重磅！瑞银突然转变立场：中国楼市寒冬远未结束，房价恐将至少再跌两年

FX168财经报社(北美)讯 长期以来持逆向观点的瑞银（UBS）中国房地产研究主管林镇鸿（John Lam）已撤回此前的看涨预测，转而加入华尔街同行的阵营，预言中国长达四年的房地产低迷期远未结束。林镇鸿预计，中国内地低迷的住宅房地产市场房价将至少再下跌两年后才能迎来复苏。他指出，主要原因在于潜在买家在房价持续下跌之际，正越来越多地选择租房而非购房，加之过去十年购房者可能普遍亏损，从根本上改变了人们对房价的预期。

今年初林镇鸿曾预测，在中国一线城市的带动下，房价最早可能在2026年初“趋于稳定”，然而，瑞银集团在短短数月后便对中国房地产市场转为更加悲观的立场。

林镇鸿这一立场转变备受关注，因他曾在 2021 年初大幅下调恒大集团评级而声名大噪——比恒大正式违约早了11个月。去年，他又曾大胆转为看多该行业。

林镇鸿在报告中指出，他预计房价将至少再下跌两年。他提到一个关键因素是，在房价持续下行期间，潜在购房者越来越倾向于租房。他表示，过去十年买房的人可能都处于亏损状态，这“从根本上改变了住房价格预期”。

林镇鸿进一步解释了租房偏好的驱动因素：一线城市的租金收益率远低于按揭贷款利率。 他的研究报告显示，10月份中国一线城市的平均租金收益率为1.81%，而全国平均按揭贷款利率为3.07%。在租金回报率显著低于购房成本的情况下，更多人选择观望。

他认为，租赁价格是衡量住房市场供需动态的“早期指标”，“因为这个数据没有受到政府干预”。他预测，在住房租金稳定之后，房价才会停止下跌。

目前，全球银行对中国房地产行业的预期普遍悲观，该行业自第二季度以来销售再次下滑，导致10月份出现至少一年以来的最大跌幅。惠誉评级（Fitch Ratings）上月表示，明年新房销售面积可能在其现有水平上再下降15%后，该行业才能稳定下来。

林镇鸿预计，除非北京出台重大刺激措施，否则中国一线城市的二手房价格将在2026年继续下跌10%，2027年再下跌5%。

目前，主要大都市的二手房价格已从峰值水平下跌超过三分之一。

林镇鸿此前的复苏预测，是基于许多资金紧张的开发商停止购地后，住宅供应过剩状况有望缓解。去年，开发商的房屋新开工面积比2021年低迷开始时下降了63%，降幅超过了销售面积48%的降幅，这一趋势在今年仍在继续。

尽管供应侧的基本面因素（即新开工下降）并未改变，但林镇鸿表示，房价的持续下跌已经动摇了购房者“房地产是安全投资”的长期信念，导致更多潜在购房者选择继续观望。

彭博社上周报道称，政策制定者正在权衡新的措施来扭转房地产行业，包括首次在全国范围内补贴按揭贷款利息。此外，一位直言不讳的中国前财政部长最近警告说，由房价下跌导致的家庭前景黯淡将加剧中国的通货紧缩压力。