团结，截胡“奥北”？

团结片区，一定是今年西安楼市热点片区之一。

土地市场热，新房市场也热。

团结片区突然崛起之后，受冲击最大的是哪个片区？

这个答案应该是港务“奥北”，也就是秦汉大道以北、奥体大道两侧的项目。

同样是1万6、7的房价，同样有名校，你会买团结片区，还是“奥北”片区？

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为什么是团结片区？

团结片区的热度，一方面体现在土地市场，一方面体现在新房市场。

土地市场方面，招商、绿城、龙翔、保亿、朔锦置业等房企拿地，今年已经成交土地面积304亩，另外还有一宗85亩的地块在12月份会挂牌结束。

也就是说，团结片区今年的住宅用地成交量将会在将近400亩，超过了高新CID、丝路软件城、奥体板块、“奥北”板块等热点片区。

并且在拿地的房企中，不乏一线房企！

从新房市场的角度来讲，绿城绿汀芳菲、保亿润园均是摇号开盘，即将入市的招商林屿缦岛也是热度不减，保利未央璞悦今年前10个月的销售额冲到了西安全市前10。

特别是绿城绿汀芳菲，6月19日摘地，9月25日首批次房源取价，9月27日实景示范区开放，9月28日首批次房源拿到预售证，10月12日首开……摘地不到4个月，实现了项目正式入市销售。

如今，距离摘地5个多月，绿城绿汀芳菲规划的10栋楼中，7栋楼已经售罄，仅剩下3栋楼，这3栋楼已经拿到预售证，即将开盘！这意味着，摘地半年时间，绿城绿汀芳菲有望实现清盘！

抛开项目本身产品层面的因素，仅从板块来讲，团结片区受到购房者的认可，持续占据较高的热度，主要是由于其地处主城区所带来的安全性。

更重要的是，团结片区采用的是板块集中开发，而在这个板块内，教育、商业、地铁、公园等配套都已经兑现，并且每一项配套都不差。

例如：教育配套有高新一中、爱知中学的分校或者成员校，商业则是西北地区体量最大的龙湖天街……

对于西安大多数板块来讲，可能在某项配套方面有长处，但一般很难实现各项配套都已兑现优质配套。

团结片区，则在配套方面实现了均好性。

从需求的角度来讲，整个太华路沿线本身就是西安多年专业建材市场聚集地，一大批生意人常住在这里，积累了财富的同时，必然需要更好的居住环境。同时，团结片区从区位上，基本可以覆盖整个城北、经开的置业客群。

当然，团结片区的热度，还与这个片区这几年新房供应比较少有关，也就是说供应量少于需求量。

对于团结片区来讲，能否保持这种热度，这种热度能够保持多久，接下来就要看开发用地的供应节奏了，这一点非常重要。

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截胡“奥北”板块？

团结片区热度起来之后，我们认为从新房市场的角度来讲，冲击最大的板块就是“奥北”板块。

“奥北”板块，也就是港务区的秦汉大道以北、奥体大道两侧，由于这个板块地处奥体板块以北，因此为了蹭奥体板块的热度，因此被称为“奥北”板块。

从这个板块的开发来看，试图复制比较成功的奥体板块，那集中大牌开发商集中进驻、名校资源导入。

2023年底以来，招商、绿城、华润、中铁建、中粮等房企先后在这个板块拿地，并且板块内的陆港第四学校引入了交大附中，现在叫做交大附中陆港学校。去年地铁10号线开通之后，这个板块也有了地铁配套。

但很明显，这个板块不可能复制奥体板块。奥体板块是十四运背景下陕西举全省之力，将城市级的资源与配套落户这里，由此有了2017年到2021年的“港务速度”。

但“奥北”不具备。

去年到今年上半年，由于团结片区尚未大规模供地，“奥北”板块通过与奥体板块形成产品差异、价格差异，实际上热度还保持的可以。

但到了今年下半年，特别是这几个月，团结片区热度起来之后，直接影响到“奥北”板块。

因为，从区位与配套来讲，地处三环内的团结片区同时手握名校分校、地铁、商业、公园等配套，而“奥北”目前配套主要是学校、地铁，这个时候团结片区更具吸引力。

同时，从产品角度来讲，“奥北”板块的项目，除了华润望雲之外，其余项目都是今年上半年之前报批入市的。

而目前西安的产品迭代已经不是以半年计算了，而是以月计，下半年新报批入市的绿城绿汀芳菲、保亿润园等，在赠送等层面实现了进一步的突破。

如果大家看了招商林屿缦岛，可能会更惊叹西安的产品迭代。

实际上，这就是地产发展中的板块轮动。

当同处城市东北片区的两个板块相遇之时，在产品面积段重叠度较高、价格相差不大的情况之下，两个板块必然面临直接的竞争。

此时，购房者会首选安全度更高的板块。