北京买房：理清思路，购房建议1724

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我是十一前看好了东城四块玉的体育馆的一套80平500万的房，因为看到今年没有金九银十，而年底是成交淡季，所以就想等等再降点。但是到这个月再联系发现价格可以说降了点，但这业主不卖了。

另一套也看的还行，但是价格降的很少，感觉砍不动，而我家孩子是明年入学，现在有点着急了。我想问问您对后市的看法，另外我也想知道把周期放长到六年后2032年孩子用完学位时的价格预测。

A：

1、价格降了但业主不卖了，也未必是真的不卖，或许私下跟别人成交了呢？为了省下中介费而甩开中介的有的是。

就算这套不卖了，那就买另一套不就得了，是不是两套房价格差不多，但另一套的整体品质不如前一套啊？那就再看看别的，四块玉没有就看法华寺，都没合适的就索性看永外，反正价格差不多，能接受对口学校就行。

2、我对后市的看法。年底肯定是成交淡季，今年大概率连中介们都提前回老家，空耗着也不赚钱。往年大多数年份的学区房会出现小阳春，明年应该也会增加成交量。但价格未必上涨，毕竟入学人口明显减少了，很难再出现抢房的情形。

所以再等等也无所谓，如果您是全款，那等到明年四月份都行，有合适的再出手，不耽误信息采集和填报入学。

3、周期放长，这一杆子捅到2032年了。我认为是学区房的房价中的基础部分，必定是跟随北京大盘，因为这些核心区老房本来就是大盘的最基础组成部分。

涨跌则看货币流入市场的数量，通胀就涨，仍然延续通缩那就是横盘。如果通缩加剧到工资、物价和利率都下降的时候，房租和房价也有继续跌的可能。大多数人都挣不到钱了，不跌还留着下崽儿吗？

但我认为是通胀导致北京房价上涨的可能性大，毕竟咱们人民币还没真正国际化，增发的钱迟早进入市场。

但学区房的溢价部分说不好，这得看明年之后的政策。如果有放宽落户或非京籍上高中+高考等政策，那就必定大量增加买学区房的，溢价必涨。但如果没有这些政策，那溢价的比例就有可能受影响呗。

参考日韩和咱们台湾省的学区房吧，人口下降后能保持溢价的都是学校好+房子高=总价高的，毕竟好资源什么时候都稀缺，房子也是用来住的，那对口学校普通+房子不太宜居的就未必受追捧了。

4、具体的价格我不敢预测，只能说一下我认为的溢价率。比如现在500万的房，其中大概25%是溢价，125万。假定房价不变，到2032年仍然是500万，那其中溢价部分或许降到10%，损失75万。

但既然是总价没变，那就说明基础部分涨了75万呗，是通胀+人口趋势+政策导致的总价不卖但结构变化了。

5、总之这就是我的观点，是否认可看自己了。我建议您要是贷款的话就计算好时间，避免耽误了孩子入学。全款的话甭着急，多看几套吧。

仅供参考。

二

Q:

老章鱼哥，我就喜欢看你谁一说外国租金高你就气急败坏的样子，人家的房价合理让你破防了吧？你把美国说的那么不堪，其实你是羡慕嫉妒恨。你真的去过美国吗？我都怀疑你是否能通过签证，就你们这种卖房的哪个不是看上去几套房，但实际上每个月被贷款压的喘不过气来，否则也不至于上网赚头条收益，连这点小钱都不放过，可见你们穷成什么样子了吧！

我告诉你，美国7%的租售比就是扣除了所有成本之后的收益，人家那里没把房子当成炒作品，所以收益才高的。哪像咱们村被炒房客操控市场，导致我们这种真正需要房子的人反倒买不起。

你这水平也就忽悠那些穷的只剩下房贷的被套牢者，还有那些拿着几套房但根本卖不出去的炒房客，为了挣饭钱你也是拼了。

A：

1、大哥您的想象力挺丰富啊，谁说贫穷限制想象力的？您就不一样，竟然能幻想美国“房租净收益7%”。那您赶紧润吧，到哪边儿先刷仨月盘子就能买套大别墅，半年两套，然后住一套租一套多爽啊，真正的躺着挣钱。这日子能把巴菲特气死，这穷老头儿一辈子都没找到无风险年化收益7%的产品。

2、我年轻时确实对美国羡慕嫉妒恨，但现在早就无感了。我小时候的梦想是楼上楼下电灯电话，每天能吃肉+过年穿新衣，至于什么开汽车坐飞机的都不敢想。但这些我早就都实现了，为什么还要羡慕啊？

在我看来，中国现在是5000年来从未有过的盛世，我很幸运的生活在这个年代，更幸运的吃到了时代的红利。我哪个国家也不羡慕，更谈不上嫉妒恨。

3、头条的平台是开放的，有本事您也赚啊，谁拦着您赚小钱儿了吗？小钱不稀罕，大钱儿又挣不着，这难道是您想象力的来源吗？

把别人想象成被房贷压的喘不上气，把有房的都想象成“穷的只剩下房贷”，把北京的房子想象成“卖不出去”，把美国想象成没人炒房。一看您就是吃饱饭了，否则都没心情幻想。

4、最后说一句吧，您对自己的定位倒挺准确，“需要房子”而不是“需求”。毕竟有消费能力的才叫需求，而没钱的就只能是说自己需要了。

仅供参考。

三

Q:

我60多岁老太，投靠女儿落户北京已经好几年了，开始住女儿家后来租房住，但都不是长久之计，公租房都太远不想申请。我想问的是，如果现在我在北京买房，算不算合适的时机？

第二，如果建议买，我现在有两个想法，即一步到位的买酒仙桥晶都国际商品房小户型，或先买酒仙桥尚未拆迁的老破小，之后或是等拆迁或是几年后置换。这两个方案的预算都差不多250万之内，不贷款。

A：

1、我认为现在算北京房价相对低的时机。主要就是因为现在的租金回报率已经超过同期银行存款利率，楼市历史上这种情况只出现过三次，每次都是北京房价的相对低点。既然您曾经租房住，那就自己用房价和租金计算一下吧，然后再做选择。

2、这俩方案怎么说呢？在我看来各有优劣吧，我不能说哪个好，只能是列出情况供您参考。

晶都国际您认为是一步到位，但我建议还是先租住一段时间再评价吧。因为这里是典型的公寓，租客占了大多数，年轻人多+流动性大=相对嘈杂，对于老年人来说未必合适。

另外这种公寓从价格走势来说，一般都弱于普宅，否则也不会以房龄新档次高的品质和周边老破小比价格。当然，房子是用来住的，如果真觉得居住体验好的话就无所谓了，其他的都是副产品。

3、酒仙桥的老破小赌拆迁，这一般属于纯投资了，用闲钱来买，反正也不自住。但您毕竟60多了，有必要花至少好几年时间赌拆迁吗？万一拖的时间长，您能长期接受这种居住体验吗？

所以我要建议还是多考虑自住吧，赌拆迁这种事儿大多都是年轻人或非自住纯投资的，都是不着急的长期投资，赌赢了皆大欢喜，赌输了也不吃亏。而作为唯一的自住房不是太合适，看自己的想法吧。

4、简单就是这情况，我没法儿拿这俩方案做比较，只能是列出情况和观点供参考。

仅供参考。

四

Q:

请问，我们是外地一家人，在北京不少年了但没赚到多少钱，现在是有朋友要卖明春苑丰台区的房子，两居室100万就卖，但是没有房产证，价格合适吗？

可这小区又不属于小产权，所以我们想请问能不能买？如果买的话将来什么时候问题能解决？另外您觉得这地段还行吗？

A：

1、明春苑丰台区，这名字的前后顺序就听着别扭，但这么说也没毛病，谁让这里是两区交界呢。

具体价格我可不知道，连有房本儿的多少钱我都没记住，没本的就更不知道了。这还是问当地中介吧，他们清楚。不过常规来说，没本的房子是有本的7-8折，您大致参考一下吧。

2、明春苑大部分都不算小产权，但手续不全啊，没交土地出让金就办不了土地证，后边的手续就都没法儿办呗。

理论上这种没房产证的房子是不能买卖的，就因为法院不支持这种交易。但具体情况您看和业主的关系吧，能保证两边都不反悔的情况下再买。

3、什么时候能解决？够呛，都快30年了，当年花几百万就能解决的土地出让金问题，现在至少得几千万吧，谁掏这笔钱啊？开发商肯定是不掏的，但也不能让业主掏，政府更是不可能为私人买单，那怎么解决啊？北京这种事儿不少呢，都只能是拖着。

4、地段儿肯定是一般呗，太典型的两区交界了。连您对小区的描述都是“明春苑丰台区”，这就已经很说明问题了。因为北边那几栋楼是有房本儿的，却归了大兴区，可见这地方的土地归属有多紧凑吧。

但房子是用来住的，甭管地段儿怎样，房子肯定是自住没问题。也不能说没人管，就是哪边儿都不太爱管，尤其是手续不齐的，很多事想管都没法办手续。

5、总之我真没什么可说的，能理解您家的无奈，但这情况都至少20多年了，区里领导都换了多少届，只能是看后来人的能力吧。没什么好办法。

仅供参考。

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