地产关联方以资抵债还在继续 鑫苑服务再增重1.34亿元

观点网 鑫苑服务收到了一份来自大股东鑫苑地产的“沉重礼物”。

11月25日晚间，鑫苑服务发布公告称，其与控股股东鑫苑地产旗下多家附属公司签订了三份资产抵偿协议及一份租赁协议，以完成对债务的清偿工作。

公告显示，三分资产抵偿协议分别对应关联方拖欠的预付款、弥偿款及应收账款，抵押资产主要为停车场、商墅等实物资产，共计1.34亿元。

历经多场风雨后，鑫苑服务与关联方的纠葛仍在继续。

关联方纠葛

细看本次资产抵偿安排，共分为三部分：

1号协议由鑫苑服务的全资附属公司——鑫苑科技与鑫苑地产同系公司1组签订，后者以总价8907.31万元转让目标物业1组，涵盖大连、天津、成都、郑州等地共2000余个停车位和储物室，用于抵销预付款。

2号协议由鑫苑科技、北京鑫苑弘晟与鑫苑地产同系公司2组签署，后者以4107万元对价转让位于青岛灵山湾和玺的1460.2平方米商墅，以抵偿补偿款。

3号协议由鑫苑科技与郑州航美订立，郑州航美以375.96万元转让郑州新郑市航美国际智慧苑一期的121个停车位，用于清偿未偿还应收账款。

上述资产总估值约1.58亿元，相当于以约八折作价抵债。此外，鑫苑科技还与天津鑫苑签订20年期租赁协议，以72个天津鑫苑汤泉世家停车位的使用权抵销相关应收账款。

1号协议中的预付款可追溯至2018年。彼时，鑫苑服务为购买鑫苑名城项目当中342个物业单位预先支付款项，后因物业被鑫苑地产的第三方贷款人扣押而无法正常实现交付使用。

2号协议中的弥偿款，则要牵扯到两年前的一项裁决。2023年10月，香港国际仲裁中心将鑫苑地产间接子公司北京鑫苑弘晟裁决转让给鑫苑服务，这笔弥偿款即是鑫苑服务承接北京鑫苑弘晟财务账目内净负债所产生的损失。

仲裁的起点，是导致鑫苑服务停牌的一笔款项挪用。2022年11月，鑫苑服务公告称鑫苑科技存置于银行的4.02亿元的定期存款被鑫苑地产未经授权用于抵押融资。

此后，鑫苑服务停牌调查该事件，历时19个月，于2024年6月复牌成功。

事实上，早在2021年，鑫苑服务也曾陷入停牌。彼时，鑫苑服务宣布因无法按时发布2020年年度业绩暂停买卖。业内人士分析指出，更深层次的原因在于鑫苑服务与关联方的交易。

据悉，2020年6月28日至2021年2月24日期间，鑫苑服务与鑫苑地产进行数笔款项往来。直到2022年3月，鑫苑服务才披露交易详情并称已全数归还。

如今的“以资抵债”也非首次出现。2024第一季度，鑫苑地产就先后向鑫苑服务转让六间会所经营权和2181个车位销售所得以偿还债务。

向外求索

两度因关联方停牌的鑫苑服务，早已意识到独立行走的重要性。

鑫苑地产高企的债务，也为鑫苑服务敲响了警钟。据鑫苑置业有限公司披露，截至2025年10月末，鑫苑置业债务逾期总额达59.26亿元，其中银行贷款逾期26.97亿元，非银金融机构贷款逾期29.65亿元，其他有息债务逾期2.64亿元。

虽然未能彻底摆脱母公司流动性危机的拖累，但鑫苑服务为减轻关联方依赖已做出不少努力。

2025年上半年，鑫苑服务市场拓展新签约面积730万平方米、新接管面积307万平方米，其中住宅334万平方米，非居396万平方米。

截止2025年6月末，鑫苑服务物业管理服务覆盖中国71座城市，合约建筑面积为约6740万平方米，合约项目数量390个；在管建筑面积为约4020万平方米，在管项目数量271个。在管面积中，第三方占比59%；合约面积中，第三方占比68%。

场景服务方面，鑫苑服务也在发力，通过整合鑫管家、鑫多多等平台资源，实现业务数据互通与流程优化，将物业服务场景与增值服务深度融合。2025年上半年，美居业务收入同比增长23%，租售业务收入增长129%，纯水业务收入也实现17%的增长。

得益于市场化拓展，鑫苑服务上半年总体收益还算可观：实现总收益4.5亿元，同比增长11%；毛利1.55亿元，同比增长17.5%；归属股东的净利润5940万元，同比增长16.7%；净盈利6090万，同比增长15.6%。

基于此，鑫苑服务宣布派发中期股息每股0.277港元，较去年同期的末期股息总额增加约1.38%，达到1642.7万港元。

另据半年报披露，截至上半年，与抵押存款事件有关的应收款项为3.03亿元，历史遗留问题尚未完全出清。

回到最新抵债的1.34亿元资产，涉及车位所处项目均已竣工并交付予业主，鑫苑服务计划通过出售或出租物业和车位以赚取收入。

能否将1.34亿的不动产盘活，还要考验鑫苑服务的运营能力。

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