最高院：房屋甲醛超标，租客是否有权解除合同要回租金和保证金？

作者：周军律师.

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在房屋租赁市场中，“甲醛房” 问题频发，承租人入住后常面临头晕、呼吸道不适等健康困扰，甚至危及孕妇、婴幼儿等特殊群体安全。

那么，房屋甲醛超标，租客是否有权解除合同要回租金和保证金？

最高人民法院案例库入选案例《王某诉郭某房屋租赁合同纠纷案》中明确：

出租人应当向承租人提供符合租赁用途，具有使用、收益价值的租赁物。出租人提供的房屋甲醛超标无法满足租赁用途，甚至危害承租人健康安全的，承租人有权解除租赁合同并要求出租人退还租金及保证金。

本案的争议焦点为：王某是否有权解除案涉《房屋租赁合同》并要求郭某返还租金、保证金。

其一，关于王某是否有权解除案涉《房屋租赁合同》。

《中华人民共和国民法典》第七百三十一条规定：“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。”本案中，王某在未入住系争房屋时向郭某提出房屋可能存在甲醛超标问题，并提出解决方案，但郭某未有回应。在此情况下，王某自行委托检测机构出具检测报告。该检测报告显示系争房屋中甲醛、TVOC的含量超标。王某结合房屋的装修时间及检测结果，认为系争房屋甲醛超标，符合常理。王某出于担心房屋内甲醛超标影响身体健康的考虑，有权解除双方租赁合同。郭某虽提供2023年12月4日形成的检测报告证明系争房屋不存在甲醛超标情形，考虑到甲醛的挥发性以及空气流动性，其提供的检测报告仅能证明检测当时房屋内的空气质量情况，无法反映2023年7月系争房屋的甲醛含量情况。

其二，王某是否有权要求郭某返还租金及保证金。

本案中，案涉租赁合同签订后王某一直积极与郭某协商沟通系争房屋甲醛问题，未实际搬入系争房屋且于起租日次日便提出解除合同，其间亦无故意拖延行为，郭某理应退还租金和保证金。郭某在明知王某提出解除合同后理应及时收回系争房屋，郭某怠于收回系争房屋的租金损失应由其自行承担。郭某的反诉请求均无事实和法律依据，不予支持。

周军律师提醒，房屋甲醛超标时，承租人是否有权解除合同，核心看是否危及健康安全：只要甲醛含量超出国家居住标准，无论承租人签约时是否知情，均享有法定解除权，可随时解除合同并要求出租人返还款项、赔偿损失。

承租人维权的关键在于 “固定有效证据”，尤其是 CMA 资质机构的检测报告。复杂场景下（如多人合租、商用房屋甲醛超标），建议咨询专业律师，精准维护自身权益。

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