平台模式VS传统资管：贝壳租房66万套盈利破亿，相寓33万套陷困局

近日，贝壳与我爱我家相继发布2025年第三季度财报，两家头部企业在房屋租赁赛道的发展路径差异愈发清晰：贝壳租房延续高增长态势，在规模与盈利上双双实现关键突破；而我爱我家旗下相寓则依然未能扭转“规模不增收”的尴尬局面。

一个是入行4年的行业新贵，一个是深耕市场24年的老牌选手，两者在第三季度的表现再次印证了不同的商业模式所带来的显著差距。下文将用数据详细解读。

规模对比：贝壳租房=2个相寓

在业务规模上，贝壳租房的扩张速度远超相寓，领先优势进一步巩固。

截至2025年第三季度末，贝壳租房在管房源规模已突破66万套。

贝壳找房从2021年11月布局租房赛道，从0实现66万套房源，只用了4年时间，展现出强大的市场扩张能力。

贝壳利用其庞大的经纪人网络（活跃经纪人超47万名）和门店体系（活跃门店5.9万家）进行交叉销售与流量导入，边际获客成本极低。

相比之下，相寓在管房源规模约为33万套，虽较年初增长8.9%，但增速缓慢，规模仅为贝壳租房的一半，两者之间的差距进一步拉大。

营收表现：贝壳单季营收抵半壁江山，相寓拖累表观业绩

营收方面的对比更为悬殊，贝壳租房仅第三季度的营收就已接近其上半年总营收的一半。

2025年第三季度，贝壳房屋租赁业务净收入达到57.3亿元，同比猛增45.3%，增势强劲。

反观相寓，尽管在管房源有所增加，但其营收却未能实现同步增长。

我爱我家在财报中表示，“营业收入的下降，主要由于资产管理业务推出的新产品‘相寓优选’采用‘净额法’确认收入所致”。

这种会计处理方式，使得即便业务在实质运营，其产生的流水也无法全额计入营收，导致表观收入承压。

盈利难题：贝壳贡献1亿元利润，相寓盈利仍不明朗

盈利能力是本期财报中最核心的差异点。

贝壳租房实现了从“规模增长”到“盈利贡献”的关键跨越。

今年第三季度，贝壳租房业务贡献了超过1亿元的利润，贡献利润率高达8.7%，同比提升4.3个百分点，证明了其“省心租”模式不仅可扩张，更具备健康的盈利模型。

而对于相寓，我爱我家三季报并未单独披露其净利润情况。实现归母净利润约4,232.7万元，同比增长398.75%；实现扣非归母净利润约5,424.42万元，同比增长173.96%；但这主要得益于经纪和新房业务的贡献，相寓自身的盈利状况被隐藏。

相寓作为采用“净额法”确认收入且历史上持续亏损的业务，其自身的盈利困境是否得到根本性扭转，仍是一个有待观察的疑问。

相寓规模增长但营收下滑的困境，本质是成本控制能力和运营效率的不足。

运营与战略：贝壳技术赋能效率，相寓聚焦产品创新

在运营和战略层面，两家公司侧重点不同。

贝壳持续通过技术手段赋能业务，尝试用AI能力重构从收房、招租到管理的全业务流程，旨在进一步提升人效和去化率。资管经理月人均在管房源从去年同期的90余套提升至130套，效率提升直接带来了成本控制和盈利能力的飞跃。

相寓则更侧重于产品层面的创新，以应对市场竞争。其推出的“相寓优选”等新产品，虽然在会计处理上影响了营收表现，但可能意在通过不同的合作模式吸引特定类型的业主和租客，优化成本结构。

结语

2025年第三季度的财报清晰地表明，长租公寓赛道的分化正在加剧。贝壳租房凭借其强大的平台能力、技术驱动和可复制的“省心租”模式，不仅在规模上遥遥领先，更成功跨越了盈利门槛，进入了“自我造血”的良性循环。

而相寓则面临严峻挑战。在规模增长缓慢的同时，如何调整业务和产品模式，摆脱“规模不增收”的窘境，并最终向市场证明其具备独立、可持续的盈利能力，是其管理层必须解决的核心课题。

未来，市场的竞争将愈发集中于运营效率、成本控制和盈利能力的硬核比拼之上。

免责声明：本文综合自贝壳、我爱我家财报，仅代表作者个人观点，不代表维C公寓传媒立场。