“带租拍卖”房屋成交后 预收租金归谁？

“带租拍卖”未明确租金归属的，买受人能否要求原出租人返还预收的租金？近日，重庆市第四中级人民法院审结了这样一起不当得利纠纷案。

2022年6月1日，某物流公司与易某签订《门市、仓库租赁合同》，约定某物流公司将其门市及仓库出租给易某使用，租赁期限为2022年6月1日起至2027年6月1日止。租金已缴纳至2025年6月1日。

《门市、仓库租赁合同》签订后，法院因其他案件查封并拍卖某物流公司所有的包含涉案门市及仓库的土地及其建筑物。法院在司法处置过程中，对标的物存在的租赁情况予以说明、公示，在司法评估过程中以不考虑案涉土地及建筑的租赁权的影响为前提进行估价。邓某在拍卖中竞得前述土地和建筑物。2023年8月7日，法院作出裁定，前述土地使用权及附属建筑物的所有权及其他权利归买受人邓某所有，自裁定送达邓某时起转移。邓某于2023年8月9日签收该裁定书。2023年9月12日，邓某取得案涉土地使用权产权登记。

邓某取得拍卖物所有权之后认为，某物流公司预收案涉门市、仓库2023年8月9日之后的租金构成不当得利，遂以某物流公司为被告，易某为第三人诉至法院，请求判令某物流公司、易某返还租金157051.62元。

重庆市黔江区人民法院审理后认为，不当得利指的是得利人没有法律根据取得不当利益，受损失的人可以请求得利人返还取得的利益。不当得利的构成要件包括：一方获得利益；他方受到损失；获得利益与受到损失之间具有因果关系；获得利益没有法律上的原因。根据民法典第二百四十条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”本案中，邓某于2023年8月9日取得案涉房屋的所有权，理应享有案涉房屋取得所有权之后收取租金的权益。根据买卖不破租赁的原则，某物流公司与易某签订的《门市、仓库租赁合同》，对房屋现所有人邓某与承租人易某仍然有效。邓某有权按照《门市、仓库租赁合同》约定的标准收取租金，某物流公司在2023年8月9日已丧失案涉房屋所有权，无权收取此后的租金。某物流公司预收的2023年8月9日至2025年6月1日的租金属于不当得利，应当依法予以返还。遂判决，某物流公司返还邓某2023年8月9日至2025年6月1日的租金148415.89元。

一审宣判后，某物流公司不服提起上诉。重庆市第四中级人民法院审理后认为，拍卖公告告知案涉房屋存在租赁情况，仅明确标的物为带租房产。在拍卖公告对租金归属无特别约定的前提下，买受人自取得拍卖物所有权时享有租金收益权。综上，依法判决驳回上诉，维持原判。

买受人自取得所有权时享有租金收益权

本案二审法官庭后表示，“带租拍卖”的拍卖公告中明示了拍卖财产上附属租赁关系但未明确拍卖成交后的租金归属的，买受人取得拍卖财产所有权时，依法享有租金收益权。本案中，拍卖公告仅告知案涉房屋存在租赁情况，未约定租金收益归属时，买受人自取得拍卖物所有权时享有租金收益权，邓某于2023年8月9日取得案涉房屋的所有权，理应享有案涉房屋取得所有权之后收取租金的权益。但根据“买卖不破租赁”原则，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权不因拍卖而消灭，租赁合同对买受人仍具有约束力，买受人对原租赁合同的权利义务概括承受，承继原出租人的权利和义务。

需强调的是，在实践中要特别注意租金收取的节点，买受人在取得租赁物的所有权时就该承受原租赁合同的权利义务，故应当以租赁物所有权的移转为节点收取租金，即租赁物为动产的，以交付时取得所有权，租赁物为不动产的，以登记时取得所有权。但因司法拍卖不同于一般的买卖行为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》(2022年修正)第四百九十一条规定：“拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移”，根据该规定，司法拍卖成交后，标的物所有权自拍卖成交裁定送达买受人时转移，买受人在收到拍卖成交裁定后即取得租赁物的所有权，其有权收取拍卖成交裁定送达之后的租金。

“带租拍卖”是人民法院经常使用的一种执行方式，本案明确预收租金归买受人所有，在一定程度上破解了“带租拍卖”“以租抗执”的难题，有利于维护债权人的权益，保护买受人的利益。

□ 本报记者 战海峰

□ 本报通讯员 雷书彦

（法治日报）