地产经纬丨刚需低总价引领！上海11月二手房成交创半年新高

转自：新华财经

新华财经上海12月1日电（谈瑞）在传统“金九银十”经历了相对清淡行情的背景下，上海二手房市场在11月迎来逆势反弹。数据显示，当月二手房网签成交量创下今年5月以来的半年新高，刚需低总价房源成为成交主力，市场呈现出“成交放量、挂牌收缩、价格回调”的特征。

业内分析认为，这一行情表现既反映出上海楼市潜在购房需求依然坚挺，也表明市场自发调整过程中性价比逐渐成为核心逻辑，预计年底前市场活跃度有望维持。

成交放量突破两万套，挂牌量价同步调整

上海市房地产交易中心数据显示，2025年11月，上海二手房网签成交合计22943套，环比10月的18483套上涨约24%，创下自今年5月以来的成交套数新高。尽管与去年11月的27050套相比仍减少了4107套，但在二季度以来市场阶段性成交清淡的背景下，这样的反弹表现超出行业预期。

从成交节奏来看，11月上海二手房市场表现尤为稳健。工作日成交量基本都稳定在500-600套区间，周末更是持续保持900套以上的高位运行，月末翘尾态势明显。其中11月最后一周（11月24日–11月30日）成交5557套，创下月内周成交最高纪录，强劲的上升势头也为12月市场奠定了基础。从全年维度观察，11月是今年第5个成交量跨过2万套大关的月份，其成交体量已经与去年“929新政”后的10月基本相当。

成交端活跃，与挂牌端的有效收缩形成了鲜明呼应。房价查询服务应用程序兔博士App监测数据显示，截至11月30日，上海二手房挂牌总量约为16.96万套，为最近半年来首次跌破17万套整数关口。

业内人士表示，尽管挂牌量仍处于历史相对高位，但其连续多月逐步消化的趋势值得关注，这一变化直接反映出房东端行为逻辑的转变。此前市场中非理性降价抛售的情况有所收敛，部分房东对当前价格预期趋于理性，或选择观望，或降低心理预期后再行挂牌。另外，据头部中介门店近期反馈，新增挂牌房源中“急售”占比也有所下降，更多房东选择拉长挂牌周期，这也印证了市场主体对楼市止跌回温的判断正在增强。

不过，在价格方面，调整态势仍然较为明显。兔博士App数据显示，上海11月二手房挂牌均价为58025元／平方米，仍处于下跌通道。在买方市场特征日益凸显的背景下，“以价换量”成为部分房东促成交易的主要选择，这一策略也推动整体挂牌均价持续走低，为刚需群体入市创造了有利条件。

刚需低总价引领成交热潮，“老破小”成为性价比优选

成交结构的变化折射出当前上海二手房市场的核心驱动力。上海链家最新发布的数据显示，11月上海二手房市场刚需化特征突出，总价300万元以下的二手房成交占比高达60%，成为绝对主力。事实上，这一比例已较近年水平显著提升，充分反映出刚需群体在市场调整期的入市意愿正在持续释放。

回顾近三年来上海二手房市场的成交结构演变轨迹，300万元以内二手房的成交占比呈现明显走高态势，从三年前的36%左右已经逐步攀升至如今的约60%，凸显出刚需市场的强劲韧性。与之相对应，其他价位段的成交份额均有不同程度的下滑，其中受影响最为明显的是300万元-500万元价位段。数据显示，该价位段此前与300万元以下房源的成交占比不相上下，但如今二者已形成明显差距，部分500万元-800万元价位段的成交份额也被刚需房源挤压。

刚需房源的热销，得益于价格回调带来的性价比提升，尤其是部分房龄较长的房源租售比回到合理范围。

以浦东新区潍坊一村为例，2025年11月，该小区一套35.91平方米的一居室曾以143万元成交，较前期价格明显回调，与此同时，该面积段房源近期月租金约为3700元，据此测算，其租售比已超过3%，投资价值显著提升。

这样的案例在上海二手房市场中并非个例。经过本轮市场周期调整，不少“老破小”房价回调而租金水平并未同幅度下跌。一降一稳之间，租金回报率明显拉高。据机构统计，目前上海二手房市场上部分房源的租售比能达到2%-3%，与商业贷款利率水平接近；如果购房者选择全款支付或使用公积金贷款，利率与租售比甚至能达到微妙平衡。

“租金回报率和按揭利率的对比，确实是当下对房价止跌判断的重要线索，毕竟归根结底不动产依然是利率定价的。”方正证券地产首席分析师王嵩表示。

综合各方分析人士观点，不难发现，租售比的改善显著提升了房源的投资属性和居住性价比，由此吸引了两类群体入市：一是刚需自住群体，价格回调有效降低了购房门槛；二是稳健型投资客，在资本市场波动加大的背景下，具备稳定现金流的优质二手房成为资产配置的重要选择。

对此，业界分析普遍认为，11月上海二手房市场的高成交量主要源于市场自发调整，价格回归合理区间后，被抑制的刚需需求逐步释放，这足以说明上海楼市的购房需求依然坚挺。随着市场供需关系持续优化，价格调整到位的优质房源成交预计将持续活跃，“量稳价跌”的格局可能在短期内延续，但市场整体将逐步向更健康、更理性的方向发展。

编辑：李一帆