昆明商改住雨露均沾，巫家坝万千宠爱反成调规障碍

昆明土地规划商改住越来越普遍、越来越容易了。不仅是未出让的土地在不断调整控详规，将商业地块改为住宅或者商住混合用地，连已经出让多年的土地，只要没有开工，商改住也不是什么难事。

5天前，云南房网才报道了旭辉5年前在在沣源路南侧竞得的一宗商业用地，被调整为住宅用地的消息，很快，保利置业在2019年竞得的保利城一宗商业地块，也被调整为商住混合用地。同一天商改住的还有万科在会展片区的两宗商业用地。

保利城商改住地块（红线内区域）

保利城被调规地块位于保利城最北侧，靠近虹桥路，西侧和南侧分别是保利城喻翠园和喻嘉园，面积有29亩，原本是商业地块，如今改为商住混合用地，其中住宅占比达到80%，容积率也从7.7降低为2.6。调规后净用地面积从29亩减少为27.9亩，减少部分用于绿地建设。

保利城的土地是保利置业在2019年7月通过拍卖竞得的，当时保利置业花了41亿拿下了方旺片区的6宗土地，总面积282亩，其中就包括几天前被调规的GD-FW-A2-02-01地块。

保利城由保利置业开发

保利城2020年就开盘发售了，但GD-FW-A2-02-01地块却一直未开工，直到两天前被调整为商住混合用地。改规后由于容积率大幅度下降，最大可建面积只有4.8万余平米，按照80%的住宅计算，住宅部分有3.87万平米，因为容积率只有2.6，限高80米，更靠近主干道和地铁3号线，这将是保利城最后也是最好的一批住宅。

万科被调规的地块拿地时间更早，2018年就已完成出让，当时万科一共拿了7宗共350亩土地，住宅地块均已完成开发并交付（万科500里），只有两宗共61亩商业用地一直没有动工，如今也被改为住宅用地，而且容积率只有2.6。

万科被调整规划商改住的会展中心两宗土地（蓝线内区域）

从旭辉广场、保利城以及万科会展地块商改住，包括丽阳星城二期商改住等案例可以看出，目前昆明市商改住基本是雨露均沾的态势，开发商拿地后只要按兵不动拖上足够长的时间，最后都有概率调整规划。基本上每个区都有这样的调规案例。

当然这也不能说是开发商故意如此，其实拿地的时候多半没这么想，因为前些年调规是很难的，只不过后来市场形势变了，商业需求也少了，开发商本来打算放在最后才开发的商业地块，意外迎来了调规的机遇。

据云南房网了解，接下来还会有开发商多年前拿下的商业地块被改为住宅用地，只不过案例也不会有多少，由于房企这几年都没怎么拿地，目前开发商手上囤积的商业用地其实也不多。更多的商改住发生在尚未出让的规划地块上。

比较例外的是巫家坝，无论是尚未出让的土地，还是开发商拿下但尚未开发的商业地块，几乎没有调规案例。前几年首创还计划申请将一宗商住混合用地改为住宅用地，但至今无果。

巫家坝调规难与巫家坝的定位有关，作为昆明市重点建设的未来城市门面，无论是过去的总部基地定位，还是如今的CBD定位、中央法务区定位，都需要很高的商业开发比重，如果大面积调规就意味着否定过去的功能定位。即便是针对个别项目的单独地块调规，也涉及市场公平问题，以及对规划整体性的破坏，牵一发而动全身，所以不敢轻易开口。

但现实情况是如今商业开发很困难，巫家坝那么多商业地块找不到投资企业，已经出让的商业项目也面临停工、烂尾等诸多问题，有些房企干脆就不开工，这就造成巫家坝建设面貌长期工地化、荒地化的尴尬局面。