昆明住宅设计又出新规：限高放宽，小区强制“高低配”

昆明住宅建筑高度管控，又有新变化！

11月24日，昆明自规局发布《 关于明确城镇住宅用地建筑高度管控相关要求的通知 》（下称《通知》）。

《通知》明确，在相同容积率下，建筑限高可提高1档，最高不超80米，小区内部还将强制实行“高低配”。

新政策指引下，昆明楼市将有更多“好房子”要来了。

允许住宅建筑“长高”

新小区将强制“高低配”

根据通知，此次城镇住宅建筑高度管控，相较于新版《昆明市详细规划技术准则（试行）》，主要有2点变化。

一是，城镇住宅多层Ⅰ类、多层Ⅱ类、高层Ⅰ类，可以在《昆明市详细规划技术准则（试行）》规定的容积率对应最高建筑高度基础上，提高一档。

调整后，多层Ⅰ类建筑限高可由27米调整为36米，多层Ⅱ类建筑限高由36米调整为54米，高层Ⅰ类建筑限高则由54米调整为80米。

具体参考如下：

｜昆明楼市一线制

不过，新规也提出了刚性要求，住宅整体限高不能超过80米。

在规划编制或城市设计中对高度做过专题研究的区域以及高度重点管控区域，仍然执行原高度控制要求。

二是，对于已经采用最高建筑高度提高一档政策的住宅用地，在申报项目规划设计方案时，均要求进行屋顶高度变化。

《通知》明确，同一个地块有3栋以上住宅的，应当采用2种高度变化，同一地块上有5栋住宅的，应当采用3种高度变化。

建筑屋顶之间的高度差应大于最高建筑的15%，最好是20%。

｜图源昆明自规局

简单来说，以后的小区住宅，都将采用“高低配”的方式建设，至于楼栋之间的高度差，给大家举个例子：

如果小区有3栋住宅，最高楼栋住宅为80米，那么其余两栋住宅就需要在68米及以下。

值得注意的是，以上两条新规变化，仅适用于新编制、调整控规以及尚未出让的土地。

已经出让的土地，仍按原规划条件执行。（申请规划调整的除外）

昆明城市实景｜昆明楼市一线摄

楼市君注意到，近期昆明主城有近千亩地进行了调规，涉及官渡、西山和盘龙等区。

这些调规地块，除了商改住、降容、降密等趋势外，不少地块都对建筑高度进行了明确，与新政策的要求正好契合。

比如昨天，官渡会展片区万科桂语东方附近约290亩土地就进行了调规。

其中，两宗商业地块调整为住宅用地后，容积率降至2.6，建筑限高也由120米调整为80米。

另一宗位于旭辉广场铂宸府和红星美凯龙之间的商业用地，也被调整为住宅用地，容积率2.1，建筑限高54米。

会展片区地块调规信息｜图源昆明自规局

响应楼市“好房子”号召

开发商机遇与挑战并存

很多人可能不理解，为什么要对住宅最高建筑高度进行修改？

事实上，这一举措是对当前楼市建设“好房子”要求的积极回应。

一来，它可以提高居住品质和产品力。

住宅建筑“长高”，但容积率不变，这意味着在同样面积的土地上，建筑密度将明显降低。

这样一来，不仅可以拉大楼间距，改善低层住户的采光和视野，提升社区整体的通风感和开阔感，同时还可以释放出更多土地空间。

这些空间可用于社区绿化率、公共活动空间的提升，进而提升整个小区的品质和宜居性。

昆明城市实景｜昆明楼市一线摄

二来，它可以改善小区形象，塑造更丰富的城市天际线。

通过强制性的“高低配”，可以改变传统小区“兵营式”布局的面貌，打破过去“齐平式”的天际线，形成“高低错落”的视觉效果，让城市景观更富有层次感。

三来，它还可以丰富产品体系，进而激活市场活力。

同一小区内，强制性的高度变化，会自然形成“楼王”和普通楼栋的差异。

在这种差异下，开发商也将拥有更自由的设计空间，设计出采光、视野、私密性等更佳的产品，进而形成新的产品竞争力。

并且，针对不同的产品，开发商还能制定更为精细的价格体系，满足不同人群的需求。

昆明城市实景｜昆明楼市一线摄

四来，对于部分尚未开发、可调整规划以及未来招拍挂的土地，开发商也将从“高低配”的角度，来重新衡量地块价值。

不过，住宅建筑高度要求调整后，对于开发商而言，同样也面临一定的挑战。

毕竟，强制性的高度变化，使开发商不能再简单地复制粘贴楼栋，而是需要结合总图布局、高度组合、日照测算等进行反复研究和优化。

这将在一定程度上增加设计阶段的工作量、时间成本以及资金成本。

也就是说，新政策对开发商的综合实力提出了更高的要求。

昆明城市实景｜昆明楼市一线摄

总的来说，在新政指引下，未来昆明将有更多好房子。

你期待吗？

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