四代宅亟需改进的地方

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宁波陆陆续续已经推出了三个四代宅产品，更多的四代宅楼盘正在路上，如果没有政策变化，未来的地块除了别墅，基本都会是四代宅。

这几个四代宅楼盘老司机都去看了，有惊喜也有失望。

惊喜的是大家普遍关心的隐私问题——因露台错层而导致楼上的住户看到楼下的情况——并不严重。多数露台基本看不见楼下的情况，有些则通过加装遮阳帘也可以避免，所以隐私问题大家不必太担心。

但遮挡问题比我预想的要严重，无论是客厅还是卧室，如果楼上刚好是一个向南伸出的露台，则楼下的遮挡非常明显。

这样的遮挡不仅影响采光，一些低楼层的住户可能一整天都没有阳光进入室内；也会显著影响视线，无论是坐在客厅沙发上，还是躺在卧室床上，向窗外望去，视野里一大片都是楼上露台的底部。

在我看来，这是四代宅亟需改进的地方。

我们的某些政策非常难以预料，就比如对住宅设计规范的要求，最开始非常松，因为摸着石头过河，要求松点可以理解；到后面则非常紧，紧到阳台只能设计成1.5米宽，使用起来非常鸡肋，露台则绝对禁止；再到现在又非常松，露台可以送了，阳台也可以放款到2.4米。

一会松一会紧让所有的主体都难以适应，开发商地买早了，就必须适用老规则，产品落后一代，一出来就被动挨打；购房者房买早了，一交付就落伍，直接被新产品碾压。

设计院也难以适从，以前的规则都要打破重来，以前成熟的方案全部作废，而适应新规则的方案则完全不成熟。

四代宅的大露台显然就是这种不成熟的体现，为了充分利用规则，每个开发商都想把露台做足，毕竟白送的面积购房者都喜欢。但做足露台和采光、视线之间如何平衡？会不会做成新时代的“缺陷”产品？则根本没有时间去思考。

老司机认为，目前我们看到的四代宅，很大可能是一个“过渡性”产品，未来几年还会持续进化，特别是遮挡、采光这种显而易见的短板，需要在未来的设计中去加以优化。

当然，老司机的意思并非现在的四代宅都不能买，事实上也有做得不错的，比如有楼盘南向遮挡就适当做了控制，有的楼盘奇偶层的体验也会相差很多。

此外，每个人对于采光的需求也不一样，有些人觉得不可接受，有些人看过后则认为还好，毕竟露台这么大块面积的赠送是实实在在的，萝卜青菜各有所爱吧。最重要的，还是要自己实地去现场感受过，才能下结论。

四代宅的实际使用还会面临其他一些问题，老司机在视频号里面也曾经探讨过这些问题，感兴趣的同学可以到视频号里去翻一翻。

特别提醒一下，没有关注《房产老司机》视频号的同学请务必关注一下，视频内容现在更新得比文章要勤。没办法，文字读者下半年有点涨不动了，而视频号增长趋势良好。

老司机也需要正向激励嘛。

最后要说一个我有点担忧的话题，其实无论三代也好四代也好，宁波的高端住宅正在快速饱和，这个过程可能比普通住宅还要快得多。

宁波高端住宅大规模建设应该是始于2022-2023年，到现在满打满算也就3年时间，这3年的新开楼盘大多集中于高端领域，但高端领域的购买量非常有限，一旦饱和，后续增长将非常乏力。

什么意思？未来的豪宅可能会越来越难卖了，别墅类暂时可能好一点，但量大了一样卖不动。二手豪宅更是困难，跟大家汇报个数据：

800万以上的二手房，每个月的成交大概不到20套。而这个总价段的有效挂牌，大概超过了2000套。

所以，自住没有问题，特别是长期自住去买没有问题，但冲着投资去买，或者短期住两年而去买，未来在二手市场如何脱手，是一个难题。

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