突发！红头文件，新城有「大动作」

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（来源：莫老爷）

莫老爷/文

近日，新城控股（601155.SH）甩出了两个“王炸”动作！

第一个动作，内部发布“红头文件”，通知全体员工，地产开发事业部将启动组织架构大调整，全面提效。

第二个动作，更重磅！宣布"国金资管-吾悦广场持有型不动产资产支持专项计划"（简称"吾悦广场持有型ABS"）正式成立！

这可不是普通融资，而是全国第一单消费类持有型ABS，也是A股民营企业的第一单，直接创下行业“双首单”纪录，把资本市场炸开了锅！

简单来说就是，新城拿手里一座吾悦广场未来25年能收的租金作为信用背书，一次性在市场上融到了十多个亿资金。

而目前，新城在手205座吾悦广场，试想，如果全部都通过这个方式拿出来融资，能撬动多大体量资金？规模将是一个天文数字！

总之，新城的资金链现在是彻底稳了，这一融资动作足以载入新城发展史策。

这家一直被质疑“到底能不能挺过这轮周期”的民营房企，如今不仅挺了过来，还是满血复活。

01

组织大调整，提效才是硬道理

先说第一个大动作。

新城对内发布《关于地产开发事业部组织架构调整的决定》，通篇就一个意思：公司要求变、要提效。

事业部总部层面，新城建管公司撤销原有组织设置，成立新城万嘉建管公司，指派孟庆利出任该公司总经理；成立新城宏图建管公司，指派姚晓宇出任该公司总经理。

新城建管这两年发展得非常不错，明年应该是想要继续扩大战果，怕一个班子管不过来，所以赶紧裂变成两个，一南一北分头去抢占市场。

数据显示，2025年上半年，新城建管新增签约面积超过305万平方米，在全国累计管理115个项目，其中65个是商业综合体，总管理建筑面积超过1900万平方米。

业内都清楚，建管业务是现在地产圈“香饽饽”，不用自己拿地垫资，靠输出管理和品牌就能赚钱，风险低、收益稳。上半年，新城建管新增签约面积已经远远超过新城销售面积。

除了总部层面，事业部区域层面也来了个“大洗牌”——原来的区域划分打乱重组，形成了全新的四大区域公司，并明确了相关负责人：

倪寅挂帅华北区域，统管原华西和华北区域；

濮春天挂帅华东区域，统管原沪苏、山东和苏皖（除安徽）区域；

贺亮挂帅东南区域，统管原东南区域及安徽省项目；

田久才挂帅华南区域，统管原华南和中南区域。

这样调整，目的非常明确：“保交付”仍是新城的重点工作之一，摊子重新折叠一遍，把资源和人力往项目多、交付压力大的地方集中倾斜，把好钢用在刀刃上，才能进一步提升运营效率和管理精度，以确保交付任务高效推进。

地产这行，唯一的“不变”就是“变”。

市场变了，队伍就得调，新城这几年频繁优化组织架构，显示出其应对市场的灵活性与战略敏感度。

不过，莫老爷也发现，新城这几年有两件事一直“不变”，一直在坚持：

• 一是“留人”

一直在最大化保留核心人才！虽然没怎么拿地，但把开发条线的精兵强将都导入了建管、商管等业务板块。

未来，一旦楼市回暖，恢复拿地，开发业务随时有战力能顶上去。

• 二是“补人”

“校招”堪称当下地产圈“稀缺动作”，但新城一直在“逆势储才”，据统计，2020至2025年，新城累计吸纳1482位管培生。

今年10月底至11月初，新城2026校招已走进上海、西安、天津等多座城市高校，并同步启动了“三年千人”管培生计划，拟在未来三年吸纳超千名毕业生。

以上两件事说明，新城不是只考虑“怎么挺过这一两年”，而是在按“再干十年、二十年”的标准做人才储备，积蓄力量。

02

融资“三连击”，ABS是最强王炸

再说第二件大事，也是让资本市场炸锅的一件事。

现在房企能不能借到钱，几乎是“生死线”。而新城今年在融资端的表现，堪称“别人家的孩子”，尤其是最后一笔ABS，直接引爆市场。

• 2025年6月：母公司新城发展成功发行3亿美元高级无抵押债券

这笔钱本身不多，但意义巨大——它是近三年来首笔民营地产境外债。

这意味着，国际资本市场对新城重新打开了大门。

• 2025年8月&9月：新城控股在境内连续发行两笔中期票据，分别是10亿元和9亿元

其中10亿元那笔，利率只有2.68%，期限拉长到5年，利率创下公司历史新低。

2.68%是什么概念？很多普通人的房贷利率，都比它高。

这说明，国内金融机构对新城也是真放心。

• 2025年11月：成功发行“吾悦广场持有型ABS”

这是真正的“王炸”！这不仅是一次融资突破，更标志着新城打通了商业地产“投、融、建、管、退”的完整闭环，为中国民营房企提供了一套可复制、可持续的融资新范本。

这个所谓的“ABS”，到底是个啥？为啥能让新城一下子成为行业焦点？

简单来说，ABS（资产支持证券）就像“未来收益权的预售”。

比方说，你有一套房子正在出租，未来25年都能稳定收租，现在你急需用钱，于是就把未来25年的租金收益“打包”成一个理财产品，卖给投资者，提前拿到一笔钱。

新城这次的操作就是这样——把上海青浦吾悦广场未来25年的租金收入作为底层资产，打包成“吾悦广场持有型ABS”发行给市场，投资者看好这个商场未来持续的赚钱能力，就愿意出资购买，新城也一次性融到了可观资金。

公开资料显示，上海青浦吾悦广场地处上海市青浦城区淀山湖商圈核心区域，包含文体娱乐、生鲜超市、服装零售、各式餐饮等多种业态，覆盖周边160余个社区，超40万常住人口，项目近年运营指标实现稳健增长。

从新城发布的“喜报”来看，这一单，一口气融到了含银行贷款在内合计10.26亿元！这笔钱，新城可以用来发展新业务，也可以用来优化债务结构。

这种融资方式最绝的在于，新城没卖资产，还是广场的主人，运营权也没丢，只是盘活了存量，把“僵”在未来的钱提前变“活”了而已。

根据今年5月上交所发布的新规，这类ABS未来还可以不断装入更多资产。那么，这就意味着，新城手里205座吾悦广场都能以这样的方式来这样融资，可撬动的是一个千亿级的资金池。

当绝大多数民营房企还在为融资发愁时，新城已经通过境外债、中期票据、ABS“三连发”，在资本市场上跑出了一条让同行眼红的通路。

03

从“卖房赚钱”到“收租躺赚”

在当前民营房企频频暴雷的背景下，能够保持正常经营且持续盈利的头部企业已屈指可数。

新城为何能成为这少数中的少数？莫老爷认为，关键在于两个原因：

• 一是“地产开发+商业运营”双轮真正转起来了

新城一直是“卖房+收租”两条腿一起走路，现在很明显的是，收租那条腿越来越粗了。

先看它的商业盘子有多大：截至2025年三季度末，新城已经在全国141个城市布局了205座综合体项目，其中已开业及委托管理在营的有176座，平均出租率高达97.7%，近乎满租状态。

这是一个最新的运营样本：2025年11月21日，南阳高新区重点商业项目高新吾悦广场盛大开业，开业三天，客流超过76万人次，销售额超过2300万元，19个品牌冲上全国销售第一，39个品牌拿下全省第一。可以说，新城的商场，现在基本是“开一家火一家”。

再来看新城盈利结构的变化：今年1–6月，公司物业出租及管理业务毛利达到45.73亿元，占公司总毛利比重从去年同期57.21%提升至77.06%；今年1–9月，新城商业运营总收入突破105.11亿元，同比增长10.82%，即别管今年新城房子卖得怎么样，光收租至少都有百亿级租金收入打底。

毫无疑问，商业板块就是新城穿越行业低谷的“压舱石”。

也正是因为有这块“压舱石”源源不断地给新城提供稳定现金流，所以，截至目前，新城每一笔债务，无论是国内的还是国外的，都做到了提前或按期偿付，保持着“0违约”记录。

• 二是拥有“最强地产二代”

都说“地产二代难挑大梁”，但王晓松用实打实的业绩，改写了这个剧本。

回看这一年：境外发债破冰、境内融资成本持续走低、ABS创新落地、组织架构果断调整、商业收入突破百亿……这一系列关键动作，都在他手中稳步推进。

在行业最艰难时段，他带领新城完成了一场从“规模扩张”到“高质量发展”的转型——把一家依赖卖房的企业，转变为“开发+运营”双轮驱动的稳健平台，不仅稳住了企业局面，更成为行业逆袭的标杆。

当同行仍在泥泞中跋涉，新城已率先穿越隧道，看见光亮。

如今的新城，组织更敏捷、融资更多元、财务更稳健、利润结构也更健康——它已不再只是“活下去”，而是如同一辆换好挡的赛车，正轻装上阵，全力冲刺下一程。