房价还会再跌30%？

这是近期很多人来咨询我们团队的问题，一边看到股市一年涨了20%非常火爆，一边看着手头的房价要死不活的样子，而且还看到了银行下场卖房子的新闻非常恐慌。关于房地产的最新数据，大家可以去参考这4个指标结自己当地城市来判断是否已经价格企稳和产能出清：

有两个指标是监测全国及各线城市房价的指标，第一个是70大中城市房价指数，来自国家统计局， 按月发布，明确划分123线城市，进行环比和同比分析；第二个是百城价格指数，来自中国指数研究院，覆盖100个主要城市，包括1234线城市，提供新建住宅和二手住宅价格数据。这两个指标被市场和投资机构用来做短期趋势分析，对各线城市的房价进行细分统计，分层跟踪。

另外两个指标是监测房地产行业是否产能出清的数据，第一个是库存去化周期，来自住建部分和研究机构，计算公式=现有存量面积/最近6个月月均销售面积，直观反映市场供需平衡和销售速度。第二个是商品房待售面积，来自国家统计局，指已竣工但尚未售出的面积，是衡量即期库存压力的直接指标。

产能出清通俗来讲就是积压的房子卖得怎么样了，核心就看库存去化周期，也叫做出清周期。通常有3个临界值：去化周期＜18个月，说明库存压力较小，市场供需健康，甚至可能存在房价上涨压力；去化周期在18-36个月之间，库存压力适中，市场处于平衡状态；去化周期＞36个月，表示库存严重偏高，去化压力巨大，根据国家政策，这类城市甚至需要暂停新的住宅用地供应。

各自的城市数据自己去专门查询，而对于房地产的大趋势不用我讲你们都能感受得到，我在这里分享几个观点：

1、市场已经进入深度分化，一二线城市像上海、杭州、成都这样的核心城市，房价虽然也在调整，但表现出一定的韧性和抗跌。像成都这些年还在微微上涨，很抗跌。而部分二线城市如郑州、青岛的去化周期较长，而很多三四线城市（如南平、赣州、襄阳等）出清周期甚至超过了50个月。

2、绝大多数的三四线城市，正在面临着“价量齐跌”的严峻局面 ，库存去化周期漫长，未来反弹希望渺茫。一二线城市向下再跌30%的概率相对较低，但是不代表立马反弹，而三四线城市则依然有可能向下跌20%。

3、二手房市场已经成为房东市场。房子多，去库存周期长，买家有充分的选择权，议价能力强。除非你的房子有显著优势，如学区、地段、品质，否则必须通过有竞争力的价格才能促成交易。换句话说，如果决定出售，不要想着看到官网的价格能成交，基本上都要降低价格合理让步才能成交。最近身边人的卖房经历全部是打折卖，不打折都没法成交。

4、房产市场何时企稳？预计核心城市2027年筑底，全国企稳需要更长时间，具体取决于政策效果与库存去化，像三四线城市去化周期长达 50个月以上的，也就是需要4年以上时间了，部分可能需要更长时间。并且，房产市场大概率走 一个“L”底走势，即使价格企稳不跌了，也大概率会长期趴着，这个最终不仅看经济周期更是看人口红利。而当前中国新生儿数量持续下降，传统人口红利已逐渐消失。

5、是否要立马卖房？需要分情况来讨论 ，核心原则是去劣存优。对于那些三四线城市或者偏远区域的房产，去化周期长，未来反弹空间小的，应果断出售，对于非核心区的劣质资产，如户型差、无学区、无地铁配套的房产，长期可能沦为死库存，对于高杠杆压力大，月供占收入过高，卖房可以缓解现金流压力的。

6、应该保留哪些房产？核心城市的优质资产，对于一线和强二线城市核心区的学区房、地铁房，抗跌性强的房子，未来年均涨幅可能达到4%~6%的房子、对于自住需求的唯一住房不应该仓促出售，避免居住成本上升和市场波动风险。

7、出来的资金应该投向哪里？过去，房地产因其保值增值的特性长期承载了中国家庭财富，在家庭总资产中占比很高，而随着房地产市场进入调整期，它作为财富主要载体的功能正在减弱。

而对于国家和市场来说，十五五规划建议明确提出要提高资本市场制度包容性、适应性，健全投资和融资相协调的资本市场功能，这意味着资本市场在国家发展战略中的地位空前提升，当前资本市场被寄予厚望，有望成为新的居民财富蓄水池。

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（免责声明：本文内容及观点仅为记录个人思路，不涉及任何与个股有关的分析和推荐，文中所提投资，不作为投资依据，投资有风险，入市需谨慎）

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