业主因物业“服务不到位”拒交费，为何法院不支持？

日常生活中，不少业主因对物业服务不满意而选择拒交物业费，但这招在法律上是否总能“奏效”？近期，上海市某法院审理的一起物业费纠纷案，为我们提供了明确的答案。一下信息有浙江德凡律师事务所绍兴郝小青律师整理发布。

一、 案情简介

原告是上海某小区的物业服务公司，被告是该小区的业主徐某。物业公司起诉要求徐某支付从2019年1月1日至2024年12月31日，共计6年的物业费5,544元。

庭审中，徐某业主提出了两点抗辩理由：

1. 服务不到位：认为物业公司长期未能解决其房屋漏水和车位问题。
2. 诉讼时效已过：认为部分物业费（如2019-2020年的费用）已超过三年的诉讼时效，且未收到过催缴律师函。

二、 法院判决与理由

最终，法院判决业主徐某需在判决生效后十日内向物业公司全额支付5,544元物业费。法院为何会这样判？主要基于以下两点核心法律分析：

1. 关于“服务不到位”的抗辩：证据是关键

法院认为，业主徐某虽然提出了物业服务存在问题，但其提供的证据不足以证明：

• 房屋漏水、车位等问题是物业公司的法定或合同约定责任。
• 物业公司存在根本性的违约行为，导致合同目的无法实现。

普法要点：在法律上，“服务有瑕疵”和“可以拒交全部物业费”不能直接划等号。业主如果以服务不到位为由拒交物业费，需要承担相应的举证责任。例如，需要证明是物业公司的失职直接导致了损失，且问题长期、普遍存在，严重影响基本居住环境。仅仅口头上的“不满意”，很难得到法院支持。正确的做法是，在问题发生时，及时通过书面、照片、视频等方式固定证据，并向物业公司正式报修或投诉。

2. 关于“诉讼时效”的抗辩：中断时效有讲究

这是本案的一个核心法律知识点。徐某认为2019-2020年的费用已超过三年诉讼时效。但法院查明，物业公司曾多次采取行动：

• 于2021年7月、9月两次邮寄律师函，催讨2019-2020年的费用。
• 于2025年2月再次邮寄律师函催讨全部费用。
• 在2023年10月至2024年8月期间，通过居委会申请了调解。

普法要点：根据《民法典》规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。但是，诉讼时效会因“权利人向义务人提出履行请求”而中断，中断后，诉讼时效期间重新计算。

• 发送律师函、申请调解等行为，都属于法律认可的“提出履行请求”，能够产生诉讼时效中断的法律效果。
• 更重要的是，法院指出，只要物业公司有证据证明其发出了催缴通知，无论业主是否实际收到，都不影响诉讼时效中断的效力。

因此，由于物业公司持续、有效地进行了催讨，本案的诉讼时效多次中断，导致其主张的全部费用（包括2019年的）均未超过法定诉讼时效。