现场 | 瓴寓国际张爱华：市场不缺钱 缺的是优质资产

观点网 近日，江苏省及南京市相关领导赴南京青晏阁（河西南G116社区）调研保障性租赁住房工作。作为南京首个“国企+民企”合作模式下的保租房标杆及瓴寓3.0旗舰产品，正式走入公众视野。

作为该项目的资管方兼运营方，瓴寓国际CEO张爱华在接受观点新媒体采访时表示，青晏阁（河西南G116社区）为行业树立了国企和民企强强联合、优势互补的典范。瓴寓将在打造“好房子”的基础上，持续通过专业服务和社区治理的创新，让青年才俊拥有美好生活。

在采访过程中，张爱华还细细地向我们解答了瓴寓“以退定投”背后的投资逻辑。

市场缺的是优质资产

“租赁住房的逻辑，看成熟市场就能找到答案。美国过去20年，租赁住房是不动产品类里最好的赛道，没有之一。”张爱华如是说。

“平均IRR（内部收益率）稳定在8%~12%，远高于酒店、办公、商业等品类；Cap Rate（资本化率）低至3.8~4点多。”低Cap Rate意味着投资人对其长期稳定性更有信心，愿意接受更低初始回报，看好长期增长潜力。关键在于，租赁住房具备稀缺的复利属性。每年稳定增长3%，长期下来，收益相当可观。

张爱华认为，租赁住房的增长与GDP、居民消费支出强相关，”拉长到20年周期看，只要市场供应逐步趋于稳定，增长率清晰可见。“这恰好契合险资等低风险资本的诉求。

与资本热度形成鲜明反差的是市场活跃度不足。数据显示，近三年租赁基础设施公募REITs交易额不足200亿，加上非公开市场交易，全年成交总量仅一两百亿。

“市场不缺钱，缺的是符合投资人回报要求的优质资产。”张爱华直言：“一方面，公募REITs对资产合规性要求极高；另一方面，早期多数企业忽视资产流动性，导致大量项目陷入‘退不出’困境。很多项目的钱只能长期趴在账上，无法形成资金循环。”

张爱华强调，行业要突破当前困局，必须满足两大前提：一是合规化，二是资产流动性。

美国租赁住房行业的快速增长，也是在公募REITs推出后才实现的。中国如今完成行业立法，叠加公募REITs成熟，正走上发展快速路。只有合规化才能让投资人放心，只有流动性才能吸引更多资本进入，二者缺一不可。”

面对行业优质资产短缺的困境，瓴寓走出了一条差异化发展路径。截至目前，已完成12个租赁住房项目退出，远超行业平均水平。

“我们的核心策略是‘以退定投’。”张爱华表示，在项目立项阶段就明确退出节点、投资人的回报要求、风险控制标准，再根据这些核心指标来管理规划投资选址、产品设计、运营的每个环节。

在资本端，瓴寓构建了“先募后投”的体系，以避免“投后融资难”的行业通病。“南京河西南（G116）项目开发初期，瓴寓就和新华沣裕、紫金财险成立了联合基金，瓴寓既是联合GP（管理人），也是LP（投资人），持有20%股份。

目前，瓴寓已与多家头部机构建立合作，形成稳定的”资管朋友圈“，并落地两支核心基金：河西南G116社区归入新华、紫金联合基金，松江柚米社区项目归入其与中信联合管理的基金，且两支基金均可支持二期、三期扩募。

瓴寓的基金运作逻辑是“先募后投”，而不是“投了再融”。在募资阶段就有机构明确承诺资金，同时确定清晰的投资标准，再按标准去筛选项目，从根本上降低投资风险。”

张爱华强调，全链条自主能力是实现“以退定投”的关键。

据悉，瓴寓从2018年就开始搭建客研系统，累计上百亿条用户数据，捕捉年轻人租赁需求的变化。从早期“只要价格便宜、能住就行”的基础居住需求，转向“既要私密空间、又要社交场景，既要高性价比、又要情绪价值”的复合需求。

基于这一洞察，瓴寓3.0产品形成三大核心特征：人性化、个性化、社区化。

在瓴寓3.0产品理念中，租赁产品是一整套关于租住生活的解决方案，包含户型、配套、环境、服务等元素，可满足“一个孤独青年”的居住、社交、学习、健康、生活等需求，青晏阁（G116社区）也以此为设计核心——将生活空间按使用频率解构为高频的私密空间、中频的半私密空间、低频的公共空间。

这种产品设计直接转化为运营优势，以上海松江西部科技园柚米社区为例，最小户型定价虽高于周边，但通过提供免费公共空间、社区虚拟币兑换半私密空间使用权、民水民电等增值服务，最终实现1.3倍于行业平均的坪效。

做租赁住房一站式综合服务商

谈及未来市场趋势，张爱华坦言，短期看，2024-2025年将是租赁住房供应高峰，尤其上海及华东地区，保租房供应量大，需求增长相对平缓，“市场处于'供大于求'的阶段，大家都在抢存量，租金快速上涨的概率不大”；但中长期看，2027年市场或迎来供需拐点。“这两年租赁用地供地几乎没有了，而租赁项目从拿地到入市需要2-3年周期，2025年后新增供应会逐步缩减，市场将逐步回归‘供需平衡’状态”。

在不确定的市场环境中，张爱华认为企业的核心竞争力在于“跑赢市场”。而支撑这一竞争力的，是科技赋能下的精细化运营能力。

张爱华透露，瓴寓总部技术团队占比达1/3，自研的FALCON系统已迭代至3.0版本，可实现智能客户描摹、市场研判、智能定价，并构建了覆盖投资、产品、运营全流程的数字化体系。

在租金定价上，系统可动态追踪项目从开业、爬坡期到稳定期的租金波动，区分淡旺季、长短期租赁价格，通过50+维度形成综合评分，确保定价精准。

在产品评估上，将户型、装修、配套、区位等因素拆解为700余个可量化维度，精准计算每一项因素对租金的影响，调研准确率能做到95%以上，超行业平均水平，以降低租金波动风险。

对于未来发展方向，张爱华信心满满，“瓴寓要做租赁住房一站式综合服务商，既做资管，为投资人提供长期稳定回报的优质资产，也做开发和运营，把'好资产'的标准落地到每一个项目。

最后，张爱华总结道：“这个行业需要耐心，时间会给长期主义者带来复利。”

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