出乎意料的背离信号，又一次给中产挖下了返贫陷阱

大家知道今年的股市不错，但主要是由科技股的拉升造就，如果只看和大众关系密切的中证消费指数，近几年是持续下行的。

这并不奇怪，因为这几年，我们正经历着一场财富大转移。当财富越是集中到部分人手中，消费就越是起不来。

如下图是中证消费指数，近5年的走势：

从消费指数的走势看，财富集中于少数人的趋势依然在强化。

逻辑很好理解，富人的各种消费都满足了，财富即使向他们集中，也很难增加他们的边际消费；而普通人在生活中精打细算，但凡经济状况能改善一点，谁不想消费改善生活呢？

那么，这几年到底是谁转移走了普通人手中的钱，很自然的，我们的目光会转移到房地产，在2023年上半年的京沪房价的最高点，我曾提醒过这场财富大转移的凶险（点击：）。

我们过去说过，由于财富的本质是他人劳动的索取凭证，在每年劳动量不变，且劳动生产率不变的情况下，无论楼市是牛市还是熊市，财富都是守恒的。很多人感受到楼市下行的财富损失，并不是所有人都损失，而是有人损失有人获益，本质是财富转移。

房地产从来不是蓄水池，没有任何蓄水的功能， 从买家视角流入房子的货币，实质都流向了卖家账户，房子本身并不存储任何货币。

在一个买家接盘时，他的过去存量劳动成果（首付）和未来劳动透支（贷款），都一并交给了卖家。

被高房价透支了未来财富的买家，由于债务支出的刚性，所以必然就会在消费上节衣缩食，根据一人消费支出是另一人收入的逻辑，收入开始变得难以增长，甚至反向下降，所以，钱开始不好赚了。而这势必更加打击到买家的债务支出，因为债务现金流是基于买家先前的乐观收入预期做的决策。

当部分买家无法支撑债务而开始卖房时，房价就开始进入下行趋势。

那么，房价何时能触底呢？

答案很简单，居民收入及收入预期开始好转。

如果我们进一步追问，什么时候居民收入能好传呢？

根据一人收入是另一人支出，所以答案是消费好转。

那么消费什么时候能好转呢？

最终答案，是普通人的债务出清，也就是没有债务拿走我的刚性支出了，或者债务支出对我的收入影响下降，我用于消费的钱才开始有所富余。

而在债务出清上，却有着两种不同的模式，我们称之为美国模式和日本模式。

所谓美国模式，就是如果我的房子跌破首付，我把房子扔给银行就行了，债也不用还了。底层逻辑是，银行在发放贷款时，是有评估买家还款能力的责任的。

这样，普通人债务在跌破首付，把房子扔给银行的那一刻，自然也就出清了，当房子和债务清零，虽然存量财富损失了，但没有损失未来财富。

未来赚的钱，又可以开始消费了，于是拉动全社会收入增长。

另一种模式则是日本模式，日本模式是个人无限责任。

日本的住房贷款几乎全部都是追索型贷款（Recourse Loan），也就是即便当时日本人放弃房产，还是需要偿还剩余的债务。

所以我们看到，日本的房价触底比美国更长，触底周期就是还债周期，当债还干净了，终于可以放开消费了，新的周期也就来了。

比较美国模式和日本模式，

共同点在于：

在房价高点，卖家收割了买家。卖家拿走了买家过去，以及未来的所有财富。财富转移均已完成。

不同点在于：

当房价跌破首付，美国是由银行来承担剩余债务损失，买家把未来的所有债务支出，转嫁给了银行，最终造成了美国银行业的危机，不得不由美国操盘手来发债救银行。

发债是什么，是全体美国人来共同承受损失。因为操盘手无法创造财富，只能转移财富。

也就是，买房者来承担房子的首付损失，而全体美国人一起来承受房子在资不抵债后，剩余债务部分的损失。

而日本则是买家来单独承担损失，买家无法把未来债务转嫁银行，就只能在未来独立承受债务支出义务。

从道德层面看，谁决策谁承担决策的后果，不能要求无辜的他人来替你的决策承担损失，日本模式似乎更为合理；从消费角度看，大家平摊损失，财富分布更为平均，美国模式似乎更有利于消费反弹。

这两种方式，都有其合理的地方。我也没办法说哪种更合理，因为我没有立场替那些没有买房的人做出决定，要求他们一起来承担买房者的债务损失。

回到中国，我们目前采取的是日本模式，也就是房产即便是资不抵债，贷款者也需要承担自己借下的债务。

我也一直在持续跟踪银行的不良贷款数据，并且结论就是，从不良贷款率和拨备覆盖率这两个衡量风险的指标来看，银行业目前十分稳健，没有系统性风险。

在美国房产危机时，美国银行业股价是大幅下行的，因为承受了来自买房者的债务损失，而我们的银行业股价，在过去三年却是大幅上涨的。根据前文的逻辑说明，背后的道理大家懂的。

前段时间，财新峰会上的某重量级人物，也提到国内房地产市场不太可能出现系统性风险，只是对经济增长有拖累。

而这三年银行股向上和消费股向下的整体走势背离，也正印证了我本文提到的底层逻辑。

逻辑聊完了，我们再说决策部分，我近期在知识星球收到很多人的提问，大多是咨询楼市何时能触底，何时可以买房，以及什么时候可以卖房的。

基于我们前面的分析，消费增长取决于债务出清，又由于买房者无法将债务转嫁给银行。因此债务出清的上限，就是买房人的贷款周期。比如日本1991年楼市下行，到2013年最终走出了持续的楼市上行周期，历时22年。

当然，我并不是说，我们的债务出清一定要经历整个还债周期。还债周期只是上限。

因为我们有日本的前车之鉴，高层还是做了不少工作的。

相比日本，我们在楼市的泡沫期，推出了大量的限购限贷政策，也对新房实施限价，宁可土拍少赚钱也要限制新房价格（为高层点赞）。而央行行长也喊话不要去押注房价永远不跌。这些都是为了限制不理性的购买力，减少财富转移的发生。

而在楼市下行期，挤牙膏式的不断放松限购限贷政策，让过去被限制的需求和购买力进场为债务出清者接盘，我们称这种做法为托而不举。

托：是为了增加购买力，有利于承受房价下跌的高债务者卖房转嫁债务，实现债务出清。

不举：是为了防止新一批买家被炒房客套现收割（因为有很多炒房客希望有一波放水拉升房价套现，但哪有那么容易让你套现）。

所以，相比日本，我们有更多的接盘者为卖家做了主动式债务出清。

总体看，虽然我们采取了日本式的债务出清方式，但由于楼市上行期的限购限贷，以及下行期的放松限制，促进了相比日本更有效的主动式出清。

所以，最终债务出清，并走出房价新周期的时间，我认为也会介于美国和日本之间（美国是6年触底走出新周期，日本是22年触底走出新周期）。

后记：

我不建议大家去猜测债务出清时间，而是应该采取跟踪数据的方式去提前预判出清时间。

对于知识星球的读者，我有程序会定期监控各项数据，当数据有异动时，会在每周的楼市分析周报中同步给大家，让大家把握住楼市触底的大致时间点。

对于公众号的读者，我过去的文章介绍过，最直接的方式就是跟踪居民新增债务，通胀指数（名义GDP-实际GDP），以及沪深300营收增速（企业收入增长，才能带动打工人收入增长）。比如下图是居民新增债务和房价的关系图。

如果需要更前瞻的数据，可以看中证消费指数，由于资本市场的股价是基于预期分析，所以一定比宏观数据更提前反应。因此中证消费指数的抬头，就意味着市场最聪明的一群人预期消费市场将要起来。而这就意味着消费者身上的债务大致出清。

把握住楼市触底并不难，因此，在当下市场，建议买家耐心根据数据等待楼市的触底回稳，而不要去提前下注，否则可能是又一次的返贫陷阱。

全文完。既然已经看到这里，请随手点个赞和“在看”吧。

我们另开设有知识星球，如果你也有兴趣，可以先点击以下知识星球的介绍链接看一下：

（情感爆款文，强烈建议阅读）

（情感付费文，前半段免费）

（知乎6300赞）

（知乎4600赞）

（知乎3200赞）

这个是加入星球的二维码：

欢迎加入我的知识星球，跟我以及1万多个朋友一起，共同探寻投资和财务自由之路！