第一个止跌回稳的城市出现了？

这几天有人给我们留言，说看中介朋友圈，香港楼市止跌回暖，要开始反弹了。我问他，是什么中介？说是留学中介......

问题来了，香港楼市真的走出低谷？这是一个什么信号？

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首先确认，香港楼市从数据端看，的确出现止跌回稳的迹象。

数据来源：中原地产研究院

根据香港特区政府差饷物业估价署刚刚公布的数据显示，香港私人住宅售价指数已连升5个月，今年前10个月累计升幅接近1.8%，楼市呈稳步回暖态势。

租金方面，今年前10个月，租金指数累计升幅维持4%，创历史新高。

根据中原地产的数据，仅10月份一手成交突破1700套，已连续第九个月稳定在千套以上，追平2019年3月至11月的最长纪录。二手房的成交也在走稳，10月份成交3465套，连续7个月维持3000套以上，为近4年最长周期。前10月二手成交3.23万套，全年预计3.9万宗，同比增15%。

大家为什么这么关心香港？

有人觉得，香港和内地的节奏有时间差，可能是一个向好的信号。

我倒不这么认为，因为这一波香港回稳，完全是因为高才优才们的全力托盘。

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香港，作为全球最昂贵的房地产市场之一，过去几年日子很不好过，房价跌回到7年前的水平。

根本原因？

美元加息背景下资金撤离，金融中心地位不稳，自身核心产业不足以支撑经济，股票不景气，加上人口流失，年轻人躺平，完全买不起房，房价自然失去了支撑。

突然想到李嘉诚2023年七折卖房，当时有人还说看不懂，首富到底是首富，对趋势的判断非常准确。

面对止不住的下滑，2024年2月香港开始松绑楼市，全面“撤辣”，即撤销所有住宅物业需求管理措施，包括额外印花税、买家印花税和新住宅印花税。

此举大幅降低交易成本，以一套千万港币的房产为例，交易成本直接减少150万港元。

然而“撤辣”之后，市场反应并不大，因为香港的贷款利率依然很高。随着港元走强，金管局向市场注入流动性，导致1个月期香港银行同业拆息从年初的3.98%大幅降至0.57%。

由于香港房贷采用H按，实际按揭利率一度降至2%左右，再加上美联储降息，导致贷款成本的实质性降低，构成了楼市复苏的充分条件之一。前前后后经过了15个月的消化，2025年5月才出现复苏态势。

当然，这还不是最最最关键的因素。

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这一轮香港房价止跌回稳的核心，是租金的上涨。

根据美联物业的数据，今年前10个月香港租金累计上涨2.76%，创下历史新高。

据东北证券测算，香港中高端住宅净租金收益率达3.04%，老旧住宅达3.59%，所以出现了租金回报率，超过房贷利率的格局（问了香港的朋友，这个估算有点高，没有完全扣除管理费差饷地租）。

哪里来这么多需求，高才优才们全力托盘的结果。

仅2024年6月至2025年6月的一年内，香港各项人才入境计划共收到超过19万宗申请，其中近14万宗获批，他们是真正的刚需，直接推高了在主要市区的需求和租金价格。

有业内人士也表示，对这么高的租金回报率继续走高，持不乐观态度，因为这部分人未来是否在香港买房，会不会继续留下来，不确定因素太多了。

香港的产业结构能不能留着这么多高才优才？这里面又有多少为子女读书来的？接下来香港很多开发商，会把卖不出去的房由售转租，未来还有大量的楼盘供应。

我们这么梳理，大家应该搞清楚，这一波香港楼市止跌回稳的真相。

实际上，本地民众的购买力依然不足。

换个角度，一座城市的楼市能不能止跌回稳，首先要有新增人口，有新增需求，有产业支撑，这是基础，其次是租金回报率和房贷利率的微妙变化，这属于政策层面。至于反弹，根本是稳住房价的预期，这很大程度上决定于宏观通胀的预期。

最近很多问我，房价究竟有没有到底，这些都是可以作为参考来判断的。不少人口不断流失的城市，见到底的希望很渺茫。