怎么看招行“个人房贷平均抵押率”首次突破40%

招行的表现足够优异，40%出头的安全垫仍然很厚，不过透过招行最近两年的上升趋势可以折射出全行业的压力

· 来源：轻金融

多年以来，招行的个人住房贷款平均LTV（贷款价值比，即贷款金额/抵押物评估值×100%），一直是同业中较为优异的。比如，在2023年时，一家股份行的个人房贷平均LTV超过了43%，同期招行与之相比要低超过10个百分点。

招行2025年三季报显示，该行的“个人住房贷款加权平均抵押率”40.29%，首次突破了40%，较上年末上升3.14个百分点。客观看，招行这一数据相比同业仍较低，招行相比同业有更厚的安全垫。

不过，透过招行最近两年的快速上升趋势，可以感受到不少中小银行可能遭受更大的资产质量压力。

一、招行的数据，提供了宝贵的行业观察窗口

由于多数银行未披露LTV相关数据，通过公开资料无法得知行业全貌。这方面，招行、中信银行等股份行在财报中披露“个人住房贷款加权平均抵押率”相关数据，为市场提供了宝贵的观察窗口，值得点赞。

从招行看，2022年末与2023年末的“个人住房贷款加权平均抵押率”均略超32%，到了2025年三季度末已经首次突破40%。

轻金融统计发现，招行的“个人住房贷款加权平均抵押率”在2024年、2025年出现快速上升。其中，2023年同比增幅仅0.34个百分点，2024年同比增幅4.22个百分点，2025年前三季度同比增幅3.14个百分点，增幅明显扩大。这个变化，与同期一、二线城市二手房表现的趋势一致。

之所以招行的数据值得关注，还在于与部分同业比增速变快。2023年以来招行“个人住房贷款加权平均抵押率”7.36个百分点的增幅，略高过了同期中信银行6.62个百分点的增幅。

不过，招行的“个人住房贷款加权平均抵押率”仍明显低于同业。尤其是在近几年一二线城市房价累计↘三四成的基础上，LTV升幅并不大。当然这背后原因多元，包括提前还款、客户正常还贷等。

从全行业看，某头部内资券商近日估计，当前存量房贷贷款价值比（LTV）比例约在40%左右。对于2021年-2025年发放的房贷，测算当前余额占存量房贷约40%，LTV也从发放时的70%下降至50%左右。

但如果考虑到招行已经是同业中表现优秀的，这一估计或许并不够充分。

而某外资投行近日对深圳两家头部银行调研显示，尽管房价↘，但房贷加权LTV比率40%-55%，且2020-2022年高风险按揭占比低，压力测试显示可承受一线城市房价再↘*（具体数据可自行搜索）。

二、头部银行坚守稳健，资产质量较优

头部银行的资产质量，仍然有极高的韧性。头部银行的“个人住房贷款加权平均抵押率”能够长期处于同业较低水平，与一直坚持稳健风险文化密不可分。

招行曾表示，在房贷客群选择上，坚持聚焦优质客户、优质区域和优质押品的“三优策略”，目前，“三优”贷款的占比均已达到90%，从源头上确保房贷业务的健康发展。由于抵押物充足稳定，抵押成数仍处于较低水平，安全垫相对充足。截至三季度末，招行在一、二线城市的个人住房贷款期末余额占个人住房贷款期末余额的87.98%。

此外，中信银行在三季报中表示，加强对二手房按揭贷款的准入要求和虚假交易的数字化防控能力，有效保障“真客户、真交易、真按揭”，确保按揭资产质量稳定。个人住房按揭贷款业务主要集中在一、二线城市，其余额占全行个人住房按揭贷款余额的76.12%。同时，个人住房按揭贷款加权平均抵押率约为45.62%，抗风险能力较强。

从各大银行的个人房贷不良率看，仍然处于较低水平，多数银行都低于1%。

然而，必须清醒认识到，不良率是滞后指标，而LTV是先行或同步指标。真正的考验，是在于当房价表现超预期时，一家银行的资产质量生命线是否依然牢固。

三、中小银行面临的隐忧

招行这样的银行，是更让人放心的。

相比之下，一些中小银行的个人房贷风险暴露情况值得关注。

比如，盛京银行2025年6月末个人住房贷款不良率达到了4.34%，甘肃银行、兰州银行等西部区域地区银行的不良率也接近2%。

当下，风控能力较弱的中小银行或已直面LTV高企的挑战。

其一，是中小银行面临客群下沉、押品质量较弱、风控技术滞后等问题。即便头部银行聚焦的核心一二线在这一轮房价调整中调整幅度并不低，中小银行集中布局三四线城市，抵押物减值压力将更突出。

其二，是对历史审慎性的考验。2020年至2023年房地产市场高点时期发放的按揭贷款，是本轮风险暴露的核心。这部分高风险按揭的占比，将直接决定各家银行在未来几年的资产质量表现。部分中小银行为抢占市场份额在这一阶段放松了按揭准入标准，未来面临新的考验。

LTV的后续走势，也将成为观察银行韧性与转型成效的关键指标。

说明：本文数据均来自公开资料，仅供研究参考，不代表任何评价依据