍。此前，这些房源起拍单价约为2000元/平方米。贝壳平台显示，同小区当前在售房源单价在3300至4600元/平方米之间。

　　目前，兰州农商行已在京东资产平台撤下该小区单套直供房的销售信息，转而发布针对辽宁省抚顺市经济开发区“育才壹品”项目的整体招商公告，标的包括住宅与工业用地，房屋状态多为闲置或少量出租。第一财经记者拨打该行对接工作人员，截至发稿暂无法接通。

　　值得注意的是，部分银行在销售直供房时配套提供信贷支持。例如，上述宁夏黄河农村商业银行的房源，就在竞买公告中注明，有意竞买且符合贷款条件者，可申请办理该行一款名为“拍易贷”的产品。该行工作人员对第一财经表示，该产品最高可贷约50%（即28万元左右），但购房者需先自行“过桥”支付全款，之后再办理抵押贷款；若持有其他抵押资产，也可酌情办理。

　　开源证券银行首席分析师刘呈祥认为，在零售风险上行时期，银行加快抵债房产处置速度，可规避房价波动，若抵债房产处置周期进一步拉长，当未来房地产市场修复不及预期时，其回收率将下降，因此，当期折价出售可规避市场风险。

　　“低价”背后的隐忧

　　多位受访业内人士认为，部分银行直供房遇冷，可归结于两点原因。

　　一方面，部分标的因位置偏僻、楼龄老旧、品相不佳等问题，难以吸引购房者。第一财经记者在京东资产交易平台上看到，遇冷的直供房，多处于内蒙古、甘肃等楼市较冷区域，而热门区域的直供房滞销，则多因楼龄较为久远。例如，汕尾农商行直售的一套广东汕尾市76.84万元的房源，将在12月3日开售，但截至目前0人报名，仅有3人关注。标的介绍显示，该房产于1994年购得。

　　另一方面，一些低价房源虽然具有诱惑力，但其背后可能隐藏着一些风险。

　　“不管是银行官网发布的直供房，还是在资产交易平台上发布的直供房，都要详细查看待交易房产的具体信息、资产的权利限制（比如是否存在产权、司法纠纷）。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，也有可能存在交割以后腾退的难题，比如房屋有老人租住等。当然，有的银行会对交割和腾退作出承诺，以确保购房者权益。

　　第一财经近期在京东、阿里等平台咨询了十余套直供房源后发现，尽管这类房产通常相比法拍房权责更清晰、手续更规范，但部分房源在产权或实际居住关系上仍留有“后遗症”。

　　例如，广东南澳农村商业银行挂牌的汕头南澳县一处房产，面积132.74平方米，售价仅16.1万元。在标的物描述中，该房产因历史权属登记问题，无法办理房产证过户，使用权限截至2055年11月，该房产当前处于有人实际居住的状态，竞买成功后，清场及交付事宜需由竞买人与实际居住方自行协商处理。该行工作人员对记者表示，由于历史原因，目前房中有退休老人居住，拍下需要自行协商。建议购买要慎重。

　　齐齐哈尔农村商业银行在阿里资产交易平台上挂出的一套直供房，面积为30平方米，价格仅需8万元，银行在介绍中列明：合格竞买方参与本次竞价会，视同对转让标的已进行过尽职调查，且知悉转让标的所公开披露的全部信息及其可能存在的瑕疵。

　　该房产工作人员表示，这套房子的产权是在债务人名下，银行收款之后要“二次过户”——即先从原所有人过户到银行名下，再从银行过户给竞买人，时间不确定。

　　还有银行直供房源实际转让的是房产债权，风险较大。第一财经在京东、阿里资产交易平台注意到，个别银行会在资产出售页面展示房源照片，但出售标的物为债权而非房产，房子只是债务的抵押物。不过记者注意到，上述房产通常并未标注“银行直供”标签。

　　业内通常认为，拍卖标的如是以该房屋为抵押物的债权，可能存在瑕疵或尚未发现的缺陷，且收回房产的难度较大。一般要由专业不良资产处置机构处置，一般普通购房者很难通过债权获取房产。

　　李宇嘉认为，银行“直售房产”本质上与法拍房的区别不大，但交易风险相对较小，有利于加速资产处置。随着对银行业绩的考核、资产处置力度加大，加上地产下行，银行表内部分不动产风险暴露加大，银行直接对接C端处置资产可能会增加。事实上，法拍房、工抵房、银行“直售房”，都要从宏观上统筹管理，才能避免资产价格的无序下跌。

　　一位房地产人士在交流时对第一财经表示，房屋出售只是手段，关键要找到房屋的真正利用价值。银行和别的房东还是有区别对，银行是金融机构，可以有资产管理的思维：一是不要做散售，因为很容易引起围观和产生舆情；二是加强打包处置，以便定向找客户；三是可以朝着银行内部消化、打造人才公寓、打造保障性租赁住房等方向进行，尤其是和目前的保障房等工作结合进行，也能表明金融系统对存量房产消化的支持。

　　（本文来自第一财经）